馅饼或陷阱 房企900亿再融资集结号

据时代周报消息，众房企正在彩排一场关于再融资的资本狂欢。

自新湖中宝股份有限公司（600208.SH，以下简称“新湖中宝”）领衔房企再融资开始，到近日招商地产(000024.SZ)高达65亿元的融资方案重磅登场，再到9月18日莱茵达置业股份有限公司(000558.SZ，以下简称“莱茵置业”)推定增募资10.2亿元，已有33家上市房企唱起了再融资集结号，涉及金额高达740亿元，而据相关数据显示，年内的融资规模或达到900亿元，房企的融资激情正在熊熊燃烧。

在一众房企为看到再融资开闸的曙光而欢欣鼓舞之际，二级投资市场却不太买账，多数地产股在定增方案公布后表现得却不太如意。再融资放开，这场资本盛宴对企业又意味着什么，是馅饼或是陷阱？

再融资或缓解供需矛盾

再融资，是指上市公司通过增发、配股和发行可转换债券等方式在资本市场的直接投资。

8月1日，新湖中宝踏出了再融资的第一步。公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股A股股票，募资不超过55亿元。其中，投资25亿元用于新湖青蓝国际项目。青蓝国际项目为棚户区改造项目，占地100余亩，由于新湖中宝此次定向增发募集资金符合新一届政府的产业政策，市场多解读为棚户区改造的“绿色通道”。

据统计，截至9月18日，包括莱茵置业在内，已有33家上市房企公布再融资预案，涉及总金额约740亿元。其中，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，以下简称“华夏幸福”）、迪马股份(600565.SH)、三湘股份(000863.SZ)、武昌鱼(600275.SH)、金科股份(000656.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、中茵股份(600745.SH)、新湖中宝、宋都股份(600077.SH)、华联股份(000882.SZ)、北京城建(600266.SH)等11家公司的方案已经获得股东大会的通过。

此外，还有16家房企在今年推出了公司债、中期票据等融资计划，募集资金合计223.5亿元。就此计算，上市房地产企业等待融资的规模已经超过900亿元。

虽然之前传言，房企再融资将主要限制在土地一级市场开发，以及旧城改造等政策鼓励项目，但是，目前的房企再融资预案并不局限于此，不少募投项目已经包括商业地产、旅游地产和住宅地产开发等。如宋都股份，拟募资15亿元，就是投向刚性需求的商品住房项目建设。而冠城大通(600067.SH)和北京城建此次的募资方向，同样也包含了商品住宅，前者还涉足商业地产。招商地产近日发布的65亿元再融资方案堪称是此次融资潮中规模最大的计划，则涉及到土地资产。

募投项目的多元化也在考验监管层的“底线”，在如此大规模的融资潮中，方案能否最终得到监管层“放行”还不得而知。不过，业内人士都称，开闸是大势所趋。

据悉，9月中下旬开始，至少有一家北京的房企再融资方案获证监会受理，另有多家公司已上报相关材料，预计将陆续收到受理通知书。而证监会上市一部近日也已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求，被视为房企再融资正式开闸的一个潜在信号。

再融资或失去很多机会成本

虽然，在这轮再融资计划启动之初，行业人士都表示“放开房企再融资将有利于板块业绩的释放和反弹的持续”。但也有人持对立观点，财经评论作家余丰慧就认为，“企业融资仍然要依靠盘活存量”，再融资开放不妥。”“‘作为楼市调控政策的一部分，暂停房企上市、再融资和重大资产重组，似乎并未对市场造成太大影响’的原因就在于这边堵住了，信托房地产融资等又开了口子。这也是这几年房地产调控无功而返的原因之一。”

而随着再融资放开迹象趋于明显，有业内人士给出了忠告，“政策开闸后，可能会出现‘群雄逐鹿’的情况，相关投资者要注意其中潜在的风险。”戏剧性的是，与房企追逐再融资的热情形成对比的却是，二级市场上投资者的悲观反应。

停牌了一个多月的招商地产复牌就宣告了最大融资计划的诞生，但在当日即遭遇冷待，低开低走，尾盘以跌停价25.38元报收，这一收盘价已跌破其向大股东的拟定增价。而同日招商局B（200024.SZ）也高开低走，收跌3.66%，报23.42港元。

