商业地产租金过快上涨对零售业发展的危害

国家信息中心宏观政策动向课题组

近两年来，多地出现了超市、百货商店等零售企业关店的现象。根据调查，主要是由于商业地产租金过高、涨幅过大所致。在经济减速、消费疲软的条件下，我国零售业原本日子就不好过，再加上商业地产租金持续的非正常上涨，一些零售企业无力承受，因此，全国各城市都出现了一波零售企业关店潮。商贸流通是事关民生健康发展和扩大内需战略的大事，商业地产所提供的物业是商贸流通体系的基础节点和平台，其租金价格过快上涨不仅仅是局部的问题，有着深刻且涉及全局的原因，要引起高度重视，必须采取综合措施，防止因商业地产的不健康发展对商贸流通、居民消费严重影响，对实施扩大内需战略的基础和平台造成损害。

充分认识商业地产租金

过快上涨带来的负面影响

（一）商业地产租金过高将推高物价水平、恶化消费环境。2004年中国零售市场开放至今，零售业扩张已持续接近10年，目前正逢不少早期商业项目合约到期，而租金出现了大幅上涨。据中华全国商业信息中心发布的统计数据显示，排名全球前三的外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。在西安、长春、济南等城市大多数蔬菜零售店，房租占到了摊贩毛收入的三分之一，成为蔬菜零售价往往比批发价“倍增”的重要诱因。高房租逼退了大量物美价廉的产品，长此以往，这势必将成为推动未来物价上涨的一个重要推手。此外，由于难以承受高房租，一些主要经营中档品牌商品的商家正在逐渐撤出城市中心区的繁华地带，大量中等收入及以下的消费群体逐渐地被大型商场与购物中心排除在外，导致商贸流通体系的发展日渐偏离普通消费者，消费环境有恶化的趋势。

（二）商业地产租金侵蚀零售行业利润，将导致消费流通体系逐步萎缩。商业地产租金上涨已经成为零售企业最大的负担，与零售业的利润完全不成正比。租金上涨使得企业管理费用快速上涨，上市零售企业在营业总收入增速放缓的情况下，营业成本却大幅攀升。自2011年以来部分零售企业营业成本涨幅情况，尤其是以租赁物业为主的零售企业营业成本涨幅更大。

目前上海市中心的大卖场租金约在每天每平方米5元-6元，繁华地段的品牌专卖店日租金从每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、电商冲击，传统的百货和商场超市经营日益艰难。从零售企业效益指标看，近年来，成本费用利润率在2%-4%左右，且大幅低于销售利润率，这表明企业成本所创造的利润保持相当低的水平，成本侵蚀利润的问题十分突出。

零售业利润不断被高房租所侵蚀，导致大量大型百货集团放弃经营商业，成为“大房东”或“二房东”，几乎都是通过与供应商联营或直接出租店内摊位的方式经营获利，真正的零售企业不断地被挤出，这对于培育出控制力强、有品牌的零售商，壮大商贸流通行业以及实施扩大内需战略极为不利。

（三）中小零售企业萎缩将对就业稳定带来严峻挑战。中小零售企业是吸收就业的重要力量，根据国家统计局公布的数据测算，批发零售行业88%的就业是由限额以下中小企业带动的，其零售额在社会消费品零售总额中的占比高达半数以上，是拉动社会消费品零售总额增长的重要力量。当前，中小零售企业正面临经济整体减速和大企业、外资企业的挤压同时，面对高企的租金成本，倒闭势必会影响整个行业的发展。在当前经济潜在增速减速换挡、经济下滑风险仍然存在、就业形势依然严峻的背景下，这一问题将对经济的稳定和社会的稳定形成一定的冲击，必须引起高度重视。

（四）高房租带来的投资冲动，催生商业设施过剩和泡沫，进而导致商贸零售行业经营效率下降。与商业地产租金快速上涨伴生的另一个现象是，商业地产的投资冲动。商业高租金一方面挤压了零售业的经营空间，另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。按照国际通用的标准，人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米，上海2008年就已经达到2.3平方米，接近国际标准的2倍，这反映了在一些特大城市中，商业地产的密集开发、过度开发问题非常突出。据国际咨询机构世邦魏理仕2012年调查，全球在建购物中心规模排名前十的城市，中国占了8个。成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市，而在2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，计划新建的面积还有1000万平方米以上。根据wind资讯的数据，北京、上海、成都、南京、沈阳、天津等地的优质零售物业空置率在2008年以来长期保持较高水平。商务部市场建设司2011年调查显示，全国大型零售网点数量、面积均比2010年增加，但单位面积营业额下降了6.7%，一些城市的大型商业网点不同程度存在盲目投资、重复建设、资源浪费等问题。

商业地产租金上涨

与商业设施过剩的原因分析

（一）住宅地产市场严格调控使资金涌向商业地产，进一步推升商业地产租金上涨和市场的泡沫化。商业地产租金的上涨是在我国房地产市场非理性繁荣背景下的产物。近十年是我国房地产市场快速发展时期，伴随经济增长、城镇化进程加快，房地产建设裹挟着民众的预期实现了超常规发展，商业地产也同样如此。2004年以来，房地产调控的政策除了在2008年11月到2009年5月期间为了应对国际金融危机出台了鼓励性质的措施外，总体而言保持了以“压房价”为核心的向下调控取向。尤其是2010年以来，中央对住房市场的调控不断严厉，政策剑指节节攀升的“高房价”问题。然而，住宅市场受到严格控制的同时，商业地产市场却迎来了新一轮投资盛宴，逐步成为房地产开发商规模巨大资金的“天堂”。

