浙江第一楼七年楼花不了局：填补20亿资金缺口

围绕“浙江第一高楼”温州世贸大厦的一场纠纷，开发商与38名购房户从纠葛的起点到司法程序上的“院长重审”，整整七年尚未完结。

祸起意向购房。一批购房户在签订《房屋预订意向书》后，因为项目建设规划和合同价格有所调整而引发不满。

漫长的司法程序中，38名购房户屡屡胜诉，开发商被要求履行此前签订的“楼花”协议。但在近期，该案情势急转，此前判决被相关法院认为确有错误，应予重审。重审开庭时间原定于本月6日，后移到月底。

一石激起千层浪。38名购房户此前一直要求法院强制执行判决，并由此牵扯出温州世贸大厦在开发过程中的22项“违规”。不过，开发商方面此前已经为这些“违规”付出了超过2亿元代价，且一度资金缺口达到20亿。

本报记者经调查了解到，部分建设项目的调整、建设面积超出预计，恰缘于有关部门对楼盘开发建设设置的专门要求，达到了要求，却得罪了“乙方”。

“很疲惫，这个项目近20亿资金缺口现在基本填平，已无任何银行贷款。”温州世贸大厦开发商黄丽娜在接受本报记者采访时，自称做出多次“让步”。

从目前情况看，这显然是一场双方都不是赢家的“战役”，即使法院重审也不一定能了结纠纷。而从双方多年交锋中亦可窥见，中国房地产投资领域的先行群体、温州式的地产开发与投资运作模式，仍未从“野蛮”走向真正的规范。

38名购房户的坚持

温州世贸大厦设计高达68层，广告语称“新温州坐标、新财富焦点”，当时号称“浙江第一高楼”，属温州城区黄金地段的商住性质项目，目标群锁定当地中高端群体。购房者大多是阀门制造、房地产开发商、服装等企业老板。

大厦的开发企业是温州世贸房地产开发有限公司(下称“世贸房开”)，股东黄丽娜是浙江比较知名的企业主，在浙沪两地均有产业投资。

时间回溯到2002年6月8日，世贸大厦奠基。彼时，“炒楼花”在温州非常盛行，即投资者与开发商签订意向性购房协议，先预订开发项目的楼层户号。个别“楼花”甚至只是开发商出具的一张纸片。但在价格一路飙升的楼市中，炒楼一族往往“楼花”一转手，就能赚上数倍。

但此案38名购房户并不承认“炒楼”行为，均称是因企业发展需要而购置办公用房。

2003年3月21日起，约250户投资者与开发商陆续签署《房屋预订意向书》。记者从这份材料的扫描副本上看到，双方对楼层、面积、房号、价位均有约定。

以陈姓人士的一份《意向书》为例，双方达成的意向为：公寓式写字楼31层，房子方位为1/4东南角，并注明高度，面积。约定房价每平方米12595元，为“暂估价”。意向书备注称，购房面积仅为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售面积结果为准。

意向书签订后，购房户分别缴纳了约定款项。上述陈姓人士在当年5月16日与次年10月28日分两笔交付了230余万元，占约定总房款的40%。

2003年9月19日，温州市规划局颁发温规建批字(2003)第002191号建设工程规划许可证，确定了项目总平方数和各项技术经济指标。次年8月16日，项目获得商品房预售许可证。

2007年11月23日，世贸房开发出“房款缴纳告知书”，要求购房户缴纳房款达到总额的98%，但楼价、面积与此前约定的有了变化。以前述陈姓购房户为例，面积“缩水”8.15平方米，单价从12595元提升到14070元。

与此同时，购买世贸大厦47层整层的徐姓人士发现，在房管局房屋销售网上，47层还有房出售，经仔细核查后发现，47层多出了300多平方，这让他倍感意外。

于是，38名购房户选择了拒签合同，拒交房款。当时正值房产价格快速飙升时期，温州处于卖方市场，这批购房户如此做法可能面临风险：被收回房屋，没收已交款项(定金和首付款)。

2008年3月27日，上述购房户将世贸房开告上法庭。他们认为，开发商变相抬价，令其无法接受。

22项“违规”

2008年9月12日，温州市鹿城区法院一审判决称，意向书有效，双方根据意向书约定履行。次年5月27日温州市中级人民法院二审判决，限定世贸房开在10日内根据意向书约定和购房户签订购房合同。

但世贸房开不服判决，向浙江省高级人民法院、最高人民法院逐级提起申诉，要求重审此案，均被驳回。2011年6月17日，鹿城法院立案强制执行。但购房户代表称，这两年进展不大。

