农房县域交易 乐清先行先试

近日，浙江温州出台《农村产权交易管理暂行办法》(简称“《暂行办法》”），引发各界高度关注。众多媒体以“县域内交易”为视点进行了多角度解读，认为此次改革将成为农村土地改革的风向标。

很快，温州市政府紧急“纠正”媒体的解读，表示农房仅限于本村内交易，温州农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。

其实，在温州推出农房交易政策前，温州所辖的乐清市（县级市），早在2009年就开始了农房县域内“农对农”交易试点。四年前，乐清市制定了《关于加快推进农村改革发展的实施意见》，规定对持有集体土地使用证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。只要具有乐清本地农业户口，购买当地农民房，只要此房有房产证就给过户。

王强是乐清一位房产中介人员，顺带做农房交易中介服务。“因为限定的范围很小，所以一年也只有10多单生意。因为成交量少，不会对商品房的房价有明显影响。”王强说，交易程序比商品房多两个：交易前经过村里同意，加盖公章；变更土地证时，村里再加盖个公章。只要是乐清农业户口，一律可以过户。

乐清市住建部门向中国证券报记者提供的数据显示，从2009年7月到2013年8月底，乐清全市成交农房约4396套，总面积77.93万平方米，其中包括本村内农房交易的数量。

乐清农业局相关人士表示，本村以外、乐清市内的农房交易量“非常少”。其中一个原因是，郊区一些农民已经认识到自家农房升值的潜力，宁肯传给后代也不卖。

乐清淡溪镇陈坦村一村民告诉中国证券报记者，村里位置稍微好点的宅基地，每平方米大概5000多元，村民仍不肯卖。

温州农业局相关人士认为，农房宅基地归村集体所有，但是类似乐清这样的探索并未将农房出让用于非农业建设，尽管土地使用证变更成了买家名字，但宅基地依然是归原来村子所有。

“至少从目前看起来，乐清的实验效果还不错。”温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立对此评价。温州市农村产权服务中心有限公司去年底挂牌成立，从今年10月1日起，将为全市农村产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴定、政策咨询、组织交易等服务。

董文立表示，现在农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置，三个区之间可以自由处置。例如，永嘉某个村有一处农房被拍卖，该县所有非城镇户口的人员都可以参与，这比以前就有突破了。不过农房一般的交易，还是仅限于本村。

业内人士认为，在县域内的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次释放的信号意义非凡。

温州其实并没有对农房“县域交易”关闭大门，有两类农房可以实现有条件的“县域交易”。

一是涉及抵押的农房。2007年4月，为解决农房抵押贷款遭遇的房产拍卖后“执行难”和土地使用权“变更难”，温州市中院、国土部门联合下发《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》。文件规定，抵押的农房经法院作为被执行物处置（拍卖）后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。但有限制条件，土地使用权受让人必须是当地县域内的农民。

二是涉及农村住房改造建设的农房。2011年，为优化村落布局、促进人口集聚和土地集约利用、实现城乡要素资源合理配置，温州开始推行“农房集聚改造工程”。

根据温州市《关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见（试行）》，温州将完善农房产权流通制度。对搬迁集聚到中心镇、新社区的农户，自愿以农村宅基地和住房换购城镇商品房和安置房的农户，利用宅基地集资联合依法建设住房的农户，经申请，国土和房管部门按规定颁发集体（国有）土地使用证和房屋所有权证。

上述《实施意见》表示，对取得国有土地使用证和房屋所有权证的住房，允许上市交易。对取得集体土地使用证和房屋所有权证的住房，可对房屋设定抵押权。对实现抵押权的房屋，允许县（市、区）范围内农业户口人员购买，土地部门应为其办理土地变更登记手续。

温州在农民房买卖上的“破冰”之举也得到了当地法院的支持。此前，温州市中级人民法院发布文件肯定了农民房买卖的合法性，表示依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让。

国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究室主任刘云中认为，“温州模式”将农村宅基地流转范围扩大到县域内，突破了集体产权的限制，是真正具有改革意义的尝试。

那么城市里的人是否可以到农村买房？温州当地给出否定的答案。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

“这是底线，不能碰。”董文立语气坚决。