万科香港子公司首发1.4亿新加坡元债券

在A股市场融资受阻的内地房企，将目光瞄向海外。

昨日（11月5日），万科公告，公司全资子公司万科地产（香港）有限公司（以下简称万科地产香港）的全资子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited于今年7月16日设立20亿美元中期票据计划。基于该票据，万科地产香港通过Bestgain Real Estate Lyra Limited首次发行1.4亿新加坡元（约合人民币6.9亿元）4年期定息债券，债券票面利率为3.275%。万科地产香港为该债券本息提供不可撤销的全额担保，有关债券将于11月7日在新加坡证券交易所挂牌。

值得一提的是，此次发债是自万科地产香港今年3月以年票息率2.625%、发行金额为8亿美元的5年定息债券之后，又一次发债融资。而此次债券票面利率仍居同行海外发债票面利率较低水平。同时，内地房企海外融资潮起。据Dealogic数据，截至今年10月底，内地房企合计发行了总值达171亿美元的美元计价债券，超过2012年的83亿美元。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《每日经济新闻》记者介绍，内地房企海外发债如果能获得第三方机构较高的债券评级，将会对其获得低成本融资有利。

万科海外债券利率低于同行

今年3月，万科地产香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率为2.625%，每100美元债券发行价99.397美元，折合年收益率2.755%。当时，这一低债券票息被认为颇为罕见，甚至低于拥有良好企业信誉评级的中海地产。

中指院此前发布的报告显示，海外评级机构将考察重点放在企业运营情况和财务风险指标之上的国际评级体系中，评级较高的房企融资成本较低。

据《第一财经》报道，首次参与国际权威信用机构评级的万科获得的BBB+信用等级，为内地房地产行业中信用最好的企业。

根据中指院报告，获BBB评级的中海地产在2012年11月发行的7亿美元10年期债券，债券票面利率为3.95%，3亿美元20年期，票面利率为5.35%。方兴、越秀的信用评级也相对较高，债券票面利率维持在5%左右。金地、首创、龙湖、SOHO中国、世贸房地产等发行的债券票面利率则控制在8%以下。评级等级较低的奥园、融创中国等发行的债券票面利率则都在10%以上。评级为B2的奥园今年1月发布的1亿美元5年期债券，票面利率达13.88%。

上述报告同时显示，穆迪、标普等国际评级机构对内地房地产企业海外债券多给予“非投”评级，报告预测随着房企密集赴港发债或将进一步导致国际评级机构下调信用等级。

黄立冲称，内地土地市场多年持续上涨，房企需要不断积累土地，这导致内地房企资产负债率普遍较高，进而影响评级。海外评级机构一般很看中行业前景，但现在内地房企前景在评级机构看来并不是特别乐观，“比如政策存在不确定性，以及连续多年上涨的楼市存在的泡沫有破灭的可能性”。

尽管评级影响到企业的融资成本，但从发债认购情况来看，并未对市场造成影响。企业信用等级良好的万科3月首次8亿美元发债额获得超过60亿美元认购，而中海15亿美元债获131亿美元认购额。

报告显示，今年初“被降级”的龙湖地产，去年10月发行的4亿美元的7年期优先票据获得高达40倍的认购，而禹洲地产发行的2.5亿美元的优先票据15分钟即获全数认购，且总认购额超过90亿美元。

内地房企海外发债潮起

海外资本市场认购的热度，激发了更多内地房企海外发债的热情。根据Dealogic数据，连同中海发行的债券，截至今年10月底，内地房企合计发行了总值达171亿美元的美元计价债券，超过2012年的83亿美元。

中指院此前发布的相关报告显示，2012年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元。进入2013年，截至5月，已有27家上市房企海外发债融资共计759亿元。不足半年的统计数据，内地房企发债数量与所获资金已超过2012年。

中原地产研究中心统计数据显示，9月份，包括旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股在内的5家在港上市的内地房企，发行的美元计价债券，合计融资16.8亿美元；10月累计有6家内地房企共发债39亿美元。

相关分析报告称，国有银行信贷资金更多流向国有企业，银行对民营企业的支持面逐渐收窄，且利率变高，这也是导致内地房企融资不易，另寻出路的原因之一。

黄立冲表示，美国持续实施量化宽松政策，使全球资本市场利率较低，因此中国企业在境外发行美元债能获得较低成本的资金，“如果年底（美国）量化宽松政策撤出，将给中国企业带来不利的影响”。

此外，黄立冲认为，这与今年以来政策处于相对“空窗”时期相关，“在这种境况下，购买气氛趋好，房企想加快推售产品，这需要资金储备”。而今年上市房企偏向在一二线城市囤积土地导致拿地金额上升，在他看来，这也是房企集中海外发债的推动因素。