“差别化”引领楼市未来十年

构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系

10月29日下午，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话。习近平讲话明确了我国住房供应体系“总的方向”。对此讲话，业内反响强烈。昨日，房地产板块指数也作出积极反应，在A股市场下跌的情况下，仍逆势上涨0.57%。

中央定调住房供应体系

中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平提出了“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的总方向。他指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。

对于习近平总书记的讲话，业内人士纷纷认为，在三中全会即将举行之际，中央对我国住房供应体系定调。

讲话解决两大方向性问题

“切入点是保障房，落脚点是房地产全行业。一篇讲话解决了政府定位和行业属性两大方向性问题，也提出了需求的量如何界定，与供给的度如何把控两大技术性问题。方向已定，房地产业新十年可期。”亿翰智库董事长陈啸天表示。

民生证券研究院副院长管清友（微博）则认为，新一届中央领导集体首次明确构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。放开高端、保障低端的地产政策思路已经成形，在地产政策上政府和市场的关系理清。改善供给是主要方向，从需求端限购打压转变成从供给端构建多层次供应体系，从控制房价到增加住房用地供应总量。

业内人士认为，习近平总书记讲话的核心内容，其实是对“四层关系”的表述。即“处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。”四层关系其实蕴涵了三个“差别化”对待的意义，这也是为什么房企用“差别化”来概括未来调控核心的原因。

他们认为，前两个关系是纲，确定了房地产的社会性与经济性，且把楼市主角地位交给市场。政府的归政府、市场的归市场，这是角色定位的差别化，也是保障房与商品房双轨制的差别化。这意味着政府对部分非保障性住房的行政调控将可能逐渐淡出。

后两个关系提出了保障房市场目前的实际问题：需求的量到底有多少？供给的度如何把控？这背后反映的其实是多个地方变相保障房入市，导致商品房已现供给过剩的矛盾。

有助于房地产行业中长期发展

为什么“差别化”成为选项？一位全国性房企高层分析表示，今年以来，全国楼市已经出现明显的区域不平衡，部分三四线城市透支多年土地资源，楼市供给过大，需求不足，出现泡沫。

也正是基于对房地产市场的宏观判断，万科集团在今年三季报中称，全国房地产市场供给情况不支持全面收紧性的楼市调控政策。

对于楼市现存的上述问题，习近平讲话已提出部分解决方案。比如，以“经济、适用、环保、节约、安全”为标准的保障房住房体系，强化产品结构，引导合理需求。同时要求供不应求的热点城市，增加土地供给，且优先供给保障性住房。但有专家提醒，“差别化”的同时不会抛弃“顶层设计”，国家后续动作应该包括扩大房产税征收范围，调节投资需求，逼出存量供给等政策。

陈啸天表示，住房供应体系的总方向有助于行业中长期发展的稳定性和资本市场估值的稳定性。