中小房企上海高价抢地非理性倾向抬头

连续两日最高溢价率突破100%，上海土地市场的高烧不退已让不少业内人士感慨“土地市场非理性倾向已经抬头”。

昨日上午，在经过250多轮竞价后，上海三盛房地产（集团）有限责任公司和三花控股集团有限公司组成的联合体（下称“三盛三花联合体”）以15.2亿元的价格拿下浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01商住地块（下称“惠南民乐基地地块”），成交楼板价9431元/平方米，溢价率106.5%。而在8月14日，三湘股份（000863.SZ）刚刚以102%的超高溢价率拿下崇明岛的一幅土地。

至此，今年以来，上海溢价率超过80%的经营性地块已经达到19幅，而去年全年仅有4幅。截至8月15日，上海本月已经成功出让10幅经营性用地，出让总金额达到101.53亿元，再度轻松突破百亿大关。

一位长期观察上海土地市场的业内人士告诉《第一财经日报》记者，今年以来，三盛三花联合体以及三湘股份已经参加了很多次上海的土地拍卖，但一直未能有土地入账，可见长期“挨饿”的结果就是只好孤注一掷高价拿地。

中小房企力压绿地拿地

公开资料显示，惠南民乐基地地块出让面积为6.45万平方米，容积率为2.5，性质为商住用地，起价为7.36亿元，折合楼板价4567元/平方米。

上海规土局网站显示，该地块吸引了多达60家开发商领取竞买申请书，并有14家开发商参与现场竞买。记者在现场看到，14家房企的代表将土拍大厅挤得水泄不通，仅开拍前核验14家开发商的竞买资格就耗费了1个多小时的时间。

据悉，参与现场竞买的14家开发商分别为保利地产（600048.SH）、旭辉控股（00884.HK）、正荣集团、金城光明地产、阳光城（000671.SZ）、绿地集团、万科A(000002.SZ)、中建地产、康桥实业、三盛三花联合体、宝龙地产(01238.HK)、东方园林、农工商房产和爱家集团。

知情人士告诉本报记者，与三盛三花联合体争夺到最后的为绿地集团，福建正荣集团为出价第三高的企业。

值得一提的是，惠南民乐基地地块的成交总价及成交楼板价都创造了惠南地区的历史新高，并远远甩开过往成交的地块，如2009年土地市场火爆时成交的惠南镇东城区C6-1储备地块，成交楼板价也仅为4102元/平方米，远远低于昨天成交的地块。

德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年以来，惠南板块公寓成交均价为1.32万元/平方米，成交量最大的鹏润嘉苑正是在2009年成交的惠南镇东城区C6-1储备地块上建造的，今年均价为1.34万元/平方米。这意味着，今日成交地块的楼板价已经达到周边新房价格的七成以上，未来的盈利空间堪忧。

汉宇地产一位分析师表示，房企高价拿地，再加上轨道交通16号线即将开通等利好条件，将成为惠南民乐基地地块周边房价上涨的一大推动力。

非理性倾向抬头

德佑地产分析师赵葆根表示，2009、2010年土地市场火爆时，开发商盲目拿地情况颇多，导致2011年调控政策出台后，许多当年的地王项目面临着利润微薄的窘境。鉴于这些前车之鉴，2011年以来，开发商拿地相对理性了很多，不过随着楼市的回暖，开发商资金逐渐充裕，今年许多开发商为弥补前两年土地储备的不足而不惜一掷千金，土地市场中不理性的因素又逐渐开始抬头。

汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，越来越多的房企纷纷从三、四线城市收缩至一、二线城市。目前房企对于住宅地块关注热情居高不下，激烈的竞争导致此类地块多以高溢价状态成交。高价拿地的背后，充分说明房企对于后市持乐观态度，同时也将连带引发周边乃至全市房价进一步快速上涨。

值得一提的是，克而瑞研究中心最新发布的报告认为，今年1~7月一线城市的高价地块多被中小房企获取，而总价较高的地块则几乎被龙头房企所垄断，这两日上海土地市场的情况再一次证明了这一论断。

一家中型房企副总经理对记者表示：“很多房企原来去二三线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定在一线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一线城市开发、在二三线开发赚了钱的房企，也看到再在二三线开发空间不大，也往一线城市挤，导致一线城市现在土地市场非常热。”