全国最大小产权房社区遭停售 单套顶风涨价10万

“今天是过户最后一天，明天就停止过户了。”北京市通州区太玉园附近的某房产中介向《证券日报》记者透露，“现在不好说，以后还能不能买卖”。

11月30日，记者实地探访了有全国最大“小产权房社区”之称的太玉园。迫于北京市清理小产权房、拆除部分小产权房的动作，太玉园以及周边不少同类小产权社区已经开始“收敛”，暂停买卖过户。

值得一提的是，“虽然停止了过户，但小区业主的报价仍然高达1万元/平方米。”某中介销售人员向记者表示，停止过户的前20天内，几乎每套房总价都提升了10万元。然而，据记者了解，约1万元/平方米的价格是太玉园历史上的最高售价。

单套总价骤增10万元

11月30日，记者来到位于北京市通州区东南侧的张家湾镇，记者发现，一排六层、七层高的红色建筑分为东西两个区域，隔开两个社区的主路两旁商铺林立，同时挤满了小摊小贩，颇显热闹和凌乱。

值得注意的是，记者目测发现，太玉园社区体量非常大，即便是主路两旁沿街建筑都有十栋以上，向后面延伸的楼房已经数不清楚。

“太玉园社区大概有80栋楼，9000户，第一期开盘应该是在2001年，最新的建筑则是2009年或者2010年开盘的，目前这个社区住着4万人左右。”某中介机构的销售人员向记者表示，“最近，太玉园和祥和乐园涨价很快，20天内，单套总价报价基本都涨了10万元。这也挺正常的，普通商品房可能一夜之间就上涨10万元”。

不过，据记者了解，小产权房因其土地来源的特殊性和相关政策规定，买小产权房的风险非常大，因此其价格波动并不大。

有业内人士向记者表示，小产权房不像普通商业住宅，房屋所占土地来源比较复杂，有的是村里的建设用地，有的是林业用地，有的干脆就是耕地。尤其是侵占林业用地和耕地盖房的行为，实际上是严重违法的。

正如华远地产[-0.74%资金研报]任志强(微博)曾坚定地向本报记者称，小产权房就是违法的。

不过，正如记者实地探访所看到的一样，太玉园社区体量非常巨大，社区内有公交车穿行。据悉，该社区总占地面积约2000亩，目前已经入住的家庭有上万户。

鉴于此，不少买房人虽然认为全国最大的小产权社区清理可能比较困难，无偿拆除的可能性比较小，但依然不敢随便出手，所以其价格波动相对比较平缓。尽管如此，小产权房涨价与买卖之风仍然有愈演愈烈之势。

据记者了解，太玉园2001年开盘，当时开盘价格仅为700元╨平方米左右，到2005年时，该社区的平均房价已经为每平方米3400元。此后，因相关部门并未清理小产权房，来这里买房的人越来越多，房子也越盖越多。2009年，太玉园小区第五期的开盘均价已经达到了5600元╨平方米。2012年和2013年上半年，该区二手房价格在7000元/平方米左右波动。

更为值得注意的是，近期，中国共产党第十八届三中全会提出了建立城乡统一的建设用地市场，新赋予农民对土地承包经营权抵押、担保权能等财产权利。这被部分业内人士解读为，小产权房有“转正”为大产权房的可能性。

“土地流转相关政策出台后，太玉园房价一下子涨起来了，不但业主报价节节攀升，而且成交量增长的也很快。”上述中介销售人员向记者透露，“仅以我们店为例，每天至少成交1套，这很罕见”。

此外，该销售人员还向记者表示，现在这个小区业主报价已经攀升至约1万元/平方米了。“你想7000元/平方米买房，那是不可能了，业主的心里预期非常高，达不到他的心理价位，宁可租出去，也不轻易卖掉。”

被迫暂停出售

不过，土地流转相关政策出台后，北京小产权房并没有“风光”几天，相关部门又发声开始清理小产权房。近日，北京对多处小产权房项目进行拆除。据了解，今年公布的23个以“汽车营地、生态农庄、私家菜园”等名义违法建设租售的变相“小产权房”项目中有18个已拆改到位，5个正在整改，拆除建筑物面积3.28万平方米。

据悉，北京将在近期对全市的小产权房开展一次集中排查，对新增、新建的小产权房项目进行严厉打击，尤其是对违反规划，占用耕地、基本农田的项目坚决予以拆除。此前，北京已清理83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米。

而当《证券日报》记者再次实地走访太玉园后也发现，以前随处可见的出售房屋的广告信息都不见了。实际上，此前记者每次到太玉园后都能在不少地方发现出售房屋的条幅，甚至窗户玻璃上直接写着“出售”二字，后面紧跟着售房人的电话号码，而且社区多处告示牌上都贴满了出售房屋的信息。不过，11月30日当日，这些信息都不见了。目前，告示牌上几乎全部都是出租房屋的信息。

“今天是过户的最后一天，我刚刚带客户去过户，明天就停止了。”一位中介人士向《证券日报》记者表示，而且附近的祥和乐园之类的小产权房都已经停止过户了。不过，他也表示，以后会不会恢复过户还不好说，也有可能只是暂时“避风头”。

值得一提的是，2012年9月中旬，相关部门曾经宣布，清理79个在建、在售小产权项目，太玉园就位列其中。当时，太玉园也曾一度停止过户，一度终止出售房屋行为。显然，风声过后，太玉园依然“顶风售卖”，成交价格甚至一路攀升。

“太玉园已经成为一个越滚越大的雪球，清理起来非常难。”一位不愿具名的业内人士向记者表示，这个社区有上万户居民，超过一半以上都是外地业主，而且社区不少楼是外地业主与本村业主混居的现象，加上背后的利益链，情况非常复杂。

太玉园社区为何能逐步变成全国最大的小产权社区？对此，《证券日报》记者在实地探访中发现，太玉园位置非常优越，不但社区内有直达国贸的公交车通过，附近还有八通线地铁站土桥站。记者特意乘坐直达国贸的公交车体验获知，从小区内上车到东三环国贸站需要1个小时，而到达最近的地铁站仅需几分钟。

此外，太玉园由于其规模庞大，已经成为潜在购房者“心理安全”的首选小产权房居所，因此其成交量一直相对比较活跃。

更值得注意的是，村委会在房屋买卖过户过程中，每次交易可收取6万元过户费，上万套的房屋流转，过户费就是一笔相当大的费用，而这项费用的去向一直是个谜。