方兴地产174亿扩增长沙梅溪湖项目

谈及方兴地产，离不开话题便是其土地一级开发，而这更多的是指其在长沙梅溪湖的土地一级开发。

近日，方兴地产再次宣布，该公司全资附属公司北京兴茂置业有限公司，最终获选成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发二期项目的第二投资人。

作为第二投资人的方兴地产，需完成该项目由方兴地负责的各项相关工作预计所需资金投入的包干总额约为174.42亿元，占该项目全部开发工作所需资金估算总额的70%。

同时，方兴地产将于获得开发成本等返还的同时，于该项目范围内土地的增值总额中应由投资人分享的部分中获得70%作为开发收益。

资料显示，梅溪湖二期开发范围位于湖南省长沙市大河西先导区，紧邻梅溪湖国际服务和科技创新城一期项目，占地总面积约为16545亩。

174亿扩增梅溪湖

值得注意的是，查阅以往方兴地产披露的信息，并未明确整个梅溪湖项目将分为两期开发。

对此，方兴地产(中国)有限公司副总裁张志超对观点地产新媒体表示，之前在洽谈一期的时候并没有划分一期、二期。

“梅溪湖一期开发建设远远快于当初跟政府合作的承若，因此，为加快河西的建设，方兴把整个梅溪湖片区进行了扩增”。

关于二期具体的规划，张志超透露，目前还仅有初步的规划。

另就174亿资金的来源，张志超表示，会从多方面吸纳资金，除梅溪湖前期项目的回款外，方兴还会引入合作伙伴，及一些战略投资人。

就此次方兴扩增梅溪湖的动作，长沙业内许子枋先生认为，优劣互存，优势在于梅溪湖一期已经发展的相对成熟，故能带动二期的发展。但同时由于客源有限，一期在吸纳相当一部分后，二期客源从何而来是不容忽视的问题。

同时，许子枋还认为，梅溪湖发展相对较热的原因，在于国际服务和科技创新城这一概念，“目前长沙整个城市规划比较落后，梅溪湖片区规划的提升，弥补了那个片区的不足”。

资料显示，2011年方兴地产将同样身为央企的中建股份引入万亩梅溪湖一级开发项目，目前该项目的股权结构是方兴80%，中建20%，项目总占地面积约11452亩，总投资额度高达600亿元。

据长沙市大河西先导区管理委员会在2010年12月7日发出的招募公告，整个梅溪湖项目的建设工程全部完成及工程竣工验收备案手续日期预计为2016年6月；该项目范围内土地招标、拍卖或挂牌出让的最后完成日期预计在2017年6月，即整个项目的一级土地开发时间预计将长达5年。

其中，梅溪湖项目的前期工程建设预计需投入128亿元。方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。

土地与业绩

虽然梅溪湖项目曾一度陷入卖不出地的窘境，但得益于土地市场回暖，今年的情况好转。

今年9月份，长沙市国土资源局以网上挂牌方式，成交七宗长沙梅溪湖一级开发项目范围内的国有建设用地使用权。该等出让土地计容建筑面积合计64.15万平方米，销售成交金额共20.4亿元。

而截至9月30日，长沙梅溪湖片区累计出让土地计容建筑面积204.34万平方米，累计销售成交金额61.56亿元。

另外，就方兴地产本身的房地产业务销售来看，截至9月底，其累计取得物业签约销售额109.47亿元，累计签约销售建筑面积41.47万平方米。

而据方兴地产管理层此前透露，2013年公司总销售目标约180亿，其中长沙梅溪湖项目的一级开发约50亿，如此看来，方兴地产位于梅溪湖的一级开发项目已超额完成年度目标。

虽然整体业绩有所好转，但值得注意的是，随着梅溪湖二期项目庞大开发计划的落定，方兴在梅溪湖项目沉淀的资金仍将越来越多；同时，除须投入梅溪湖的资金外，其在其他项目的投入也仍大量资金，这其中包括位于上海海门路的地王项目。

另外，纵观方兴地产的财务数据情况，其在资金方面的压力也或不容小觑。方兴地产2013年半年业绩显示，上半年收入约87.8亿元人民币，较去年上升101%，不过现金流量却从2012年年底的128.8亿元降至92.8亿元，净债务由去年底的146.8亿元增至218.5亿元，净负债率也由2012年年底的42%上升至53%；

同时，方兴地产上半年仅融资成本就达6亿元，较去年4.86亿元增长了24%。

方兴地产公告显示，上半年该公司共向银行贷款317.8亿元，较2012年年底增加了12%，其中需一年内偿还的部分为72亿元，3至5年还款的部分为143.5亿元。