地产争霸格局已成 三成内地房企或被淘汰

据时代周报消息，京沪等地9月份成交量创近四年新高的数据事实，正勾勒出愈发清晰的楼市回暖轨迹图。最为“欢欣鼓舞”的非各大开发商莫属，一份份靓丽的成绩单已说明一切。

“2013年全年，龙头房企有望保持平均20%-30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的3家，增长至7家。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者介绍称，保利、恒大、中海甚至是碧桂园等，都可能会在今年冲击千亿军团。

除了这些挤进千亿军团的“追兵”，房企第二梯队的秩序也正在重构：碧桂园、融创、华润、招商等正在加速前行，而龙湖、金地等房企步履则有所放缓。调控仍在持续，市场风云变幻，房企界第三梯队里也出现了不少“新贵”，如佳兆业、阳光城等，正以黑马姿态冲刺追赶。

千亿军团争霸白热化

10月8日，万科公布最新业绩数据，成色最足的9月里，万科实现销售面积131.1万平方米，销售金额155.7亿元。至此，万科在今年前三季度累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元。

早在8月，万科就已成为今年首个迈入千亿房企俱乐部的成员，迄今其行业龙头的地位依旧未被超越。但随着千亿俱乐部的扩容，老大万科的优势已经不太明显，千亿军团的竞争白热化。

海通证券在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”，提醒这个市场正在发生深刻的变化，“从现在看，有些公司确实有潜质”。

从业绩上看，绿地与万科的差距正在不断拉近。在克尔瑞日前发布的《2013年前三季中国房地产企业销售TOP50》榜单中，绿地集团以1012亿元紧随万科之后，其同比增幅高达40%，增速位居第一。

同样对万科发出挑战的，还有中海。尽管尚未完成与中建的整合，但中海前三季度业绩已达到900亿元，同比增长19%。在中房信研究总监薛建雄等业内人士看来，中海是目前最赚钱的开发商，一旦资产注入成功，中海的土地储备将超过6000万平方米，其从盈利上、规模上都将坐上房企头把交椅。保利追赶万科的“雄心”依旧，保利地产董事长宋广菊在年初就提出，2013年，保利的奋斗目标是销售额增长幅度达到20%，并将2000亿元的目标定在了2020年。今年前三季度，保利地产实现销售金额896亿元，位居榜单第四位。

恒大是目前房企第一梯队中土地储备最多，布局最广的地产商，触角遍布200多个城市，以三、四线城市居多。前三季度，恒大以746亿元挤进榜单前五，同比增长21%，其依然稳居前三季度房企销售面积榜榜首。恒大总裁夏海钧在此前年中报发布会上还表示，公司对今年完成千亿元销售目标充满信心。

霸主之争愈演愈烈，面对奋力追赶的同行，万科总裁郁亮坦言，万科的青春期过去了，已进入成熟阶段，不再追求速度与规模，但这并不意味着万科会甘当第二。

事实上，万科已在搭建海外融资平台、积极拓展海外业务上不遗余力，同样，为了保证2014年可售资源将保持快速增长，万科攻城略地的态势凌厉了不少，其在今年前三季度拿地面积1950万平方米，体量超过全年计划新开工面积。此外，顺应时势地与其他龙头房企连横合纵，也成了万科的聪明之选。

第二阶梯提速直追

地产业的重构，如果说在千亿军团是翻云覆雨，作为楼市主力军的房企第二军团也是瞬息万变，在较量中演绎着不同的故事。

碧桂园今年势头很猛，9个月就实现了674亿元的销售额，已超越620亿元的全年销售目标，并将万达、华润置地抛在身后，这再次显现其低价销售的威力。另外，今年碧桂园还成立海外事业部和商管公司，致力于多元化经营，形成海外地产与商业地产并举的发展格局。

在牵手绿城后，融创继续讲述快速增长的故事。融创前三季度销售额为324亿元，同比上升63%，如果加上协议销售额，融创前三季度已接近400亿元。按照融创高层的解读，公司四季度有多个高端项目开盘，全年突破500亿元大关基本无悬念。

