温州楼市暴跌之谜：一年卖地超过去五年

11月18日公布的房价数据显示，10月份70大中城市中仅有温州一城继续保持同比下降态势，这也是温州楼市连续第26个月下跌。

一方面，在最近全国70多个大中城市普涨的情况下，温州房价已经连续26个月下滑，价格几近腰斩；另一方面，21世纪网调查发现，在限购政策“微调”之后，温州楼市迎来了强势反弹，成交数量大增一倍。

温州泰和房产营销有限公司总裁林育对21世纪网表示，温州楼市升温除了政策上的调整外，新盘的集中调价入市也是一个重要原因。

据其介绍，为迎接“金九银十”这一销售黄金期，温州市区有20多个新盘集中入市，这直接推高了当地的楼市库存。

据了解，截止2013年9月底，温州市区新房库存有近百万平方米，此外，还有超过200万平方米的新盘即将上市。而此前几年温州市区商品房的年平均销售数据为60万平方米，按照这一数据，要消化这些库存需要大约60个月。

21世纪网通过调查了解，楼市库存飙升源于近年来温州土地供应的大提速。

2010年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后，温州每年的卖地数量提高了数倍。

而在温州楼市一路高歌的背景下，宏观形势则急转直下，金融危机、民间借贷崩盘、房地产调控，多重打击下温州房价开始一路下行，此前更是传出楼市崩盘、房东“弃房”的消息。

不过，根据温州银监分局的调查结果，目前温州的“弃房”现象远没有媒体报道的“万套”规模。截至8月底温州银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，“弃房”实际总数为597套，“弃房率”低于1%。

房价连跌26个月日光盘重现

虽然房价已经连续26个月下滑，但在“金九”之际，温州楼市却异常火爆。

据温州市房管局商品房网上销售管理系统统计，9月份温州市新房交易量达6541套，其中市区2684套，均为温州楼市历史上的最高月成交纪录。

而此前的两个月，温州市区新房交易量分别为641套、1307套，这就意味着，当地楼市交易量已经连续两个月实现了翻倍增长。

对这一现象，温州当地房地产人士对21世纪网分析表示，温州楼市升温主要有两个原因，一个是限购政策调整，另一个则在于大量新盘集中调价入市。

今年8月，温州对当地的房产限购政策进行了微调，允许已购买一套住宅的本地户籍家庭再购买一套住宅，名下无房产的可以再购买两套。

据悉，2011年“国五条”出台之时，温州楼市正“高烧”不退，领涨全国，因此当地政府制定了更为严苛的限购政策。

2年下来，“温州版”的限购令效果显著，至今温州房价已经连续26个月下滑。

但对于温州这样一座特殊的城市而言，如此严苛的调控政策，也埋下了隐患。

其一，房地产开发公司亏损严重。在销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下，部分开发商资金链断裂，2012年开始，温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。

其二，楼市、土地成交低迷。温州当地盛行“多套拼房”的销售模式，限购令的出台，直接终结了这些房型的销售，2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。

其三，政府财政收入减少。资料显示，2012年上半年，温州半年土地出让金不及2010年一块土地的收入，市财政收入同比负增长。

此外，房价下跌还带来了民众资产缩水和银行不良贷款比例提升等问题。

在政策调整之前，已有多家房企向政府反应要求放松调控，当地政府也已经意识到了此前在执行国务院政策“走得过火了一点”。

而在政策调整之后，仅在9月就有20多个楼盘集中入市，抢夺“金九银十”这一销售黄金期。

10月中旬，21世纪网在温州几个新楼盘调查时发现，历经楼市调控和民间借贷风波的开发商们已转变思路打起了价格战，甚至已有跌破万元的房源，期望以价换量尽快“解套”回笼资金。

开发商的降价销售策略带了成交量的井喷，温州迎来了久违的“日光盘”。例如9月1日开盘的中梁·外滩首府，2.3万元/平方米的单价，吸引了近万名买房人争夺1000多套房源。

不过，在结束了火爆的金九后，十月的温州楼市成色大减。

据温州市房管局商品房网上销售管理系统统计(截至10月30日)，10月温州市区住宅成交量仅为651套，仅为九月2684套成交量的2成多。

而11月份，温州市区将再次迎来新盘上市潮，包括一些尾盘在内，将有十余个新盘集中上市，新一轮的新盘大战即将上演。

林育对21世纪网表示，10月份成交量减少，主要受新盘量少影响，总的来看，2013年温州楼市已经企稳。

不过他同时表示，随着温州大都市框架的拉开，开发商拿地位置都比较偏远，这也拉低了温州的均价，例如碧桂园拿地成本仅为900多元每平方米，楼盘价已经在万元以内。

在他看来，虽然温州楼市整体已经企稳，但考虑到这些因素，温州楼市的均价将会进一步被拉低。

崩盘背后：弃房率低于1%21.86万套房产被抵押

温州楼市一路下行，甚至传出楼市崩盘、房东“弃房”的消息。

不过，根据温州银监分局的调查结果，目前温州的“弃房”现象远没有媒体报道的“万套”规模。

21世纪网拿到的一份温州银监分局的调查报告显示，截至8月底温州银行拥有抵押物权的房屋，包括普通住房、高档住房、厂房、商业用房在内共计21.86万套，总市值约为4067.09亿元，“弃房”实际总数为597套，“弃房率”低于1%。

