警惕房产商铺售后包租陷阱

据中国产经新闻报消息，近日有报道称，为抢夺“金九银十”大餐，诸多开发企业近来纷纷推出众多项目，这其中，也包括为投资者提供的众多商业地产项目。中国最大商业地产服务机构RET睿意德最新调研发现，近些年在海景房、度假式酒店、产权式公寓等类别项目上红火过一阵子的“售后包租”手法，随着商铺项目的入市而更多地出现。

目前市场上出现的售后包租往往有多种说法，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引投资人。“吃着火锅唱着歌就能把钱赚了”，这是“返租”模式最吸引投资者的地方，这种模式抓住的就是投资者占便宜的心态，以每年固定租金收益转移投资者注意力，进而实现销售收益。但这种模式对于投资者则存在巨大隐患，一些开发商在履约一段时间之后因种种原因不再支付租金，致使投资者损失惨重。《售后包租200多户业主陷泥潭》报道中，常熟200多户业主就因为三年前轻信承诺，签下了一纸十年包租协议而身陷泥潭。此类报道也屡见于报端，在百度新闻搜素“售后包租”关键词就能出现很多类似新闻。

产权式商铺和酒店也是售后包租的“重灾区”，将产权式商铺和酒店分割销售，之后再统一经营是其主要表现。本报就曾以《华天酒店借“售后返租”改善财务结构遭质疑》为题，报道了华天酒店以“售后返租”，将位于长沙市解放东路300号的华天大酒店迎宾楼264套客房分割出售，并承诺返还年利润不低于房价总额的6%-8%的相关事实。这类模式的核心在于承诺给投资者一个超长时限的经营托管，同时将分散销售的商铺统一经营。然而，这类模式未来的经营完全依赖于商管公司的运营情况，存在相当大的变数，且一些商铺和酒店的产权是不可分割的，也就说难以为单个商铺和房间办理产权证。

其实，2011年公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对涉及房地产领域的非法集资现象进行了明确：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。”但是，各地售后包租现象并未绝迹，其主要原因就是这类模式能够吸引投资者关注，能够让开发商更快地回笼资金。并且，售后包租形式也能帮助企业“避税”，《建设中的滁州中普城市广场售后包租商铺》的报道中就披露了滁州中普城市广场以售后包租租金冲抵购房款“合理避税”行为。

不管开发商如何围绕租售结合进行产品创新、规划创新以及管理创新，但这都不应该侵害投资者利益。而投资者也不应该抱着“占便宜”的心态去购买房产和商铺，哪有“吃着火锅唱着歌就能把钱赚了”的美事？这样才能让售后包租的销售方式没有市场生存的空间。