恒大抢夺千亿“关口” 加速一线城市布局

在布局规模上已经达到同行最高水平的恒大地产（03333.HK），开始试图完善自己棋盘上的布局。该集团在26日发布中期业绩报告时透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。

数据显示，该集团的上半年营业额为人民币419.5亿元，同比上升13.3%，毛利为人民币114.5亿元，同比上升8%。股东应占溢利为人民币62.4亿元，同比上升10.2%，扣除投资物业的评估增值的核心业务，净利润从2012年同期的人民币38亿元上升22.6%至人民币46.6亿元。

缘于上半年销售收入增长以及配发股票等运作，该集团于期末的负债水平修复明显，其净负债比率下降至58.4%的较低水平。该集团董事局副主席夏海钧称，上半年集团销售回款突破人民币400亿元，实施股份配售所得净额约人民币35.2亿元，同时集团大力开展项目合作，23个项目累计减少土地款支付人民币89亿元，从而使得期末可支配现金余额达到419.7亿元，为本公司上市以来的最高水平。

鉴于此，该集团未来会适当提升在一二线城市的扩张速度。事实上，从今年初开始，恒大地产的关注重心转向一二线城市已露出端倪。上半年，该公司新获取项目34个，其中位于一二线城市的项目占比为38.2%，较2012年上半年的新收购项目上升10.6%。

夏海钧称，集团未来仍会加大在一二线城市核心地段的项目拓展，以达到一二线城市布局与三线城市布局之间的平衡。

在此之前，恒大的大部分项目依然集中在二三线城市，一线大城市占比较小。例如今年上半年该公司446.1亿元的合约销售额中，一线城市人民币3.8亿元或占比0.9%，二线城市人民币207.8亿元或占比46.6%，三线城市人民币234.5亿元或占比52.5%。尽管二线城市与三线城市的比重相当，但一线城市的比例提升空间较大。

从公司经营策略上看，加大一线城市的拓展，将是该集团未来在土地市场上进取的方向。因为从总量上看，恒大地产已经成为国内布局最广、项目最多的开发商，例如该集团期末土地储备总量为1.45亿平方米，分布于中国140个城市，项目数量总计262个，想要继续从规模上提升业绩的难度日渐加大。

为此，提高毛利率和净利率将成为该公司新的增长点。该集团披露的财务数据显示，该集团上半年净利率为11.1%，毛利率为27%。夏海钧表示，开拓一线城市的项目比重，也是从提高集团盈利能力方面考虑的，预计布局更加合理后，集团的净利率能够达到15%的理想水平。

事实上，今年上半年该集团已经在销售冲量的同时更加注重销售单价的提升。今年上半年，该集团合约销售均价6712元/平方米，较2012年同期上升10.5%。1至6月，恒大地产每个月成交价均超过人民币6100元/平方米，6月份成交均价更达到人民币7310元/平方米。

夏海钧透露，下半年该集团可售货量多达1600万平方米，大约是上半年实际销售量的三倍，因此，在全国市场走势偏乐观的大环境下，集团全年销售有望突破1000亿大关。