“金九银十”成色十足 楼市降温苗头隐现

近年来屡屡爽约的“金九银十”在今年显得成色十足。

据克而瑞研究中心发布的数据，今年“金九银十”期间，上海、深圳、天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都等城市新建商品住宅成交面积均创下2011年限购升级以来的新高。

火爆过后，调控如期而至，在刚刚过去的10月，房价高企的深圳和北京相继出台楼市新政。效果似乎立竿见影，据北京亚豪机构统计，“京七条”出台之后的一周内，北京住宅日均成交量仅322套，而9月同期为442套。

克而瑞研究中心分析师杨晨青认为，今年最后两个月，预计包括上海、广州在内的部分房价快速上涨的核心城市，政策面或多或少都会有所收紧，楼市的上升局面有可能被打破。

量价齐升

今年“金九银十”落下帷幕，国内主要城市楼市均交出不错的答卷。

经过9、10月市场的热销，包括上海、深圳、南京、天津在内的相当一部分城市今年的新房累计销售面积已经超过了去年全年的水平。

以上海为例，截至10月22日，今年上海新房成交量已经达到1000万平方米，超过去年全年939万平方米的成交量，与2012年同期相比上涨45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%。今年9~10月，上海新房成交量达到270.1万平方米，同比大幅上涨约六成，是2010年至今成色最足的“金九银十”。

杨晨青认为，当前各地市场的高热主要得益于主力需求的成功切换，在房价持续上涨、刚需入市能力逐渐削弱之后，中高档改善以及投资需求的顺利接棒保证了市场上行趋势不改。

例如，在刚刚过去的10月，由于部分高端楼盘的热销，直接拉动上海10月新房成交均价创下历史新高，达到24932元/平方米。据德佑地产提供的数据，10月上海市单价5万元/平方米以上的高端楼盘共计成交322套，相较9月多出72套，为2011年以来高端楼盘成交最多的月份。

21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示，整体平稳的外部环境和回暖的市场行情共同造就了这波楼市热潮。在外部环境方面，无论是限购政策还是“国五条”已经逐渐被弱化，“金九银十”期间政策环境整体看稳，同时，信贷层面也比较稳定，利空因素尚未蔓延，平稳的政策、信贷环境为楼市创造了良好的外部环境。

“就楼市本身而言，购房者入市积极性高涨，置业需求旺盛，同期开发商也配合火热楼市行情加紧推盘，新增的楼盘为市场增添了活力，进一步催热楼市行情，在多重因素的共同影响下，最终实现了今年‘金九银十’的量价齐升。”黄河滔如是说。

地市降温

在国内十大城市中，调控加码的北京和预售证管理非常严格的广州，今年“金九银十”的成交量相比去年同期出现一定程度的下降。亚豪机构副总经理任启鑫表示，10月上半月，北京楼市受到“十一”假期因素影响，住宅市场供需情况均出现下滑，进入下半月之后，新版“京七条”对市场冲击明显。

据相关机构统计，11月份，北京预计只有16个新盘入市，这和前两个月的水平相比减少了一半左右。有业内人士分析称，随着调控措施的陆续跟进，楼市降温的苗头已经有所显现。

“目前上海部分区域的投资性购房者已经因为政策的不确定性而转向观望。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者表示，随着十八届三中全会的临近，未来的楼市走向存在着一定的变数。

陆骑麟称，“金九银十”对于有效需求的大量消耗、年末贷款收紧、开发商基本完成销售目标、营销力度不足等因素都可能对年末楼市产生消极影响，年末楼市很难达到“金九银十”的高度。

其实，相对于近期新房市场的“高歌猛进”，土地市场已呈现逐渐降温的迹象。据上海易居房地产研究院统计，10月，包括北上广深在内的10个典型城市土地成交建筑面积2022万平方米，环比下降36.7%，土地出让金收入689.6亿元，环比下降52.6%。

上海易居房地产研究院研究员朱光表示，由于前几个月土地市场消化较快，特别是9月份成交达到年内新高，在供应有所放缓的情况下，10月土地成交有所回落。另外，政府严格限制“地王”也是成交回落的重要原因。由于去年同期土地市场成交面积增幅快速上升，预计四季度土地市场成交面积增幅将进一步回落。