而实际上，除新湖中宝得益于房企再融资开闸第一单刺激而当天涨停以外，其他多数发布再融资计划的地产股的市场表现却不尽如人意。荣盛发展在8月20日公布45亿元再融资方案当天放量跌8.89%，盘中一度跌停，公开交易信息显示，五大机构席位是减持主力。而募资额或达60亿元的华夏幸福在9月2日复牌也下跌2.36%。

再融资也开始被视为是一把双刃剑，分析称，对企业而言，在获得低成本资金的同时，由于再融资的长周期性，也在失去很多机会成本。而即便是获得融资，后期也需要市场的检验，需要以业绩来说话。

长城证券认为，房企再融资短期影响估值，对盈利影响负面；长期影响盈利，对估值无影响。东方证券投资顾问左剑明亦表示，“从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势是非常突出的，但是另外不容忽视的是其中的时间周期非常长。就算董事会发布了批文，此后股东大会通过，之后要漫长地等待证监会批文，到最终发行股权融资周期起码是在一年半以上的。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，其中的间隔时间要失去很多机会成本。”

中小房企的救命稻草

房地产的资金密集型属性，决定了谁有充足低成本资金，谁就占得先机。但在过去三年时间里，房企通过再融资输血资金链，是宏观调控背景下的绝对禁区。

为了生存和发展，不少房企会选择房地产信托、基金或私募的形式募集资金。不过，一部分房地产信托、基金或私募资金成本已高企，且这些资金在选择投资项目时表现出来的“苛刻”和“挑剔”，让不少开发商企业尤其是中小房企望而却步。中小房企不得不谋求多元化经营，部分房企甚至直接转型金融创新领域，包括金地集团（600383.SH）、佳兆业(01638.HK)、卓越集团、星河集团、宝能地产、莱蒙国际(03688.HK)、越秀城建等在内的房企均已涉足金融创新领域，发行或成立地产基金。

不过，有信托人士表示，若再融资开闸，必将导致房地产信托市场竞争更加激烈，而这反而促使信托行业分化。但是最大的影响是房地产信托的融资成本可能被适当拉低。从这个角度而言，对房企进行信托融资还有一定好处。

这次申请再融资的多数都是中小型房企。其中，多家公司还曾在地产调控期向多元化发展，而这次，他们又借势重拾老本行，例如新湖中宝涉矿、参股金融机构，北京城建股权投资准(拟)上市公司等，尤以中茵股份最为典型。

从去年开始，中茵股份就在谋求转型，买矿、制药和酿酒，多头并进。后因酒业低迷，公司暂停酒业投入，继而把主要精力瞄准了采矿和药业。今年3月，公司欲定增募资约10亿元继续发展黄金采选和连锁医药零售等两大新业务，不过在这次房企再融资开闸的信号逐渐增强后，其立即修改定增方案，重新回归老本行，投向高端城市综合体“徐州中银广场项目”。

而更具现实意义的是，对一些资金紧崩、步履维艰的中小房企而言，这或是充饥救命的馅饼，避免了项目烂尾的风险。

以新湖中宝此次拟募资建设的上海青蓝国际项目为例，该项目拿地时间为2002年，但直到去年下半年才正式动工。而新湖中宝的非公开发行预案之前并未提过，是在6月底国务院支持棚户区改造政策出来之后，才确定准备实施，这是踩着政策走、急于引入资金救急的典型。

这些房企中不乏扩张快、负债率高的房企。他们也在其再融资公告中坦言公司面临负债率过高的困境。例如三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司资产负债率分别为76.56%和73.33%，通过此次非公开发行募集资金，将缓解公司的资金紧张，促进公司经营发展。

发起重庆房企融资首例的金科股份也是典型。金科股份2011年上市后未能实现融资，但又贯彻规模化的发展战略，金科的负债水平一直处于偏高水平，截至2012年末，金科资产负债率为84.7%，今年一季度末，公司的资产负债率达到了84.9%。2013年半年末，公司资产负债率为84.32%，微降但还是偏高。金科控股副总裁李战洪此前在接受时代周报记者专访时称“负债率可控”，但业内认为，这次再融资有纾困因素，将极大程度缓解资金压力。