中国房屋维修基金超万亿 使用率不足十分之一

据中国之声《新闻晚高峰》报道，近一段时间大家经常可以在新闻中听到、看到关于电梯安全的报道，其中不少电梯的事故，就是发生在居民的小区，可以说这方面让我们对我们自身这个住这一方面是多了不少担忧。

而要维修和保养小区里的电梯，就需要费用，这个费用，就是我们关注的"公维金"，全称是公共维修资金。

公维金，不仅可以用来修电梯，给房子的各种毛病"开方抓药"，都需要靠公共维修资金。我们为什么要来关注这笔房屋的"治病钱"？

有过买房经历的人可能都知道，购商品房时要求按照房款的2%缴纳住房公共维修金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。然而，北京珠江绿洲家园小区业主张先生发现用钱这件事没那么简单。顶楼房屋漏雨，张先生甚至不知道怎样才能申请动用这笔钱。

张先生：楼房整体出现大的问题，可能会动用这笔资金来维修，至于说这个细节，我们也不是太清楚。如果他能给我们解决的话，我们也没想去动用这笔钱。也不知道这笔钱是不是可以去用。

住房公共维修基金到底怎么用？有类似困惑的不仅仅张先生一人。公共维修基金使用途径必须是公共部分面积出现问题的维修。中原地产三级市场研究部总监张大伟举例说明。

张大伟：最简单的对比来说，比如说单元门如果坏了也应该是公共维修基金使用途径的。但是如果你的户门出现了损坏那肯定是你个人的问题。包括漏水啊等等，如果是水箱出现问题，是供大家使用的，这个如果坏了的话，也是可以动用这个资金的。

要想使用启动这个公共维修基金，必须跨过至少两道门槛。首先就是，小区必须要有业主委员会。其次就是需通过小区三分之二业主签字同意方可使用。然而目前在我国成立业委会的小区不足20%，也就是说有将近八成的小区即使有公共维修基金也难以使用。对此，张大伟认为没有业委会的小区也不必过于忧虑。

张大伟：如果说有业委会的话，一般都是由业委会大部分成员同意，然后可以使用这个钱。但是如果没有业委会，一般也可以找比如说物业。因为肯定会有物业，如果没有物业的肯定起码有一个代管的房管部门。所以说一般还是可以找到部门来维护的。

虽然张大伟认为不需过度担忧，但是动用这笔钱的难度到底有多大，数字最能说明问题。

按规定，公维金的缴纳比例为房款的2%，在北京的话，随随便便买一套房，公维金都至少要在3-5万元，而截至今年7月份，仅北京已累计有商品住宅专项维修资金348.1亿元，仅使用了5.38亿元，累计使用率为1.55%。

在上海，截至今年5月，商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率是7.4%比北京略高。

这么大一笔钱，为什么却不能好钢使在刀刃上？产生的利息，又该怎么用？

一方面是大量房屋维修资金"睡大觉"，另一方面则是房屋维修费用逐年增加，有关方面为什么不愿意动用房屋维修基金？

张大伟：因为以前都是公房，特别是在2000之前。公房都是单位代管的，根本不收这个钱。而公共维修基金应该都是2000年之后的这种商品房才有。因为从正常的建筑使用寿命来看，现在也没有到大规模维修时间段。只有个别小区矛盾尖锐。

原本是用来维护房屋的公共维修基金，在业主急需要的时候并没有带来及时雨，反而因种种理由无法启动。使用公共维修基金的项目必须要涉及小区三分之二以上的人数，而且必须要通过所涉及业主三分之二以上人的同意。然而事实上，这两个"三分之二"并不容易达到。中国政法大学教授刘智慧做出分析。

刘智慧：其实从长远来看，立法不应该严格控制，就是必须要达到双重三分之二多数通过才可以。

而公共维修基金的增值保值问题则是小区业主最为关心的问题之一。目前，全国缴纳的公共维修基金超过万亿元，绝大部分采用活期存款的方式沉淀在银行。如果仅按一万亿来算，一年就能产生35亿的利息，而定存一年则会达到300亿元的利息。如果存三到五年，收益更高。对此，刘智慧建议。

刘智慧：像一些比较稳健性的理财方式可以考虑，容许做一些投资。另外一个方面，比如说按照一定的基金比例分为两块，一块是用于日常的、紧急的这样的一些活动。而另外一部分作为定期存款，增加一部分收益。