外资加快收购步伐 商业地产市场酝酿洗牌

对中国零售市场长期看好的海外开发商以及机构投资者，正加快于一线城市收购已有商业项目的步伐。

11月20日，凯德商用（06813.HK）宣布将收购广州白云绿地中心零售部分二期。在此之前，黑石也宣布将收购资产总值超过20亿美元的深国投商用置业有限公司（下称“深国投商置”）40%的股权。

尽管围绕国内购物中心数量井喷以及电子商务对实体商场构成冲击的现象业界争议颇多，但这并不能动摇海外投资者的决心。

来自DTZ戴德梁行的研究报告显示，在其追踪的14个中国内地城市，三季度商铺物业的投资活动延续了上半年的增长趋势，环比增加64.3%，达到9.20亿美元。

“在商铺土地供应有所减少的情况下，投资者仍然热衷于购买已建成的商业物业。”DTZ戴德梁行研究部的观点认为，“海外投资者主要是来自中国香港、美国和新加坡，而几乎所有的海外投资都涉及上海和广州已建成的物业。”

“抓住城市边界外扩的机会”

此次凯德商用收购的广州白云绿地中心零售部分二期，为八层购物商场，包括地下2层和地上6层，总建筑面积约为8.6万平方米。

凯德商用为此交易需要支付的金额为21.9亿元人民币，而这一项目完成后的总投资成本，预计将达约26.5亿元人民币，购物中心料于明年分阶段开业。

“机构投资者在考虑收购优质购物中心时，倾向于选择那些可以单独持有、满租并且地理优越的项目，并且项目拥有理想的租户组合以及广阔的客源范围，这类项目不仅可以提供稳定的租金收益，也可以产生平稳的租金增长预期。”DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达对《第一财经日报》记者表示。

在凯德商用看来，该笔收购标志着凯德商用进军华南一线城市的策略，并将其在中国华南地区拥有的商场数量增加至八个。

“凯德商用此次收购的广州白云绿地中心项目，项目还处于建设阶段，这意味着项目存在一定的租赁风险，但凯德商用愿意承担这样的风险，反映出其对广州未来经济以及广州作为整个广东省消费中心的信心。”聂安达称。

凯德商用公告显示，按照目前的规划，该项目未来将会辐射周边3公里内的110万人口，乃至5公里内的近570万人口。

“广州核心城区的土地储备已经所剩无几，城市只能向白云以及番禺方向发展。白云绿地中心正位于广州城市扩张的方向，凯德商用收购这个项目，是希望抓住城市边界外扩的机会。”聂安达表示。

“白云绿地中心项目吸引投资者的理由还在于其颇具实验性的设计理念，项目规划了大面积的娱乐、餐饮区域，可以抵御电子商务兴起对传统零售的冲击。”聂安达表示。

外资收购加剧市场竞争

对中国商业地产市场充满兴趣的并不只有凯德商用，本月初，黑石也宣布将收购资产总值超过20亿美元的深国投商置40%的股权。

深国投商置旗下目前拥有三大品牌购物中心——印象城、深国投广场和新一城，共拥有和管理购物中心19家。项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海经济圈中的重点城市。

根据DTZ戴德梁行对14个主要城市的监测数据，今年三季度，中国商业地产市场继续火热，从而推高了成交额，由于上海及深圳分別诞生了新的地王，因此总投资额上升了50.9%，达到511.7亿美元。

不过就商铺类别的投资而言，交易总额环比下降了13.8%。商铺交易总额下降的原因在于土地交易量的下降，但建成商铺物业的投资活动却继续火热，环比增加64.3%，达到9.2亿美元。

“这一矛盾的状况反映了在商铺土地供应有所减少的情况下，投资者仍然热衷于购买已建成的商业物业。”DTZ戴德梁行研究部认为。

在这一轮涌入中国商业地产市场的外资构成中，来自中国香港、美国和新加坡的投资者成为主流，几乎所有的海外投资都涉及上海和广州已建成的物业。

尽管围绕国内购物中心数量井喷以及电子商务对实体商场构成冲击的现象业界争议颇多，但显然这并没有阻碍拥有更为丰富的运营经验以及在招商环节具有一定优势的海外投资者，对市场前景的乐观预计。

恒隆地产（00101.HK）董事长陈启宗曾对记者表示，在高档商场领域，存在“赢者越赢、输者越输”也就是“通吃”现象的存在。

根据仲量联行此前对中国20个主要城市进行的监测，这些城市今年将有约150个新购物中心开业，数量庞大。而外资收购的增多，势必将进一步加剧市场竞争的激烈程度乃至重新洗牌。