孙宏斌：农展馆地块便宜 部分新房单价超30万

10月19日，周六。融创中国董事长孙宏斌没有休息，他要参加一个临时扩大到60人的研讨会，讨论对象是融创中国在北京拿下的两个“地王”。

今年8月以来，融创中国连续拿下3个“地王”，分别是楼面价近2.8万元的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津南开区天拖地块，依次创区域单价、全国单价、天津总价纪录，孙宏斌也随之成为焦点人物。

“北京这两块地，我觉得挺便宜的，关键看跟谁比，相对市场还是相对售价。”孙宏斌在接受包括《每日经济新闻》记者在内的媒体采访时直言，农展馆地块计划推出一层一户一湖的产品，“临湖的售价可以超过30万元/平方米。”

但看似矛盾的是，孙宏斌说，他一直不看好房地产市场。

孙氏拿地逻辑

北京亦庄、农展馆、天津天拖，从8月14日开始的短短36天内，融创中国制造了3个“地王”。一时间，孙宏斌被问到最多的问题便是：是不是有点激进？

“挺有意思，激进这个词好像永远摘不掉。”孙宏斌无奈地笑。

约十年前，孙宏斌带领着顺驰四处攻城略地，所到之处的“地王”纪录被频频改写，但最终顺驰以失败告终，“摔了一跤，我现在爬起来重新跑，只不过跑得快了一些，身体好才能跑得快。”

但孙宏斌并不认可拿下这几个“地王”是“激进”所致。

“当天在现场的4家公司报价（楼面价）都超过了7万元，即使没有举牌的也在7万元以上，在所有参与竞拍的公司看来，7万元是一个底线。”孙宏斌说，如果不是融创中国夺下农展馆地块，换了任何一家一样会成为“地王”，只不过对他来说这块地无论从区位还是价格，都值。

孙宏斌另一个不认可“激进”说法的原因，是融创中国目前相对稳定的现金流。“去年底我们账面现金是有130亿元，到今年6月份是140亿元，我们把土地款都付清之后还有百亿元左右的现金，我觉得不能算激进。”孙宏斌说。

为了更让大家认同他所言，孙宏斌起身，打开了之前准备的PPT，亲自当起解说，对于上述3地块的位置、优势、卖点一一介绍，力证他做出的决策。

“为什么孙河（地块）我们放弃了，那里有七八家房企在做同样的产品，没法做，亦庄更好。”大屏幕上亦庄地块被明显的色块标出，“在这里我是庄家”。

而对于农展馆地块，孙宏斌坦承，如果售价是在15万元/平方米，“我们的利润不高”。

孙宏斌透露，农展馆项目临湖的房源售价将超过30万元/平方米。

最怕拿不到合适的地

“但我一直不看好房地产市场。”孙宏斌语出惊人。他解释道，“现在来看，北京有些很远很偏的房价还那么高肯定是有问题的，都说今年的市场热，但只是个别的城市热——北京或上海，其他区域的市场是冰凉的。”

对于政策的判断，孙宏斌给出的答案是：高端放开，中端限购限价以及低端保障，“大致的方向已经明确：保障归保障，市场归市场”。

孙宏斌说，“我一直支持房产税，市场在分化，政策也必须区别对待。”对于房产税的征收比例，孙宏斌预测是在1%左右。

孙宏斌认为，房地产企业已经从最初简单地靠土地升值来获取利润，转而靠产品自身溢价获利。这一点，在牵手绿城之后，孙宏斌感触更深。

“即使不赚钱我也高兴，这种项目一辈子也就做这么一次。”孙宏斌所说是融创与绿城合作开发的苏州桃花源项目。这个昔日在苏州金鸡湖畔诞生的“地王”，在争议和猜测中度过了4年，一经面世便获得了7亿元的意向成交金额。而这个项目只是融创业绩狂飙的一个缩影。

10月2日，融创中国发布9月财报，截至2013年9月底，融创中国实现合约销售金额364.2亿元（人民币，下同），包括合同销售金额326.1亿元，以及预订合同金额38.1亿元，与去年同期相比增长71%。其中9月实现新增预订合约金额64.5亿元，合同销售金额人民币50.7亿元。

不仅如此，融创前9个月累计销售面积177.6万平方米，合约销售均价为2.05万元/平方米。其中9月销售面积25万平方米，销售均价1.987万元/平方米。

截至上半年末，融创中国持有现金145亿元，远高于一年内到期债务65.7亿元，且短期贷款占总债务的比重不足30%。

“今年1~9月份，各个项目在售的基本是去年带过来的库存，光上海一个城市，剩下的3个月，同时会有4个项目开盘，而这4个项目，至少会再带来80亿~100亿元的销售额。”融创中国一位高层人士对《每日经济新闻》记者说。

但在孙宏斌看来，融创中国目前面临最大的风险是“拿地”，而非政策的不确定，“后面拿地太难了，资金不是问题，但以合适的价格拿到合适的地比较难。”

从上半年业绩来看，融创中国今年完成500亿元的销售目标触手可及，但当记者问到，有没有计划何时冲击千亿元时，孙宏斌反问：“没想过，千亿又能怎么样?”

两三年后考虑二三线城市？

从2010年83亿元的销售额，到今年“铁定”完成的500亿元，融创的业绩增长速度甚至超过了一些龙头房企。

“没什么特殊的秘诀，就是做好定位，使劲儿卖。”在会后，孙宏斌对《每日经济新闻》记者说道。

但答案不完全如此，上述融创高层人士告诉记者，融创极强的营销能力一方面源自“产品单一”，“就是做高端精品项目，另一方面，这类产品最重要的就是对于老客户资源的维护，”相比之下，融创在线上推广的力度远远小于其他同级别的房地产企业。

“维护一个老客户的成本是开发一个新客户的三分之一。”该人士告诉记者，目前融创经营十年以上的城市只有两个——大本营天津和重庆。“目前重庆市场我们的销售排行第二，但从去年一年到今年上半年的数据显示，重庆500万元总价以上的项目每成交10套，其中有6套是融创的产品。”

同时，大步快走的融创在管理半径的扩展上非常谨慎，截至目前，融创在全国仅拥有5家地方公司，相比同级别的房地产开发企业来说，融创的管理半径是最小的。“全国化其实是一把双刃剑，现在很多企业正在面临这样的难题，进驻一座城市容易，撤出却很难，所以融创不会将战线拉得很大。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者说道。

然而，一线城市拿地的竞争压力是否会促使孙宏斌转移视线？对此，孙宏斌未置可否，“我们也看了很多城市，深圳、成都、厦门，估计看个两三年就有感觉了”。

融创1月3“地王”

8月14日，融创联合葛洲坝以41.2亿元拿下北京亦庄两幅地块，其中一地块楼面价2.8万元，创区域新高

9月4日，融创以21亿元加配建27.8万平方米的条件获得北京农展馆地块，折合楼面价7.3万元，成为全国单价“地王”

9月18日，融创以103.2亿元拿下天津南开区天拖地块，创天津总价纪录