上海土地出让金高企 “面粉”太贵盈利堪忧

截至8月底，上海土地出让金已达到1042亿元，已超过2012年全年891.69亿元的17%。而9月份，上海将有26幅经营性用地入市，起始出让金高达310亿元，为史上单月最高。并有望再度出现“面粉贵过面包”的情况。

土地市场这一波行情来自房价、供应的双双大涨。克而瑞研究中心数据显示，8月，上海市商品房供应面积为245.33万平方米，环比上月上涨55.80%。成交商品房209.62万平方米，环比上涨27.64%。

房企抢地带来的区域板块房价上涨显而易见。住宅市场新开楼盘普遍提价，二手房市场议价空间压缩，跳价上涨重新出现。近一年来虹桥商务区周围板块房屋交易均价上涨10%以上。

在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，特别是一线城市的强大消化能力，更是增添了实力房企的土地储备意向。中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，“一线城市销售不错导致存量减少，房企急需补仓，加上融资放开等，也敢于拿地了。”

多数分析人士认为，由于此前多数三四线城市土地供应量较大，房企回归一二线城市的势头仍将继续。在这些城市的土地供不应求的背景下，未来地价上涨预期仍然强烈。近期，京沪等地数宗优质地块的推出，再次强化了市场对“地王”的预期。

但并非所有高价地块都稳赚不赔，多数业内人士指出，那些面粉比面包贵的地块，盈利空间有限，具有非常大的风险。如8月15日浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01商住地块出让，万科、绿地、旭辉等14家房企参与，经过250多轮的竞价，上海三盛、三花控股联合体以15.2亿元获胜，成交楼板价9431元/平方米，溢价率106.5%。成交总价和成交楼板价，都创造了上海惠南地区的历史新高。

值得一提的是，2009年土地市场火爆时成交的惠南镇东城区C6-1储备地块，成交楼板价也仅为4102元/平方米，只有上述惠南民乐基地楼板价的一半。今年以来，惠南板块公寓成交均价为1.32万元，成交量最大的鹏润嘉苑正是惠南镇东城区C6-1地块，均价为1.34万元。由于惠南民乐基地M03-01等地块容积率为2.5，势必将建成为面向刚需的公寓楼盘，即便考虑到轨道交通开通的利好，盈利空间依然堪忧。

德佑地产研究总监陆骑麟指出，土地市场的过热行情，将进一步加剧房价上涨的预期，不排除引发新调控措施的可能。