在龙头企业中，融创的土地储备相对较少，因此，其在今年进行了相对激进的土地收购，今年前三季度，融创的拿地面积和销售面积之比达到了2.4，远远高于TOP10企业的平均水平，这让人对其刮目相看的同时也为其捏了一把汗。

而向来被业界看好的龙湖，却遇到了些许困惑。在克尔瑞榜单中，龙湖在前三季度销售金额约为350亿元，名列房企排名第11位，离第10位绿城的433亿元有一定距离。

实际上，龙湖的销售额自2012年起就有了放缓趋势。“这两年是龙湖对拿地位置、项目定位以及产品结构比例的调整期，”国信证券分析师孙宏廷对记者表示，业绩增幅的放缓，正是龙湖转型必须面对的阵痛。

龙湖选择了一条长征之路：暂时告别规模高速增长时代，转为精耕细作。龙湖掌门人吴亚军曾在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章《坚定战略假以时日》，分析了近几年龙湖的发展轨迹，并阐明了在发展中作出诸多选择的缘由。

相反，一向被指发展缓慢的招商地产自去年起，已悄然加快了步伐。这在熟悉地产业的人士眼里被视为，“为了重新进入房地产第一阵营，招商地产正在向快周转战略转变，并在人事、土地储备等方面进行了一系列变动”。

而背靠招商局集团，后者在深圳前海拥有的大批优质地块，未来均有机会注入招商地产，这也是其独有的背景优势。

华润置地情况相似，其隶属于华润集团，后者有着庞杂的产业体系。在过去6年中，华润置地一直在接手母公司孵化资产。业内人士估算，华润集团注入的资产总金额约为400亿港元。而按照第三方的统计，华润置地今年营收至少增六成，其前三季度销售额已达497亿元，略高于世茂房地产481.5亿元的销售水平。

而老牌地产中信、远洋也再次焕发活力。一直图谋上市的中信地产，近期或能借助中信集团完成整体改制的东风，与集团整体上市。远洋地产前三季度销售额达280亿元，已经完成全年销售目标的80%。

地方新势力异军突起

而与此同时，一批中型地产企业各显神通，自成风格，成为地产界的一股新势力。

在新型城镇化方案下，与荣盛发展相似的“城镇化”概念公司，如金科股份、中南建设等，都在多数券商的策略报告中以亮点进行推出。

以荣盛发展为例，在分析师眼里，自2007年上市以来，公司“成长非常快”。它走的是在三、四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。这家扎根于河北的地产商，2010年销售71.84亿元，2011年118亿元，今年前三季度销售额达到176.8亿元，已超过去年全年150亿元的销售任务。

除此，地产行业还出现不少“快字诀”公司。

如以“高周转、高杠杆、高成长”模式运转的阳光城，“快”是其最好的注解，从2011年三四十亿元的销售规模，到2012年销售认购超过100亿元，2013年，这匹“黑马”狂飙猛进，前三季度以133亿元的销售额闯进50强之列，位列房企销售第32位。

以139亿元的销售额，位列前三季度房企50强排名的第31位的蓝光地产，也是诸多房企中异军突起的典型之一。作为四川本地地产“一哥”，蓝光地产在2013年伊始抛出“九年1000亿”的目标。而在几年坎坷的借壳上市之路未果后，蓝光近期疑出手借壳迪康药业谋划再融资。

与之相反的是，中粮地产却处于越忙乎越亏损的状态。有着央企中粮集团这样的富爸爸，从2005年中粮地产诞生之日就被寄予厚望，然而9年时间过去了，中粮地产实在无法和它的央企小伙伴中海、保利一争长短，其近年前三季度销售仅108亿元，规模与雅戈尔、深业、建发等三、四线房企相当。

当然，地产新贵中不乏特立独行的开发商，如华夏幸福，模式独特，以开发区投资运营见长。今年前三季度，华夏幸福完成销售额247亿元。“中等规模的房企将进一步加速全国布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。”华夏幸福基业一高管表示。