地价高烧推高房价预期 楼市爆发周期或近尾声

在今年的“金九银十”来临之前，楼市在8月已经呈现出超乎以往的热度。据中原地产市场研究中心统计数据显示：8月，全国54城市新建住宅合计签约套数达25.2万套，环比上涨6.4%。这也是最近4个月的最高点。

不管是住宅成交，还是土地成交，今年的“金九银十”无疑是在一片“涨”声中拉开序幕。在北京房地产市场躁动初起的同时，全国主要城市的整体房价也在持续上涨。

值得注意的是，在一片普涨的态势之下，温州、芜湖等城市却要靠政策“松绑”来救市。而同时，郑州、南京等城市还在进一步收紧调控措施。楼市是否走到了十字路口？多地城市调控政策“一松一紧”的态势意味着什么？

中原地产市场研究部统计数据显示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，均为最近5年来的第二高点。

根据网易房产数据研究中心对今年8月北京百盘价格动态调查结果显示，100个重点楼盘中，仅有4个楼盘降价，降价项目多为尾盘出清。而在北京等地楼市出现价格上涨的同时，部分城市的调控政策却出现了“一松一紧”的态势。

“中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市呈量价齐上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻(微博)》记者采访时表示，在预计长效机制暂不出台的情况下，各地调控也将呈现两级分化。

新建商品住宅持续火爆/

“现在不找关系根本排不上号。”这是今年以来，记者在北京商品房市场听到最多的一句话。同时，多位业内人士在同记者的闲聊中提到，周围的亲戚朋友都在托关系买房。“现在的状况应该说是前所未有，大家一致对后市看涨。”一位开发商人士称。

需求旺盛助推了成交火爆，加之难以缓解的供需矛盾，北京的“日光盘”更是频频出现。

以中建国际港为例，7月推盘当日共推出了1462套房源，但共有3813组购房者参与摇号。中建国际港的热销仅仅只是一个开始，7月中下旬以来，陆续有6个项目出现“日光”。

根据网易房产数据研究中心对今年8月北京百盘价格动态调查结果显示，100个重点楼盘中，仅有4个楼盘降价，降价项目多为尾盘出清。此外，34个项目出现价格上涨，最高涨幅高达25%。

“新建商品住宅市场持续火爆的原因，一方面是具备购房资格的需求依然庞大；另一方面，也与当前的政策环境相关。”链家地产市场研究部张旭对记者表示。

“从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。”如张旭所言，楼市供应在8月份已经出现了上涨，但对于需求旺盛的北京来说，依然是“僧多粥少”。

来自亚豪机构的月度数据显示，8月份北京开盘的28个项目累计新增套数6503套，仅次于7月份7592套的供应高峰。7、8月份北京楼市累计新增供量达1.4万套，已接近今年二季度1.7万套的推盘量。

即便如此，从整体供需对比而言，8月份楼市供应维持在6500套，而成交却达8708套。“供应的高位仍然不挡供需矛盾的加大，其根本原因在于房企与政府、房企与市场两个矛盾的集中爆发。”亚豪机构副总经理高姗认为，前两年土地供应的成色不足导致房企对土地极度渴求，土地市场的供需矛盾虽然在今年有所缓解，但短期内仍然难以收效，直接导致了地价的飙升；另一方面，高地价托高了房价的上涨空间。

地价高烧推高房价预期/

抢地潮的袭来直接导致了房价上涨的预期。

8月22日，位于北京房山长阳的理工大学9号地被万年基业收入囊中。万年基业以15.74亿元总价加上配建4.2万平方米限价房创房山区域新地王，溢价达49.9%。至此，房山楼面价突破2万元，“面粉”价赶超“面包”价的情况再次出现。

“房山都要卖到3万元了，其他区域怎么可能不涨。”北京一位开发商告诉《每日经济新闻》记者，该公司即将在9月入市的项目此前预计的销售价格一直保持在3.5万元/平方米，但房山拍地之后，也在酝酿涨价。

地价高烧的不仅是北京。8月26~28日，广州、厦门、上海多宗地块成交，溢价均超过了100%，最高达到185%。

易居房地产研究院统计数据显示，2013年8月，10个典型城市土地出让金收入为811.6亿元，与2012年同期相比增长近1.5倍，较2011年同期增长31.3%。

购地金额居高不下反映的是今年以来房企资金面的宽裕。7月份10家标杆房企权益购地金额412亿元，为2009年以来的第三高位，仅次于2009年9月的434亿元和12月的473亿元。

“如果下半年房地产政策面依然维持现状，标杆房企量价齐升的势头将继续保持。土地市场方面，一二线城市的优质地块仍将是标杆房企争夺的焦点。”张大伟表示，房企对后市集体看多，对土地的渴求空前。从整体市场走势来看，土地作为房地产市场的唯一原料，高地价明显刺激房价上涨。“争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场，楼市房价在‘金九银十’依然将维持上涨的趋势。”

