以房养老最大风险房价波动 上涨增值养老者无缘享受

据理财周报消息，以房养老，这种在美国、加拿大、欧洲和新加坡风行的养老方式正在悄然走进中国人的生活。

9月13日，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出要“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

文中的“反向抵押”，又叫“倒按揭”，实际上就是俗称的“以房养老”，是指养老者通过将自己拥有的房屋抵押给银行或保险机构，并在一定期限内每月从中取得一定的养老金或老年公寓，当养老者过世后，银行或保险机构将拥有该房的所有权。

不过，“以房养老”遇到的问题是，这种方式适合你吗？

“一房者”可选“倒按揭”

其实以房养老这个概念并不是国内第一次推出，早在2003年，孟晓苏[微博]便提出了“以房养老”的方案。2007年，刚从中房集团退下的孟晓苏便忙着筹备以“以房养老”为主营业务的保险公司，也就是目前的幸福人寿保险公司，但是，由于条件不成熟，该业务一直未推出。

按照孟晓苏向媒体透露的情况，当时设计的以房养老主要是针对年龄在62岁以上的老人，且房屋面积也需要达到一定要求，累计可贷款额度主要是依据房屋现值调整折损度和预期增值扣除保险公司预支的贴现利息，再按照预期借款人持续寿命的时间计算出每月给付的养老金。

此外，2011年，中信银行推出了一款具有以房养老增值功能的信用卡，这款业务主要针对以下人群：借款人年满55岁，法定赡养人年满18岁。该业务以房屋的估值为基础确定贷款额，贷款额最高不超过估值的60%，也就是最高给房子打6折，每月借款人可领取不超过2万元的养老金。最长期限为10年，每月偿还部分本息，到期后一次偿还剩余本息。

那么，以房养老对于养老者来说是否划算呢？基于目前国内还未推出新的以房养老的产品，因此，记者仅以前两款产品为例来比较下每月可领取的养老金数额。

比如，一年龄为63岁的借款人，在广州天河区拥有一套100平方米的房产，且具有独立房屋所有权。按照广州房产局8月公布的信息，每平方米均价为33684元。如果按照折新度6成来计算，预期未来可能会增值10万元，扣除按6%贴现利率计算贴现利息，可贷款额度为199.37万元。目前我国人口平均寿命为73岁，因此该借款人每月可享受1.66万元的养老金。

借款人在过世后房屋产权归属有两种情况，若借款人过世后房产所有权归属于银行，那么借款人所要付出的成本为贷款利息12.73万元，以及房屋的剩余价值、利息成本即可。若房屋所有权在约定时并不归属于银行，而是扣除贷款本金和利息后再返还给法定继承人，那么仅需要付出贷款

若按照中信银行的计算方式，每月仅还利息，那么该借款人在最长10年的期内，每月可获得1.06万元的养老金，不过十年之后，借款人仍需偿还本金。

如果借款人不住在房屋内，而是将按照广州的养老院标准的话，平均每个月3200元左右，是可以维持一个比较好的生活条件的。

“两房者”可以租金养老

上述情况主要是对于只有一套房的养老者来说，因为其他的方式如商业养老保险，对于60岁以上的人来说并不能享受很高的养老金，因此可主要将以房养老做为一种补充养老方式。一位从事保险业5年经验的工作人员告诉记者，以房养老其实质就是一种以分红险的方式来操作养老金。

但是对于拥有两套以上房产的人来说，以房养老并不是他们的唯一选择。除了自住房外，其他房产还可以卖出去或是出租。

对于有升值空间的房产，拥有者可以选择在适当时点卖出以赚取收益。根据阳光家缘今年9月的统计数据显示，广州天河区的二手房目前的均价为17419元/平方米，且这20年来房屋普遍上涨，这对于20年前的买房者来说是有利可图的。养老者可以将其作为自己的养老基金保障未来的生活。

当然，出租也是个比较好的选择。这种方式较为灵活，在合同到期后续期时可以根据市场价格重新计算房租，以获得更好的收益。根据统计信息显示，9月份天河区房屋住宅租金为55元/平方米，按照上述养老者所拥有的房屋面积计算，考虑是个人出租房地产需缴纳4%的房产税的影响，因此最后养老者每月可获得的收益为5280元。不过，就实际情况而言，对于年龄较大的人来说，房屋出租会不太好管理。

以房养老最大风险：房价波动

以房养老虽很早推出，但并不能让很多人接受。北京工商大学保险系主任王绪瑾[微博]对记者称，按照中国的传统观念，房子作为一种家庭财产是需要留给下一代的，对于有子女的家庭通常不愿意接受这种方式。所以以房养老适合的人群是有限的，仅适合于失独家庭和无子女家庭。

此外，以房养老仍存在很大的不确定性，一方面对于养老者来说会面临房价上涨的风险。暨南大学金融系副主任姜永宏分析称，“选择以房养老的市场风险会很大，会受房价波动的影响。若房价上升，则对于选择以房养老的方式的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的。若房价下跌，则养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。”据了解，通常以房养老产品是以固定利率来给付养老金的，一旦确定，就不再随市场变动，因此选择对于房屋未来的走势也是养老者需要考虑的问题。

据记者向新华保险、中意人寿等多家保险公司了解的情况来看，目前没有这方面的计划，需要等具体实施细则出台再考虑。而幸福人寿监事会主席孟晓苏最近在媒体中透露，预计以房养老产品将在明年1月份推出