万科拟30亿入股徽商银行 地产金融时代来临

6月还公开表示“始终对银行不太放心”的万科，昨日被曝拟以超过30亿港元认购徽商银行在港发行的IPO股份，并有望成为徽商银行最大单一股东。被业内视为纯粹的房地产公司涉足金融行业的里程碑事件。

据《证券时报》快讯，徽商银行董事长李宏鸣昨日在香港IPO投资者推荐会上表示，万科作为基石投资者介入对于徽商银行而言是好消息。同时，他表示此举也反映出中国大的改革趋势，不同产业资本开始合作，在城镇化的大背景下，中部地区为新的亮点，今后两家会有合作的机会。

多位香港金融界人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科拟入股准备上市的商业银行，投资价值应该为万科考虑的第一点。此外，也不排除万科想通过此次入股获取经验，为今后自己经营融资平台做准备的可能性。截至发稿，万科尚未对这一入股计划发表评论，但在记者采访万科相关人士时，其对上述计划并未予以否认。

万科“战略性入股”

“以前如果有人游说把万科业务多元化，我会回应我死了以后再说，但现在想法有变，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”这是王石在2012年初说过的一句话。

但现在来看，万科已经不得不走向“多元化”。从年中提到的“城市运营服务商”到如今即将成为徽商银行的第一大股东，万科在释放“天花板临近”的信息，而万科集团总裁郁亮的布局无疑是在对冲未来房地产行业的增长乏力。“这个信号对于行业还是会存在一定影响，三五年之后房地产市场回归平淡，企业怎么增长？这个问题必须要解决。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。

万科此举真正目的虽然并未作过多披露，仅仅是用了“战略性入股”这几个字，但当其将地产获利的资金投入另一个垄断行业之后，万科的触角已经彻底进入了另一个领域。CRIC研究中心分析师朱一鸣昨日对记者表示，作为一个资金密集型行业，国内房企在房地产业务外形成多元主营业务的比例并不高，较多是在行业内形成纵向一体化的多元经营。“主因还是资金有限，企业无暇他顾。但银行是例外，因为其具有投资小、见效快的特点。”

该分析师进一步指出，在万科的案例中，企业仅投资30多亿港元就实现了对银行的控股，这对资产上千亿的企业不会造成压力，而且银行的利润非常高。

“万科成为银行的第一大股东能在一定程度上给其融资带来便利，在当前形势下，房地产商向银行借贷需要承担较高的资金成本，而且房地产本质依然是资金密集型行业，万科向徽商银行贷款能够分享它的收益。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对记者说，房地产商以股东姿态介入银行业早已存在，只是并非单一最大股东。

“目前上市房企中实现了对金融机构入股的比例大概是在10%，但大部分入股比例都很小，对象集中在城市商业银行或农村合作银行。”宋延庆告诉记者，这类银行的资本金较少，二三十亿就可以成立，“房企也不用耗费多大资金就能成为股东，入股之后优质的银行会上市，资本金溢价就能翻番，回报率会明显高于地产投资。”

北京一位房企人士告诉记者，其所接触到的一家房企此前仅投资四五千万入股了中石油直属的一家银行，短短三四年的时间，目前获利已经飙涨至4亿多。

地产金融化趋势加速

记者大致梳理了目前上市银行的持股情况，其中中国泛海控股集团持有民生银行2.46%的股权；鲁能集团持有交通银行0.77%的股权；2011年9月，绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东。但这些都没有成为房地产行业涉足金融行业的“里程碑”事件。

“因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹敌，因此不受国家房市调控的限制。”朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，但对纯房企控股银行，国家监管部门一直严防死守。“这也很好理解，因为控制房企的银行信贷一直都是房市调控的有效手段。”

时过境迁，过去几年严厉的限贷、限购实施效果表明，房价的调控最终要靠“疏导”供应，而非“严堵”需求才能实现。“基于这样一个思路转变，监管层前段时间才释放房企上市再融资解禁信号，现在对万科控股银行开闸放水。”朱一鸣补充道，一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。“有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。”

在高和投资金融分析师李慧中看来，万科入股徽商银行更多反映出地产金融化的趋势越来越明显，“此前开发商与银行的合作是通过按揭贷款，相对来说便捷性会差一些，但如果成为某个银行的控股大股东，不管是资金来源还是发行理财产品都会更便利，同时银行授信也会有所倾向。”

李慧中告诉记者，今年以来，房地产行业一大趋势便是直接融资不断升高。“比较典型的一个案例就是华润信托，之前只是做一些固定收益的发债，但现在会直接将资金投入到项目公司进行同权投资，做一些主动性管理。”

或为拓展新融资渠道

根据高和投资的监测，房地产企业融资虽然一直是以银行贷款为主的间接融资为主，但8年里房企直接融资增长了6.5倍。“这表明房企直接融资已经越来越成为一种趋势。”李慧中进一步指出，从未来发展看，在传统的直接融资形式如发行房地产股票、债券（包括在海外发行）基础上，房地产企业探索和发展新型证券化和类证券化融资形式，还有房地产行业并购、引入战略投资人等，都将使得直接融资比例继续提高。

万科认购徽商银行的举动，除被解读为赚取利润的投资行为外，更多人倾向于认为，这是万科拓展新的融资渠道的一种尝试。

盛富资本CEO黄立冲在接受记者采访时表示，地产行业有很大的金融性，“这次万科的认购也是获取低成本融资的一个方式。目前内地融资还有很多局限，有一个银行的平台很方便。”

郁亮今年6月在西安向媒体表示，万科是行业里现金最多的。根据万科昨日披露的第三季度报，截至9月底，万科持有的货币资金达370.6亿元，与中期基本持平；净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点。但其借款的款项并不低，短期借款和长期借款分别为121.35亿元和266.62亿元。

“银行贷款在内地所有的融资渠道中成本算是较低的，如果从其他银行拿不到贷款，从入股企业更容易拿到低成本融资。万科每年都要通过发信托和公司债来补充资本，这部分成本较高。”黄立冲表示。

郁亮对外表示，万科储备资金是为了融更多的钱。但这些融资渠道的成本差异较大。根据中国指数研究院年初发布的《2012中国房地产企业融资成本专题研究报告》，根据不完全统计，2012年万科共发行11款房地产信托产品，融资金额达73.29亿元，在所有大房地产商中发行数量和融资金额均为最高，信托产品的平均利率达8.56%。

“如果未来民营资本有更多机会进入，万科通过徽商银行上市或有机会进入到董事会，会让万科积累经验，对它以后的经营也有利。”香港投资银行家温天纳认为。

“企业控股保险、银行等金融机构，一直都是趋势。从上市公司管制角度讲，要考虑公允性，但从实际操作来讲，银行给自己股东贷款肯定会更宽松和容易。”黄立冲对记者表示。