楼市爆发周期或近尾声/

在北京房地产市场“高烧不退”的同时，全国主要城市的整体房价也是持续上涨。

中国指数研究院数据显示，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。

而在多地楼市出现价格上涨的同时，部分城市的调控政策却出现了“一松一紧”的态势。其中，温州、芜湖通过调整了限购标准、增加住房补贴来缓解政策调控，而郑州、南京则进一步收紧了调控政策。

“中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价齐上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。”张大伟分析认为。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，8月以来，为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标，缓解供求矛盾，北京已部署安排相关部门抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。

“从中央政府而言，调控方向有所转变，形成了符合以下市场特征的长效机制：低端有保障、中端有支撑、高端有市场。”胡景晖表示，去年以来，北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾经有过“限价”的试点，控制房价效果明显。因此，将限价的步骤延展至土地出让阶段，也是控制房价的有力途径。

“不论是从城市协调发展的角度、城镇化推进的角度，还是经济转型的目的，都需要抑制现在疯涨的一二线城市价格。”张大伟指出，经济逐渐平稳，调控的长效机制已经基本酝酿完成，楼市的爆发周期已经接近尾声。

刚需族“出走”河北环北京区域楼盘现千人抢房

每经记者尚希王杰河北涿州、燕郊摄影报道

8月31日，早上不到8点，张越（化名）坐了近一个小时的公交来到位于北京西三环紫竹桥附近的香格里拉大酒店。他接到销售人员的通知，他关注的楼盘将在此举行客户升级活动。“其实是要摇号了。”张越对《每日经济新闻》记者说道。

抵达现场后，人山人海的盛况不禁让张越心头一紧。而与其同时抵达现场的记者看到，可容纳上千人的宴会厅座无虚席，不少晚到的人只能站在会场两侧。

记者从现场获悉，该楼盘是位于河北涿州的鸿坤理想湾，一期将推出600套房源。活动当天，抵达现场的购房者已经超过了1500人。“其中95%是来自北京的客户。”该项目总经理李红松对记者表示。

环北京区域成交火爆/

鸿坤理想湾的火爆只是目前环北京区域楼市成交的一个缩影。在限购令持续的影响下，越来越多的刚需外溢，接盘的则是环北京周边的一些城市，涿州，是其中之一。

从北京六里桥出发，50分钟的车程便可以抵达河北涿州。城市交通的无缝对接成为涿州楼市火爆的一个主要因素，然而伴随着“环首都经济圈”概念的升级以及高铁贯通，让这座小城火热了起来。

记者在走访中看到，在涿州市中心文化广场南面的东兴南街，1000米的距离内就有七、八家房地产项目接待中心。

据记者了解，目前涿州区域新开楼盘的均价大约在6000元/平方米。“之前一期开盘的时候一共是500套房，当天就已经售罄。”位于涿州华阳路附近在售项目的销售人员告诉记者，目前该项目的销售均价为8200元/平方米，算是涿州在售项目价格中较高的一个。

“之前涿州区域成交火爆的还仅局限在市中心区域，现在更多地转移到了高铁新城区域。”涿州当地一位开发商对记者说道。

记者随后乘车来到位于涿州东站附近的高铁新城，据悉，该区域整体规划为5平方公里，建筑面积1000万平方米，未来居住人口将达到12万。记者在现场看到，目前已有多个项目处于施工建设阶段，其中包括上述的鸿坤理想湾项目。

“涿州当地常住人口只有30多万，这个高铁新区的建设主要就是为了解决北京刚需的外溢，未来12分钟的高铁路程吸引了很多来自北京的购房者。”李红松告诉记者，据其介绍，以鸿坤理想湾为例，95%的意向客户都来自北京。

同样靠北京刚需支撑楼市的还包括河北其他环北京区域，其中以燕郊、香河最为明显。

9月1日，记者在燕郊燕潮铭酒厂816车站下车，立刻被十几个发售房屋小广告的人围住，争相向记者介绍各式楼盘。受访的多个售楼处的销售人员向记者表示，燕郊多个楼盘房价已经飙涨到10000元/平方米以上。

房企的新战场新商机/

大量刚需外溢也让开发商嗅到了商机。

记者在走访香河市场时发现，进驻香河的知名开发商包括万通地产、鸿坤地产、富力地产等。“目前香河新建住宅均价要比燕郊低近3000元／平方米，这是香河楼市承接北京购房需求的主要原因。”当地一位开发商人士对记者表示。

