“金九银十”看地产表情

据财经国家新闻网消息，闷热的夏天渐行渐远，楼市又迎来传统的“金九银十”季节。

以往，“金九银十”是观察楼市风向变化的窗口期：经历了长达数月的蓄客，开发商通常会选择在此时集中推盘，以冲刺年度销售计划；而在商家各种促销噱头的诱惑下，购房者的消费冲动也将出现周期性膨胀。

“金九银十”通常也会引发楼市成交量、房产价格和社会舆论的短期异常波动，每每也会成为新一轮政策调控的导火索。从历史经验看，“金九银十”前后，往往也是调控政策酝酿的发酵期。

恰是受“金九银十”的惯性驱动，8月最后一周，北京新建商品房项目再度呈现“扎堆入市”迹象。其中，仅8个申领预售证的项目，就新增住宅供应超2200套。

作为一线城市的代表，要观测今年北京楼市的“金九银十”，有两个参考性指标不能忽略。

首先，近期北京市土地出让金总额突破千亿元大关，但“地王”争夺战仍旧高烧不退。目前，在大兴亦庄、朝阳孙河和房山等五环外郊区，均出现了“面粉贵过面包”的地王地块。土地竞价的激烈，表明了开发商“饥饿”的程度，同时也预示着土地市场供需的严重失衡，房价成本将进一步被推高。

其次，北京住宅市场同样面临超级短缺。中原地产数据显示，截至8月20日，北京新房库存61792套，已接近5月2日60674套的年内最低点。

另据测算，目前北京楼市的库存消化周期仅6个月。因为近几个月来,北京新房成交量不断攀升，库存消化速度加快。中原地产市场数据显示，8月中上旬新建住宅签约6407套，环比上涨43.8%。

此外，受二手房交易征收20%个税政策影响，北京存量房市场几乎处于冻结状态，难以有效缓解新房短缺的局面，使新房市场供需矛盾更趋加剧。

也正因如此，近一段时间北京持续出现开盘当日即被抢购一空的“日光盘”。最典型的是7月20日开盘的北京中建国际港。当天1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创下2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售纪录。

综上，隐约可以预见，今年北京楼市的“金九银十”将在“供应超级短缺”的氛围中开盘。这不禁让我想起，去年楼市“金九银十”之际，我与深圳世联地产董事长陈劲松的一番对话。彼时他就预测，在2013年第四季度到2014年全年，一线城市恐怕会出现一个“商品房供应的超级短缺期”。现在看来，言中的可能性很大。

影响“金九银十”楼市风向的一个关键变量因素，是对政策的预期。以往，每逢临近9月，多少都会有一些政策吹风或政策解读在坊间流传。尽管信源往往经不起推敲，但据此形成的政策预期通常会影响开发商的推盘策略、购房者的观望程度。

同样，在今年临近“金九银十”之际，楼市对未来政策的预期，普遍源自7月底中央政治局会议在涉及房地产的相关表述中“未提调控”。这种预期是否过于乐观，目前还不好说。

不久前，在北京华彬庄园举行的一次小型论坛上，包括任志强（微博）在内的一干知名地产业内人士就表示：当前，“2013年国民经济中的地产表情还不够丰富”，还有待观察。但是有一点似乎值得期待，就是新一届政府在某些方面已展露出要改变以往“重调控、轻改革”局面的姿态。

李克强总理在上任之初的中外记者招待会上就曾表示：“市场能办的，多放给市场”，“把错装在政府身上的手换成市场的手”。在地产业内人士看来，“斩断政府那只闲不住的手”，或许正是此前政治局会议“未提调控”的伏笔。

与此同时，近期有关“建立房地产市场平稳健康发展的长效机制”的谏言渐趋合流。日前在海南博鳌召开的房地产论坛上，与会嘉宾呼吁，调控并非万能灵药。今后的房地产治理，要以推进土地、税收、金融制度和住房保障方面的改革为抓手。

调控有调控的逻辑，但调控并非治本之策，改革才是。这才是新一届政府应有的“地产表情”。