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地产运营模式向制造业看齐

来源:证券时报 |浏览:|评论:0条   [收藏] [评论]

房地产行业高毛利率的日子已经远去。从招拍挂取代协议转让那天开始,这就是一个必然的结局。房地产与任何来料加工的制造业企业,或许并无本质的不同。只不过与制造业不同的是,房地产的“料”…

房地产行业高毛利率的日子已经远去。从招拍挂取代协议转让那天开始,这就是一个必然的结局。房地产与任何来料加工的制造业企业,或许并无本质的不同。只不过与制造业不同的是,房地产的“料”更值钱。

2004年之前,万科还没有成为行业老大,王石曾这样评价当时善于协议拿地的合生创展,“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。王石的称赞是有理由的,早在1998、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国5个城市的利润总和。彼时,凭借与政府的良好关系及超前的眼光,合生创展90年代就在天河区低价获得了大块土地。随后在广州城市中心的扩展过程中,合生创展获利颇丰。

2004年,合生创展成为首家销售额破百亿元的房地产企业,当时另外一家销售破百亿的房企就是万科。如今9年过去了,合生创展销售额仍旧徘徊在百亿元的门槛。2012年,合生创展销售额仍仅为116亿元,近乎原地踏步。

业内人士分析,合生创展的销售业绩裹足不前的原因,在于其老板不希望因为销售过快而牺牲利润率,相反,该公司希望在土地升值中获得高额回报。然而,由于过去数年里,土地价格及资金成本水涨船高,房地产行业遭遇的政策调控也层出不穷,合生创展旧有的拿地模式及盈利模式,早已不适应多变的房地产市场。

与之相反,一直以快速周转为盈利模式的万科及恒大地产,在这些年里却拉开了与合生创展的差距。万科今年前十月销售金额高达1458.5亿元,超过去年全年的1412亿元,创下历史新高。而恒大地产今年1~10月,累计销售金额已达912.7亿元,年内破千亿几成定局。

如今,房地产行业的运营模式,已颇似一个资金密集型的制造业。房企依靠资金杠杆在土地市场高价竞拍土地,然后尽早开工,快速建设。生产完“成品”后,又力争在短时间内完成较高的去化率以便回笼资金。

万科“住宅工业化”模式的成熟,为房地产工业化生产提供了一个可借鉴的方向。万科一个项目在采用工业化建造后,从开工建设到完全封顶,并做好外立面,用时仅仅5个多月。而采用传统工艺的同类型项目,工期则可能要一年半左右。这种超高的周转率可以让万科赢得更多时间和更多的总利润,在别的开发商在以“年”为单位安排建设周期时,万科可以用“月”为单位。

另外,住宅工业化有一个最大的好处是可降低人工成本,大量减少用工数量。此外,工业化生产还可节约大量用水。这些成本在原来暴利的地产行业或许微不足道,但在未来,成本控制将成为房地产行业竞争的重要砝码。

恒大地产的标准化运作模式也具有代表性,恒大集团通过标准化设计,使用标准化材料,加快了项目建设速度,缩短了建设周期,简化了项目流程。这使得其从一个地方性房企,迅速低成本扩展到全国市场。

由于一线城市地价日益高昂,房企的高财务杠杆运营已成为必需。地段决定一切,产品同质化愈发明显的情况下,对房地产企业在运营中的精细化程度的要求也会越来越高。这也就是为什么万科总裁郁亮会提出,万科要全面向制造业学习。如果说地产行业已经进入下半场,那么下半场比拼的杀手锏就是产品标准化和精细化。向制造业学习,在地产业早已不再是口号。

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关键字:地产 运营 模式

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