“接下来涿州高铁新城整个5平方公里的土地会陆续入市，据了解，有超过10家的品牌房企将参与拿地。”涿州当地的一位开发商人士向记者透露。

“品牌房企会成为区域房价的领涨者，目前鸿坤、K2是率先进入这一市场的，接下来会有越来越多的开发商也进入这个价值洼地，涿州的房价很有可能在品牌房企的带领下步入万元时代。”上述开发商人士表示。

统计数据显示，今年8月，燕郊区域的成交均价为9730元/平方米；涿州新盘均价为6409元/平方米；香河的新盘均价为6811元/平方米。

值得注意的是，在环北京区域楼市预期大好的大背景下，部分开发商进而在这些地方掀起拿地大潮。华夏幸福基业目前在涿州拥有的项目总占地达到475平方公里，而世茂地产甚至进军大厂回族自治县，后者位于燕郊以东，离北京的距离相比燕郊更远。

随着区域房价的不但攀升，环北京区域的库存也有所上升。根据克而瑞统计数据显示，以香河为例，商品住宅库存量由今年3月末的165万平方米，上升到8月末的170万平方米；其次，固安县也从3月份的81万平方米上升到8月末的93万平方米。

“目前河北临近北京区域的三四线城市，库存总体上呈现上升的态势。这种库存上升的背后动力，与其余三四线城市的库存上升有着本质区别。”易居研究院研究员严跃进指出，在北京房价持续上涨的情况下，诸多开发商将目光盯向了临近北京的地区，因此在房屋新开工量等方面力度较大。

高端盘“端着卖”刚需房借势“跑量”

每经记者王杰发自北京

与去年“金九银十”频频推出优惠活动刺激销售相比，今年的开发商们显然有了更多的底气。

北京作为地方细则最为严厉的城市之一，预售证的发放正以适度的增幅缓慢回升。

同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，北京等一线城市的售楼处，仍在宣传“买涨不买跌”的行情。其次，标杆房企会关注市场的成交行情，以试探性的手法适当推货，慢慢提价，把楼市的热度炒起来，使整个市场一直处于活跃的状态。不过，不同业态的产品出现了分化。部分豪宅放缓销售酝酿提价，而刚需盘则选择“借机跑量”加快去化步伐。

与存在的需求相比较，区域高端住宅面临“断炊”的局面。以望京金茂府为例，自去年首期入市以来持续畅销。截至目前，一、二期产品已经全部售罄，正在积极筹备三期新品入市。

亚豪机构统计显示，前7个月，北京四环内成交价突破8万元/平方米的高端住宅共售出92套，与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平。

值得注意的是，在四环沿线拥有房地产住宅开发项目的地产商，多数通过现房销售提高价格的方式来控制销售速度。北京房价的上涨压力继续增大。

位于东四环的华侨城，记者在今年3月份走访时开盘均价为37000元/平方米，而目前的价格已提高至约48500元/平方米。北京市住建委官网显示，该项目最后一期期房预售证是在2012年9月份获得，目前入市的房源均为现房。据销售人员透露，预计下期开盘，价格可能还会涨。

从9月预计入市的26个项目定价来看，只有8个项目公布预售价，其余18个项目售价均处于待定状态。在上述已公布预售价的8个项目中，“涨价”仍是主旋律，同比涨幅超50%。

北京楼市的供不应求是“豪宅惜售”的关键。相比之下，对刚需盘开发商更注重“借势走量”。

8月31日，一房企销售总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，即便市场好于往年，如果捂盘惜售的话，很有可能错过“金九银十”的销售旺季。对于资金链紧张的房企而言，在调控政策还不明朗的状态下，“惜售”策略显然行不通。

一大型国企的的项目营销总监也透露，目前要讲究量价平衡，如果不具有特殊的优质资源，提价销售肯定有压力。

中原地产市场研究部统计数据显示：8月全月北京新建住宅签约套数为8708套，环比上涨34.2%。五环外成交已经占全北京成交的88.24%，创历史新高。这一比例在2013年1月份为85%，成交价格则继续上涨。

易居研究院研究员严跃进表示，北京下半年的楼市政策走向存有诸多不确定性因素，这加重了市场看涨的预期。由于担心未来将出台更苛刻及繁杂的政策，以及购房的税费及行政成本将增加，因此符合条件的购房者都将可能“先下手为强”。“集体的狂热，也在无形中助推了房价的上涨。”

中原地产市场研究部统计数据显示：今年前8个月，北京新建住宅（剔除保障房）合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一成交量是最近5年来的第二高点，仅次于2009年。但因为价格的上涨，总成交额已经达到了1620亿元，突破了创造历史最高的2009年记录。相比2009年同期销售额上涨了9.4%。在2009年，北京商品房住宅（剔除保障房）成交额达到2507.8亿元的历史最高点，预计今年的全年成交额有望突破这一纪录，达到2700亿元。