二三线楼市冷热不均 调控思路现差别化

数据显示，今年以来，多数二线城市楼市成交量上涨明显，房价存在上涨压力。三四线城市的楼市整体表现平淡，成交量微幅提升，但去库存压力更大。分析人士认为，二三线城市的楼市正在出现分化态势。

为缓解库存压力，近期以来，温州、芜湖等地先后松绑“限购令”，且未被叫停；相比之下，南京、郑州等二线城市则先后出台收紧政策。业内人士表示，在未来的楼市政策制定中，监管层将更加注重差别化的原则。

年末楼市或明显降温

根据上海易居房地产研究院日前发布的《9月份典型城市新建商品住宅成交报告》，今年9月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1734万平方米，环比增长10.4%，同比增长12.9%。其中，纳入统计的一线城市同比增幅最大，为16.0%；二线城市同比增幅为15.3%；三线城市同比增幅为1.4%。

上述统计还显示，9月份20个东部城市新建商品住宅成交面积为1125万平方米，环比增长19.5%，同比增长11.7%。同期，5个中部城市的成交面积环比减少4.2%，5个西部城市的成交面积环比减少1.9%。中西部城市的“金九”成色明显逊于东部城市，这种情况是今年以来楼市的一个缩影。从各地统计的数据不难看出，今年以来二线城市楼市行情普遍向好，部分城市的成交量涨幅甚至超过一线城市；多数三四线城市则陷入去化困局，成交量和房价均出现滞涨现象。进入10月，这种情况仍在持续。

分析人士认为，无论从地区还是城市来看，房地产市场已经出现了越来越明显的差异化特征，这也使得不少房地产企业转变发展战略，开始向一二线城市回归。

造成这种情况的原因，被认为与此前的供地情况有关。据悉，除贵阳、武汉等个别城市之外，二线城市的供地规模普遍不大，从而造成当前的房屋市场出现供不应求的形势。其中，杭州、南京、厦门等部分东部城市的房价涨幅直逼一线城市。

相比之下，受土地财政的影响，多数三四线城市此前大规模供地，甚至凭空“造城”，使得如今的房屋市场出现供给压力。由于无法实现产业聚焦，在不少三四线城市中，“空城”、“鬼城”的现象大量存在。

多家机构的分析认为，随着政策预期的强烈和销售淡季的到来，年末的楼市将出现明显降温。但在相当长的时间内，楼市形态分化的情况将不会改变，甚至可能出现加剧。

“差别化”调控现端倪

由于市场形态存在差异，在最近的一轮房价上涨趋势中，不同城市的表现也有明显区别。上海易居房地产研究院根据国家统计局的数据得出，今年9月，全国70个大中城市中，一二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨1.4%、0.7%、0.6%。其中，四个一线城市的房价同比涨幅首次同时超过20%。

在房价控制目标等指标的考核之下，各地的楼市政策也出现分化。在二三线城市中，房价涨幅较大的南京和郑州分别出台微调政策，意图通过强化调控控制房价涨幅。同期，温州和芜湖则放松限购政策，力图缓解供应压力。值得注意的是，这两个城市松绑“限购令”的举措，并未被主管部门叫停。

中国指数研究院发布的报告称，今年第四季度，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能出现差异。其中，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险。与之相对的是，部分经济下行压力增大、房地产市场呈现低迷态势的地区，则会考虑在限购政策允许范围内做一定调整。

当前，主管部门正在酝酿房地产调控长效机制，并可能在十八届三中全会之后逐渐推出。分析人士认为，长效机制对于楼市调控的思路，将不再是“一刀切”，而选择根据不同城市的差异，进行差别化调控。在具体操作上，倾向于在设定具体条款目标的基础上，采用窗口指导的形式进行调控。

从目前的政策动向来看，这种方式已初现端倪。9月下旬，国土部曾召开部分地区和城市房地产管理和调控座谈会，要求热点城市加大土地供应，平抑市场供需压力，并在土地供应环节制定长效化指标。但对于温州、贵阳、鄂尔多斯等地，国土部则适当调减供地规模，从而减轻其去化压力。

业内人士认为，从当前的市场情况来看，二线城市普遍存在的供不应求态势，以及广大三四线城市的供大于求压力，仍将在相当长一段时间内存在。尽管未来政策给予地方政府更多的自主权，并进行差异化调整，但供需不均的态势能否真正改善，仍将取决于政策的具体执行情况。