南昌三房并轨 去年过半保障房优先满足定向对象

尽管住建部住房保障司日前否认了“经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消”的说法，但多地对取消经适房和“三房并轨”的尝试，无疑会给住建部未来出台政策提供参考。

江西省是全国首个正式宣布停建经适房的省份，也是首个将三种保障房“并轨”为公租房的省份。早在2012年1月5日，江西省住建厅就召开新闻发布会宣布，从2012年起停止新建经适房和限价商品房，廉租房、经适房与公租房保障对象，统一纳入公租房保障范围，同时，公租房的申请条件将不受户籍限制。

时过近两年，江西省的“三房并轨”运行效果如何，有何得失？

《每日经济新闻》记者采访调查获悉，九江市用市本级财政组建城投集团，3年内要在市区建设10万套公租房；南昌市则依靠县区及企事业单位的力量，将每年数万套的公租房指标悉数化解。去年南昌市保障性住房用地共计946亩，市本级拿出的土地不足400亩，其余均为各企业和高校自己的用地，这些自建保障房优先面向本单位职工，一位多次参与摇号的当地人士说，希望公租房的数量能多一些，范围能广一些。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强（微博）认为，地方政府将保障房分配给高校或者企事业单位，既可以减少土地和建设资金支出，又让高校拿到了国家补贴的优惠，“看似一个双赢的结果，但是最终的结果是最需要保障的人，没有享受到国家提供的保障”。

建设：企事业单位热情参与

江西省住建厅去年初发布《关于加快推进经济适用房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》（以下简称《指导意见》），提出在全省范围内实行经适房、廉租房、公租房“三房合一”，并轨建设，租售并举，在项目立项报建时统称为公租房。

南昌市房管局一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，2013年南昌市的保障性住房建设任务为18000套。“去年是22000套，其中住建部下达的任务为10000套，江西省追加了12000套，目前这些保障房已经全部开工建设。”

从南昌市已公开的材料中可以看到，目前，南昌市政府统建公租房的建设任务分解到了南昌市各县区。南昌公租房建设，以政府统建为主，鼓励企业、高校等专业机构参与。南昌市将有十余所院校、多家企业利用自有土地、自有资金建设公租房。

“今年公租房主要是各县区在承建，企事业单位参与的不多。”南昌市房管局房改办一位副主任表示，2012年不少单位都申请了公租房的建设。

“欧菲光公司550套、赛维集团884套、江西泰豪公司840套、南昌大学700套、南昌航空大学330套……”在一份2012年度任务分解表上，总共11985套公租房，仅有1772套公租房被分配给了各县区，其余10213套公租房建设被分解到了各大高校及企事业单位，占到近九成。

南昌市房管局上述负责人表示，将这些公租房分配给企业、学校，并不是上面的分派任务，而是各个单位根据需要打报告申请，获批之后，才能建设保障房，“并且选址也是市规划局统一选址，我们只是将有多少保障房建设的需求，向上面打报告”。

现状：自建保障房优先内部分配

记者在东华理工大学的公租房小区看到，5栋公租房已经全部建成，已有部分教师入住。

在4栋2单元某房间内，一位老师告诉记者，9月份交的房，他得到的是一套80平方米的二房，价格是2300元/平方米，虽然是买，但是没有产权，也没有任何合同协议，“只能自己住，不能进行买卖——没有任何凭证的房子，即使卖，也没有人敢买。”

此前记者在东华理工大学采访时，后勤保障处基建处陆（音）科长否认了卖房的说法，他说，这些房子肯定是以租赁的形式，给符合标准的年轻教师居住，“具体分配肯定要符合国家的政策，学校里有相应的政策”。

南昌另一高校负责公租房建设的学校后勤处负责人告诉《每日经济新闻》记者，他们学校一共承建了360套公租房，总面积21600平方米，每套60平方米，“这是学校根据（江西）省教育厅允许建房的文件精神开建的，需要用学校自己的土地，自筹资金进行建设，保障房能获得国家的补贴，每套42000元左右。”

这位负责人还向记者表示，位于校内的公租房建成后，只限对校内老师进行销售，由于有补贴以及免缴土地金，每平方米的价格在2000元到2500元。

《指导意见》提出，加快推进公租房租售并举工作，按照“先租后售、租售并举、自愿购买、有限产权、规范管理”的原则实行，其产权为有限产权，可以继承、抵押，不能出租、转让等。

对于上述现象，南昌市房管局负责人表示，之所以设置这么多条条框框，就是防止公租房在市场上流通。

陈国强认为，公租房面向高校等特定群体并不是事件的核心，核心是这些学校的老师是不是都具备申请公租房的资格，如果不具备，那么公租房的建设就违背了初衷，“地方政府既可以减少用地及建设保障房的资金，而一些机关单位承建保障房，也可以拿到国家的优惠补贴，降低建设成本，双方都有利。但往往忽视了最需要保障的一些群体”。

破局：减少土地财政依赖

南昌面临的现状是，国家给予保障的公租房，更多倾向了一些特定的人群，面向大众群体的房源还不能满足需求。

江西科技师范大学基建处一位负责人就告诉《每日经济新闻》记者，他们学校前后两期公租房，共计1000多套，主要是解决一些中青年教师以及引进性人才的住房保障。

南昌市房管局网站显示，2012年南昌保障性住房用地共计946亩，市本级拿出的土地不足400亩，其余均为各企业和高校自己的用地。

在南昌工作多年的陈小林，从南昌推出经适房开始就报名参加了摇号，但一直没有中签。他表示，希望江西推出的的公租房数量多一些，范围广一些，让他们这些外来一族也可以住上舒心的房子。

“如果全部由南昌市本级政府来建设公租房，不仅要消耗大量的土地，还需要一大笔资金，这对以土地财政为主的南昌来说，负担不起。”江西省社科院经济所一位研究员认为，土地财政仍然是南昌财政收入的一大保障。

今年前三季度，南昌土地出让金收入突破215亿元，在市本级财政收入418.6亿元中占比超过了一半。

“只有大力发展新兴服务业，调整产业结构，降低土地收入在政府财政收入中的比重，才能让南昌市拿出更多的土地，兴建保障全民的公共租赁住房，惠及全民。”上述研究员表示。