楼市的“矿井中的金丝雀”示警

三中全会开幕在即，对房地产市场表态一向审慎的决策层，近期的一个重要会议备受瞩目：10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平总书记强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

这番话别具深意，意味着住房问题上政府与市场的界限、责任将进一步厘清，政府提供基本保障，市场满足层次需求，而多层次需求的市场在经济学上从来是一个“买者自负”、“愿赌服输”的市场。

三中全会前夕政治局的这一专题学习会，预示着短暂的平静之后，房地产市场在政策上很可能会发生重大转向，一直在吹风的房地产调控的“顶层设计”构架将日渐明朗。

今年，官方公布的70个大中城市住宅销售价格一涨再涨，许多城市主城房价动辄出现20%的上涨，“百亿地王”竞相破壳，与此同时市场的一些风险讯号也已露头：曾几何时,因为“抢房”人太多，温州的“日光盘”、“夜光盘”都放在体育场里开盘，现在抵押止赎的房子挂在淘宝上，鲜有人接盘。而多家银行开始相继加入暂停房贷的阵营，这都是值得警惕的风险信号。

“内地房地产市场在高位出现的这种情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，‘尾部风险’值得警惕。”不久前，笔者与多位港澳经济界人士谈及内地房地产问题，澳门金融管理局的一位资深专家如是说。

中国房地产市场的持续过热有复杂的成因，城市化带来数亿人口向城市转移，释放出巨大的住房需求，土地财政和信贷洪峰支撑了以房地产为核心的人民币资产的超级繁荣，以至楼市高烧到今天。1998年，中国银行体系内的广义货币量M2还不到10万亿元，而如今已逼近110万亿元，货币供应量与房价基本呈现10倍的正相关，这是泡沫的本质所在。

价格是预期的反映。太多的教训说明,对于靠货币堆积和全民投机心态膨胀起来的资产泡沫来说，逆变往往就是心理上的“一转念”。当然，能先知先觉在股市6000点成功逃顶的人毕竟是少数。经历过多次房地产崩盘的李嘉诚先生大举套现敏感市场的物业，转手抄底欧洲市场；一向谨言慎行的王石也提醒业界：“这是一个信号，小心了！”

在“别人贪婪的时候我恐惧”，是少数赢家永恒的生存法宝。不久前，一位投行人士对我说，李老先生的这次“大撤退”，用西方危机预警理论来解释，堪称为瓦斯泄漏前第一时间报警的一只“矿井中的金丝雀”，对内地楼市有重要的警讯价值。

十多年的流金岁月，几乎所有参与者都享受到了超级红利，市场参与者基于过往的经验和预期，认为“狼永远不会来”。市场日益呈现出当年股市“近看6000点远眺万点”的非理性亢奋。一个市场如果只有贪婪而没有恐惧，只有侥幸而没有理性，只有亢奋而无伦理规范，那是一个低安全边际的“柠檬市场”。

从当年的日本到此轮危机前的美国，当一个国家被房地产彻底挟裹和绑架时是最危险的。市场狂飙让多数人都像注射了荷尔蒙，不灭的财富神话让他们如鲨鱼嗜血般地追逐下一场“轮盘赌”。当汗流浃背诚实劳动一辈子所得不及炒一套房的收益，当继承先人的物产就可以不用劳作，谁还有心思去做实业？房地产过热扭曲经济和社会生态，造成“一业兴旺百业衰”的困境，对经济金融安全的威胁、对社会主流价值观的破坏，日益显现。

美国和当年日本的教训都说明，在市场处于“临爆状态”时，一个清醒的决策层非常重要。如果决策者也像格林斯潘那样，信奉市场原教旨主义的“不管就是最好的管”，放纵市场失灵，或者像当年的日本，投鼠忌器、首鼠两端，在市场失控时一再迟疑摇摆不愿出手，那么将铸成历史性大错。

当下的中国，楼市泡沫正在堆积。日本东京大学教授川岛博之最近警告说“中国土地价格处于严重的泡沫状态”，中国要吸取当年日本的教训，不能把土地当成要什么就来什么的“万宝槌”。美国房地产经历了多次起落,他们明白经济衰退、金融坍塌和房地产崩盘之间必然的逻辑渊源，不久前访华的美国前财长保尔森直言不讳地表示，中国应该及时处理房地产泡沫。世界银行行长金墉近日也委婉地建议，中国地方政府需要扩大财政收入来源，而不要过于依靠土地。而与此同时，多家国际评估机构也频繁地对中国房地产市场预警。太多的“矿井深处的金丝雀”在发出杜鹃啼血般的警告。

这是濒临危机的时刻，也是理性的决策者抉择的时候，面对坚硬的泡沫，需要坚定的决心。如果处置得当，那是中国经济一个美好清晨的开始；如果处置失当，那是一个痛苦的漫漫长夜的开始。历史留给我们的机会已经不多。