万科城市运营商构想：九年前已埋下伏笔

其实，早在9年前的“2004中国房地产企业发展模式论坛”上，王石、任志强（微博）、潘石屹、冯仑、张玉良、李思廉、王若雄等业界大佬就已经以“战略选择与城市运营”为主题探讨城市化完成后的转型和这之前的应对方式。

当时一心坚持专业化的万科尚未真正接受这一理念。时任万科总经理的郁亮2005年接受《中国房地产报》专访时称，建筑在城市建设中扮演着极其重要的角色，“但我个人不是很认同把发展商称为城市运营商，这个称号太沉重了。”

2004年，万科提出了未来十年的中长期发展规划，将在“专业化”的基础上走向“精细化”，以“有质量增长”作为未来十年的战略目标。

根据2004年天津泰达董事长孟群在论坛上谈及关于城市运营核心业务的设想，共包含三个层次，一是以土地资源为主的城建土地开发，二是旧改和商业开发的房地产业，三是对城市运营当中专业经营性业务，像酒店、餐饮、娱乐、商业、体育健身等以仓储、租赁、委托承包等经营优势，实现专业领域与专业的目标。

2004年万科集团客户关系中心提出“当万科销售1000亿时如何面对的问题”时，想到“服务已成为价值链的新动力和高利润区”，这与上述城市运营核心业务设想的第三层相关。

此外，2004年万科将以项目为核心的运营方式转向以客户价值为中心的运营方式，也为其此后转为服务商奠定了基础。万科2004年《客户关系发展三年规划》中设想，到2014年万科累计客户总数将约78万户，而万科从2004年时起就对这些用户实施客户关系管理，掌握客户的基本信息，并分析客户行为，预测客户需求。

然而随后几年，万科一直坚持向其最初树立的标杆帕尔迪学习，只做住宅开发。

万科进入商业地产开始于2010年，据不完全统计，截至2012年10月底，万科在52个城市中获取了约600万平方米上用项目，其中潜藏着18个购物中心项目，面积达150万平方米。

随着中国城市化率从2004年的39.48%上升到2012年的52.57%，愈发靠近70%这个表征城市化基本完成的比率时，房地产商转型和城市运营商的话题越来越被提及，包括万科在内的房企也开始迈上“城市配套服务商”的转型之路。

今年1月，万科集团商用地产管理部在北京举行了成立仪式。万科集团副总裁毛大庆在今年9月东莞松山湖万科生活广场开业典礼上表示，万科商业主要围绕三条产品线展开，一类是以小社区小商铺为主、与万科“五菜一汤”相得益彰的“邻里家”系列；一类是尺度适中，1万~3万平方米的辐射周边社区的生活广场；另一类是分布于大城市或核心城市的大型城市综合体。

此外，万科在其大本营深圳投资建儿童医院，建设运营企业社区，首次竞拍获得产业办公用地。这一系列尝试都是万科在“城市运营商”中的专业领域中进行的尝试，这些服务都有万科近10年客户关系管理积累的数据库做支撑。

如按此前的设想，“城市运营商”的角色中还应包括以土地资源为主的城建土地规划、开发。上月末，万科入股徽商银行的举动，引发外界对于万科是否会参与徽商银行所在地的城市规划建设的猜想。

事实上，从2008年开始，万科就已经开始与一级土地开发商合作获取土地，先后在重庆、云南、天津等地参与一级土地整理等城市建设项目。

今年万科参与的前海首个企业实体办公园区——前海公馆建设，采取1.5级模式进行开发，即以BOT（建造-运营-移交）模式开发的前海企业公馆移交政府后，可直接在该项目上进行再开发。