据悉，目前温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款3.68%的不良率，总体风险较小。

在对抵押人“弃房”原因分析时，报告表示，由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%；由房屋价值缩水原因形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。

报告最后表示，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。

21世纪网实地采访时，当地开发商、贷款公司员工、出租车司机等人员也表示，温州“弃房”现象并没有报道的那么夸张，一房地产商向21世纪网表示：是有弃房现象的存在，但更多的是商铺，或者是房子还没建好，老板就跑路了的。

楼市复苏背后存风险：库存房源需消化60个月

据21世纪网调查，在“温州版”限购令实施2年时间内，温州市区房价大幅缩水，均价降幅近4成。其中，之前一些炒作成分较高的楼盘房价更是几近“腰斩”。

以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，现在的价格已下跌至开盘时的4万元/平方米左右；另一被爆炒的香缇半岛，价格则由5万元/平方米下降至2.8万元/平方米左右。

根据温州市房屋登记中心近日发布的《温州市区房产交易分析》，温州市新房的平均价格为每平方米24125元，而在2011年，这一数字为34674元/平方米。

在分析温州房价为何暴跌之时，上述当地房产人士对21世纪网表示，政策调控挤掉部分泡沫只是一个原因；新楼盘大多位于市区周边新兴板块也拉低了整体房价；除此之外，近两年来温州市土地供应大幅攀升导致新楼盘集中上市也是一个重要的原因。

在他看来，近期20多个新盘集中入市，直接推高了当地的楼市库存。

据了解，截止2013年9月底，温州市区新房库存有近百万平方米。但温州楼市的库存压力远不止于此，根据三角洲房产策划机构提供的数据显示，未来几个月内龙湾中心区、南湖、梧田区域瓯海中心区将有超过200万平方米的新盘即将上市。

另外一个数据更可以证明当下温州楼市的高库存之忧，在2008年楼市低迷时温州的新房库存量也仅为37.53万平方米。

如此高的库存量，温州需要多长时间来消化？

据悉，2006年至2011年的5年时间，温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米，年均60万平方米。按照这一数据，要消化这些库存需要大约60个月。

楼市库存飙升源于近年来温州土地供应的大提速。

2010年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，每年房地产开发投入用地都不足600亩，这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。

但相比之下，温州却是浙江省人口最多的城市，2013年全市常住人口接近1000万，比杭州、宁波都要多，住房需求非常大。

温州市建设局房地产开发处处长李祥钏曾对媒体算过一笔账，温州市区平均每年新增人口2万，有1万对适龄青年新婚，还有15-20%的家庭需要改善住房条件，每年市区实际需要投放1.6-1.8万套住宅，而市区实际每年只能提供0.9万套住宅，缺口达一半。

从2010年开始，这一情况发生了逆转，为了缓解供地紧张情况，当年温州的土地供应量大幅攀升达到了1500亩，2012年8月温州更是一次就拿出了3220亩地进行土地招商。

2013年，政府的卖地热情依然不减，上半年，温州市区共出让商业、住宅和商住类土地面积合计1759亩，超过2012年全年1271亩的出让总量。

而在限购政策调整后，开发商的拿地热情再次高涨。

8月7日，就在限购令微调公布的第二天，龙湾中心区D-03地块以5.86亿元起拍，最终成交价达6.5亿元，溢价10.9%。同一天，温州生态园黄屿片A39地块，德信以51000万元中标，溢价2465万元，溢价率也达到5.08%。

值得注意的是，之前的土地出让均以底价出让为主。

温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，楼市走势和土地供应的走势有很大关系，土地放量始终是平抑房价最好的措施，这两年来温州政府明显加大了土地的供应。

据陈鸿测算，温州市现在仍有4200亩土地净地等待出让、开发，而这种土地放量，必然影响到房价的未来走势。

“温州是在为以前市场供应不足的后遗症还债，在土地供应成倍增加情况下，供大于求局面将长期存在，房价也就没有反弹动力。”

上半年1759亩的土地，相当于2006-2011年平均3年的供应量，三、四季度温州的供地还在持续增加。

据温州市公共资源交易中心数据表明，10月份温州市区共有四宗住宅、商服地块成功出让，面积约227亩，出让总价约27.6736亿元。11月份，温州市拟出让多宗商住用地，出让面积约1570亩，年内突破3000亩已无悬念，这相当于过去5年的量。