万科领衔房地产金融曲线进化

“寻找更多更便宜的钱”，这是房地产行业永恒的主题之一。

自2003年第一轮房地产调控以来，内地地产商在各种限制性政策的狙击之下，不断突破创新寻找新的融资通道。其中万科更遍尝各种融资方式，在房地产金融领域和调控下的市场中占得先机。

比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资，万科入股徽商银行，更为高明的思路则是，不仅仅是向金融机构和投资者借款，而是将地产与金融业务打通了，无论是社区金融还是供应链金融，其产业链条均向上延伸。

调控十年，即是一部房地产金融的进化史，直接融资渐渐成为主流。随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分，其与金融的融合趋势也进一步加强，产融结合呼之欲出。

打通海外融资之道

翻开万科历年年报和公告会发现，风靡国内房企的海外IPO（类红筹融资）始自万科。

2004年，万科和德国银行HypoRealEstateBankInternatinal（简称HI）达成合作协议，双方共同完成“中山城市风景”项目。

鉴于利用外资的政策限制，万科采用了海外上市的融资架构来完成HI的2740万美元贷款。该模式出炉以后的近10年时间里，碧桂园、SOHO中国、恒大、龙湖等境内房企的海外融资（包括IPO），也主要是在该模式基础上调整，以符合政策要求。

房地产利用外资在此后数年一直遭遇政策狙击。限于A股上市公司的身份，万科并未享受上述融资模式带来的更多红利，其综合融资成本甚至高于中海外、华润、龙湖等H股房企。

而对于近期国内资本市场再融资放开，万科并未有太多期待。万科董秘谭华杰对本报记者表示，万科2007年推行再融资，保持每年40%甚至更高的增长速度，那时向股东融资是有利于公司发展和他们自身利益的。而万科现在已进入一个相对平稳增长期，没有迫切的股权融资需求。

万科迫切需要打通海外低成本融资通道。从去年收购港股房企南联地产，到成立海外事业部，再到今年正在推进的B股转H股，万科的国际化战略正一步步变为现实，紧随其后的国际融资之路也已打通。

今年3月份，万科通过全资子公司万科地产香港发行了8亿美元的5年期债券，实际年利率仅2.755％；今年7月，万科又通过境外子公司设立了20亿美元的中期票据计划。多位券商分析师表示，一旦万科的B转H实施成功，其境外融资渠道进一步趋于多元化，融资成本也将进一步降低。

探索供应链金融

万科并不满足于仅仅降低融资成本，进军社区金融和供应链金融，则是万科深思熟虑后向产业链上游延伸的举措。

万科管理层透露，万科最近2-3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，且已尝试与华夏银行、民生银行等较大银行在杭州的一个项目中合作，但目前未取得实质性进展。多年来管理层一直在寻找一家中型区域性银行进行合作。

万科社区金融首先是消费。万科执行副总裁毛大庆透露，除了去年开始尝试推广的社区食堂、菜市场、便民超市以及药房等等服务以外，今年还会推出关于社区的普通惠民医疗服务和社区老人的居家护理，以及洗衣店、社区基本的采购和服务，都会一起配备。

而万科筹谋的金融服务不仅包括社区金融，还包括对其8000家供应商所进行的供应链金融服务。这一点类似于华润集团的供应链金融业务模式。

华润集团目前拥有电力、水泥、零售、地产、医药等多个业务，华润银行为其各个板块上产业链上下游的企业提供供应链金融服务，增加各板块竞争力，形成特有优势。

华润金融有关人士介绍，所谓供应链金融，就是以产业供应链上的一家或几家核心企业为纽带，凭借其对上下游中小企业在长期贸易合作中所获得的信息优势，以平衡银企之间长期存在的信息不对称，并依靠贸易合作中的物流和资金流的存在，实现企业担保抵押模式的创新。

本报记者了解到，此前万科已经通过华润银行供应链金融产品信付通业务，向其数千家供应商进行承兑汇票贴现的融资。而这一模式将来或可以用于万科徽商银行。

摆脱对银行依赖

“没有银行，就没有房地产”，“房地产要死，也是银行先死，”过去十年，房地产与银行的关系就像华远地产董事长任志强（微博）指出的，生死相依。

然而梳理近十年房地产融资格局，一个清晰可见的趋势是，房地产公司正在逐渐摆脱对银行的依赖，借道海外融资、信托、基金、券商资管等工具，走上一条多元化的直接融资之路。

“房企高度依赖银行贷单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。

由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》数据显示，房地产直接融资资金总额8年间增长6.5倍，所占比重已经由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

自2007年以来，以发行债券和票据为主的海外融资，是内地房企获取发展资金的一条重要通道，每年的海外融资以数百亿至千亿计。2013年上半年，内房股海外融资达903亿元，超过去年全年；数十家内地中小型房企亦在寻求赴港IPO。

而在国内，随着金融托媒加剧的趋势，房地产信托发展迅猛。“中国信托业目前规模已达10万亿，其中一半以上的发行是与房地产有关，”深圳一家私募基金人士对本报记者说。

除信托外，房地产私募基金也在加速发展。德信资本董事长陈义枫估算，目前房地产私募基金的存量规模在3000亿左右，未来两年这一数字会上升至1万亿。

而房企涉足银行更将地产与金融的融合推进一步。不止万科，10月25日，越秀地产母公司越秀集团以114.44亿元港币收购香港创兴银行；8月底绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。