商业地产投资的快速增长势必导致相应的土地价格不断攀升，进一步导致开发成本不断上升，最后也必定带动租赁价格节节攀升。其逻辑链条与住宅市场开发大同小异，但由于长期以来房地产调控的焦点在于住宅市场，这是因为住宅是直接关系到民生的大事。然而，事实上，商业地产同样与民生高度相关。因此，商业地产高房租，在一定程度上实际上是房地产调控政策重点是“重住宅、轻商业”的结果，从根本上说，是对于商业地产与国民经济社会发展和稳定关系上认识的不足。

（二）各地以“造城”运动为载体的城镇化道路导致商业设施建设缺乏必要约束。近年来，新城新区建设成为了各地推动城镇化的重要平台和手段。2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区的最新调研显示，12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区。新一轮“造城”运动已经“蔚然成风”。在新城新区建设中，商业中心网点建设往往作为标志性建筑矗立在城市核心区域。因此，新城新区建设缺乏约束，必然会导致过度商业地产项目建设。与此同时，新城新区的建设，用地面积往往动辄上百平方公里，规划人口比旧城人口还多，严重不符合实际情况，在缺乏人口的条件下，新城新区以及矗立在其中的商业地产都只能是“空中楼阁”。

（三）地方政府对土地收入的需求是商业地产高房租和泡沫化问题的根源。商业地产投资冲动得不到合理约束，其根本原因在于地方政府。近两年，由于国际经济增长乏力、国内经济减速换挡，财政收入增速也大幅下降，更重要的是，由于房地产调控力度较大，地方政府土地收入下降较快。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，较2011年显著下降了15%，占地方财政总收入的31%，比2011年降低了7个百分点。然而，各地在“十二五”规划中均提出了较高的GDP预期增速，并且制订了巨大的投资计划，很多投资项目都需要政府投入。在地方政府融资平台风险不断聚集，监管力度不断加大的条件下，各地仍然寄希望于土地收入。而且，新城建设看得见摸得着，政绩很容易显现出来。即便后来发现决策有误，新城成了烂摊子，已经升迁的官员也不用为这一失误承担责任，所以大多数地方官在新城建设上都充满热情。按照这一逻辑，自然得出地方政府以新城新区的方式推动城镇化的真实目的。然而，新城新区的建设虽然容易，但是缺乏产业的支撑、没有人来生活，那么，新城就只能是空城、鬼城，这些在新城新区中建设的商业中心、城市综合体，都只能长期空置。

完善商贸流通体系

和优化消费环境

商贸流通体系建设是优化消费环境、扩大内需的重要支撑平台，而商业地产价格及其租金的上涨对于这一平台的建设极为不利，建议有关政府部门要从服务扩大内需的战略高度，着眼于完善商贸流通体系和优化消费环境，从资金、规划、财税等多方面采取措施尽快出台解决方案。

（一）强化空间管控，杜绝“造城”运动。下一步，必须要按照新型城镇化工作会议的精神，强化空间管制和土地利用的约束，严格限制土地用途随意更改，规范新城新区的审批管理，避免各地盲目拓展城市空间，促进城镇化的集约开发、高效开发，引导各地根据自身人口规模、资源环境承载能力，优化国土空间的开发格局。

（二）科学制定规划，优化商贸网点布局。商业网点规划是构建商贸流通体系的重要基础，也是促进内贸发展和扩大内需的重要保障，同时，也是解决当前零售流通行业面临困难的关键环节之一。下一步，要准确把握城市化发展趋势以及人口、经济的空间结构调整的方向，重点完善承载人口和经济重要城镇节点布局商业网点，逐步纾解商业网点过于密集城市的部分商业功能，构建疏密有致、功能完善、节约高效的商贸流通网络体系。

（三）加强宏观调控，防范商业地产泡沫。在我国当前的发展阶段中，商业地产快速发展、价格上涨有一定的客观性。但是，过度的发展、过密的发展、无序的发展，甚至是日渐偏离人口和经济空间布局的发展就存在着不合理性，就需要实施宏观调控。下一步，要针对商业地产价格快速上涨的问题，要抓好土地和资金两个闸门。土地方面，要严格控制商业地产项目用地审批，新建项目必须符合规划。资金方面，建议对商业地产类项目的信贷资金要从严审核，并且侧重审核其与城乡建设规划、城市规划、土地利用规划的一致性；引导资金进入实体经济，分流过剩流动性对商业地产的冲击；对流向商业地产领域的各类资金要严格监控。此外，可以学习发达国家经验，探索对商业网点的租金实行一定程度上的管制措施。如，日本很多零售业租约合同到期后，政府限制租金价格上涨。当然，还可以针对在零售业税费方面给予一定减免和优惠，研究探索房租的缴税抵扣政策。更重要的是，要根据新的市场形势，研究出台相应法律法规，重新平衡物业和商业的关系。

（四）深化财税改革，稳定政府收入来源。地方政府对土地收入带来的问题得不到解决，那么高房价和高租金问题、“造城”运动的问题都难以解决，即便提出解决这些问题途径，往往更多地要依靠层面的行政手段，效果往往不好，对经济社会的发展运行进一步形成扭曲。因此，建议下一步，要深化财税体制改革，总结上海、重庆等地经验，适时在全国推广房产税制度，在完善税制体系的同时，为地方政府提供稳定的税源；在中央和地方共享税收的分成比例上，进一步向地方倾斜，补充地方政府的财力；在符合条件的地区探索允许地方政府发行市政债，为地方政府提供公开透明、风险可控、持续稳定的资金来源。