追土增税 狼又来了

据理财周报报道，三中全会房产税成了敏感词。不动产登记消息放出当天，各大地产股齐刷刷下跌。

一些人开始期待，房产税能够收拾一下傲慢的地产商。但你不得不承认，中国房地产行业是最顽强的行业，中国房地产商是最聪明的商人。银行停贷，证监会关闸不给融资，各种严格限购调控，并没有摁住火箭般上涨的房价，那些一度资金链断裂的地产公司很快春风二度。年销售额超1000亿的房地产公司比比皆是。

房地产大概是京城智囊团们最头痛的行业了。10年9调调控，房价还是涨不停。证监会停止地产公司融资、银行停贷，直接催生火爆的信托行业。

一个极其火爆甚至畸形的市场，根本就不用担心资金链的问题，一堆人抢着借钱给你。各种信托、房地产基金，还有争先恐后的买房者的预付款，已经足够。

简单算一笔账，房地产信托融资成本一般在15%到20%，虽然堪比高利贷，但对于毛利率超40%的房地产公司来说，足够承担。

多年调控，已经让地产公司有了很好的应对经验。一个著名地产公司董秘私底下说，我们不愿意公开谈房价，政治问题太敏感，容易被当成靶子，闷声赚钱就行。

一个房地产公司财务总监告诉我，太多人想买他们公司发的信托产品了，钱花不完，干脆专门为同行搞一些信托产品运作。

所以，无论是万科入股微商银行，还是金地的房地产金融，最后你发现，房地产商到最后都成了土豪金主。

那各种五花八门的税管用吗？

和房子有关的税五花八门，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等等。

最近土增税也成关注焦点。最近，央视报道，经北京执业律师、注册税务师李劲松统计，从2005年到2012年，全国地产商欠缴土地增值税3.5万亿，万科等29家上市公司拖欠640亿土地增值税。

所谓土增税，是对有偿转让房地产所取得的土地增值额进行征税。这一部分税，其实早在购房者买房时，已经埋单了。

乍一看，这是一个很吓人的数字。我梳理了一下，这几年来，税务机关对开发商土增税的追缴，雷声大雨点小，2006年、2009年都发过措辞严厉的追缴令，但至今在欠者众。

开发商们的反驳是，没有拖欠税费，并且已经做会计计提。从会计处理角度看，有两个问题值得关注。一是，地产商对土增税的“预提”是否计提足额，这直接影响到当期利润。二是，是否存在一些实际已达清算标准，故意不申报、故意拖延的情况。

2013年上半年，A股地产龙头万科计提的土地增值税清算准备金是48.73亿，还不到恒大最近拿的一块地王的价格。

房产税也罢，土增税也罢，最终转移到买房者、租房者的可能性大。聪明的地产商，又一次找到了埋单者。

不知道，几年前，那个对任志强（微博）愤怒扔鞋的青年，如今是否成了房奴？