2013年8月26日，此案在温州市中级人民法院启动重审程序。该院一份编号为“(2013)浙温民监字第37号”的民事裁定书显示，经该院院长提交审判委员会讨论认为，此判决确有错误，应予重审。

此裁定令事件波澜再起。这批购房户此前“组团”多年，全面搜罗项目开发中的“违规”之处。一个核心违规是面积变更。

2008年底世贸大厦主体建设基本完工，温州民信房屋测绘有限公司出具《成果测绘书》，购房户们把《测绘成果书》与当年经审批的规划许可证的《分层面积表》相对照，发现世贸大厦在建设过程中地面以上的面积比审批时已多出了23426平方米，占地面以上总面积的16.67%。

2009年9月15日，这些购房户们向温州市规划局进行举报，后者于2011年2月将该案移交温州市城市管理与行政执法局(下称执法局)处理，执法局经一年多的调查取证后在2009年8月作出调查报告，认定世贸大厦建筑过程中共有22项违规，共增加地上建筑面积23627.27平方米。

“对于多出面积部分，我们在2011年向土地部门缴纳了补偿金2亿多。这个价格是根据2008年的市场价标准缴纳的。”黄丽娜在接受21世纪经济报道记者采访时，无奈地称。

记者了解到，一方面是开发商前期规划不够充分，而相关部门的政策变动，也是一大外因。

黄丽娜介绍，项目施工图纸在2004年审查通过，但在建设过程中，消防、安监等政府机构有新政出台，使得项目有相应改动，进而影响到楼房面积。

比如，根据新的计算标准，大楼应设置“避难层”，如此一下子增加了建筑面积五六千平方米。另外，根据2006年消防部门的规定，超过两千平方的大楼必须具备4张楼梯，这在原来两张楼梯的基础上，又增加了一倍面积，如此又多出1千多平方米。“大致有四个方面的计算标准变动，比原计算标准增加了2万平方米。”

浙江光正大律师事务所周光认为，客观上，温州世贸大厦超出原规划设计2万多平方米，但这不是由房开公司造成的，超出的面积符合有关文件规定。

涉案双方一直僵持。在此过程中，据开发商透露，另有215位购房户陆续与世贸房开签订了购房合同。“我们已经向土地部门补交了2.1亿元补偿金，如果我们对这30多位购房户作出让步，将如何处置那200多户？”黄丽娜反问。

近20亿资金缺口由来

记者在温州住建系统的销售官网上发现，至11月6日，世贸大厦房屋销售处于封禁状态。但开发商认为这并不合理。“根据法院判决，有纠纷的只是涉案这30多套房源，现在却封了整个项目的销售。”

黄丽娜表示，房源在2009年就被冻结，加上此后系列事件，给世贸房开资金池造成近20亿元的资金缺口。她同时透露了项目开发的融资模式。实际上，这也是中小房开公司资金运作的普遍模式。

据介绍，世贸大厦项目投资总额为28亿元，首先要解决土地款。黄丽娜称该项目的土地款基本是自有资金。

根据项目融资计划，成功“拿地”后，应向银行申请开发贷。而世贸大厦的开发贷启动在2004年，世贸房开向建设银行申请贷款2.4亿元。

也就在2004年，黄丽娜掌控的另一家房开公司在杭州启动另一个项目，即目前的杭州财富金融大厦，当时支出6亿元土地款。

“2004年到2007年，我天天经过世贸大厦项目建设地段，总见几个人稀稀拉拉地在那敲敲打打的，比较怀疑是否资金紧张。”一名购房户担心地认为，资金有被挪用到杭州投资的嫌疑。

但黄丽娜对此予以否认。据介绍，世贸大厦在2004年获得建设银行2.4亿元三年期开发贷后，2005年又从工商银行获得三年期开发贷9000万，2006年从中国银行获得三年期开发贷1亿元。

如果一切运作顺利，项目建设完工后，可以按计划陆续偿还银行贷款。然而，销售环节波澜迭起。首先是2008年房屋竣工时购房款1.87亿元未到位，资金池出现缺口；2009年，整个项目的销售房源被封禁，这些房源原本可以销售3万多平方米，销售总价达到15亿元；2011年，开发商补交了多出面积的补偿金2.1亿元。由此，资金缺口总计接近20亿元。

“这个项目的损失，各方借贷总算是填补上了。”但黄丽娜自称是这场纠纷中的惨败方，对这个市场充满疲惫。而她掌控的其他企业也因此案被轮番审查。