房企税负高企纳税额超净利两倍 被指推高房价

业界关于房企欠缴巨额土地增值税的激烈交锋，因国家税务总局的表态而画上句号，但由此引发的房地产企业纳税从严清算才刚刚开始。

11月26日，国家税务总局表示，下一步将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管，推动土地增值税清算工作全面深入开展。

这也让房地产行业繁杂且相对较重的税负现状再次引发关注。今年前三季度，A股上市房企纳税总额与净利润之比超过2：1。

按照“赚钱多交税多”的税收制度设计，房企高税负交织着复杂的现实因素，而由此衍生的高税负助推房价问题一直备受诟病。

房企纳税额超净利润两倍

虽然业界不断强调房企税负太重，但关于房地产开发企业到底要缴纳多少种税，这是一个甚至连不少业内人士都不太清楚的问题。

专注于财税咨询的汇力基金副总裁李明俊向《第一财经（微博)日报》记者表示，房地产行业税费有十七八种，其中涉及房地产开发企业的主要有11种。

这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外，还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。

上述税费中，营业税、土地增值税、企业所得税构成了房企纳税主体，但房企财报中披露的这三项税费与实际纳税额存在较大出入。

为更贴近房企当年实际纳税额，记者采用现金流量表中“支付的各项税费”指标进行分析，同时用1.1的系数进行数据矫正。

这一矫正系数来自于记者对多家上市房企财务人员的采访，因为“各项税费”与实际纳税额仍存在差距，一般在15%至40%之间。

以万科A（000002.SZ）为例，该公司在2012年度的实际纳税额为211亿元，是其财报中披露的“各项税费”总额的1.17倍。

记者通过Wind资讯软件统计发现，2013年前三季度，132家A股上市房企总纳税额为1015亿元，减去3.2亿元税费返还后的净纳税额为1012亿元；合计净利润494亿元；净纳税额与净利润之比为2.05：1。

这一比例水平显得颇高，由于全年净利润有望在第四季度进行较大调整，因此全年净纳税额与净利润之比有望下降。

以六年观察期来看，从2007年至2012年上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1：1左右。这意味着，每年这些房地产企业在赚取1元净利润的同时，税务部门也同时征税约1元，前后两者基本保持一致。

当然，毛利润不同的房企税负水平也完全不同。2012年，万科纳税额一般是净利润的2倍，保利地产（600048.SH）和招商地产（000024.SZ）的纳税额分别是净利润的1.4倍和1.5倍。

房企赚钱速度不及税负增速

从整体水平分析，近年来上市房企纳税额一直不断上升，2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元，分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，今年前三季度增长28%左右。

易居房地产研究院的研究也发现，在2012年地方政府土地出让金明显下滑的同时，房地产税收总收入却不断增加。数据显示，2012年地方房地产税收总收入为10128亿元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。

纳税额的变化基本与中国房地产市场的冷热程度保持相同节奏，在某种程度上也是反映中国楼市景气度的“晴雨表”。

由于纳税额与市场总量上涨有关，仍不能很好反映房企税负水平，记者则进一步选择了纳税额与营业收入之比，业内也通常以该指标反映房企税负水平。

2007年至2013年前三季度，上市房企营业收入总和分别为1986亿、2142亿、2810亿、3776亿、4510亿、5730亿和3954亿元。

与此相对应的纳税额与营业收入之比，则分别是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

这反映了纳税额在营业收入中的成本比重，可以看出，自2007年以来上市房企总体税负水平呈现不断上升趋势。

当然，每家开发商的税负存在不小的差异，根据李明俊的统计分析，2012年标杆房企中中海地产和万科的税负率为16%，保利地产、恒大地产（03333.HK）和碧桂园（02007.HK）在17%，世茂房地产（00813.HK）为18%，华润置地（01109.HK）和富力地产（02777.HK）为20%，龙湖地产（00960.HK）和雅居乐（03383.HK）分别为21%和24%。

伴随销售规模的持续扩大，上市房企纳税额也水涨船高，万科2007年至2012年纳税额分别为48亿、78亿、65亿、94亿、146亿和181亿。保利地产纳税额从2007年的15亿增加至2012年的136亿元。其他房企基本都在增加。

尽管房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关，但近年房企净利润增速却不及纳税额的增长速度。

根据年报统计，2008年至2012年上市房企净利润增速分别为21%、56%、32%、21%和16%，增幅仅低于当年纳税增速。

税负最终转嫁房价？

需要强调的是，尽管进行数据矫正，但上述房企纳税额与实际纳税额仍可能存在一定差异，这与各公司的会计处理方法不同，部分税种如印花税会被直接计入成本费用，以及补税退税的动态因素有关。

但这并不妨碍对房企纳税现状和变化情况的认知，房企税负水平较重以及由此推高房价是一个不争的事实。

房企税负额的增加直接与销售金额不断扩大有关，2007年以来中国房地产市场的销售规模已经翻了几番。

兰德咨询总裁宋延庆分析，房地产税金支出增加的原因包括房企营业收入、净利润等增长，导致营业税基附加、所得税也随之增长。

而随着土地出让金收入增幅下降，已对土地财政产生严重依赖的地方政府，也不断加强对房地产企业的税收征管和清算加大力度。自2007年以来，国税总局先后八次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。

当然，营业税、土地增值税和所得税是房企纳税额总体上升的主要动力。有公开资料显示，2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元。

以SOHO中国（00410.HK）为例，2012年该公司实现营业额153.05亿元，同比增长169%；核心纯利33.35亿元，同比增长135%。但同期SOHO中国缴纳的所得税为29.77亿元，同比增长514%；土地增值税34.10亿元，同比增长315%，结构因素显而易见。此外，去年银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。

当然，上述支出最终都属于开发成本。李明俊直言，无论这些税费是什么性质，也无论房企会计手段多么高明，这些税费最终仍要转嫁至房价之中，由购房者买单。

宋延庆亦表示，房企税负支出增加将使企业面临更严峻的财务压力，这会使房价的刚性成本增加，并会在一定程度上转移到房价。