上海土地“巨无霸”预申请结果今揭晓

8月7日，是上海（楼盘）最高总价地王、起始价高达175.26亿元的“徐家汇(002561,股吧)中心项目”地块预申请的截止日期，中国证券报记者了解到，上海市规划与国土资源局将在今日公布预申请结果。

业内人士表示，这幅地块属于徐家汇商业区核心位置，资源稀缺，已有多家港资地产商和国内地产巨头进行深入研究，表现出极大兴趣，预计港资地产商抱团取得的可能性最大，并有可能成为今年的全国总价地王。但也有业内人士指出，因该地块总价太高，开发难度较大，不排除出现无人申请的情况。

港资地产商跃跃欲试

7月19日，上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇中心项目”地块开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，该地块包括57、150、151三个街坊，位于徐家汇城市副中心核心，总出让面积99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，相当于起始楼面价3万元/平方米。这个项目的体量已经相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。

中原地产上海公司研究总监宋会雍指出，该幅地块3万元/平方米的起始单价是比较合理的。但由于总价很高，对开发企业门槛要求会很高。在预申请公告中还提及，地块地处徐家汇城市副中心，开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚的功能定位。宋会雍预测，国内千亿级的龙头房企或许会以联合体的形式来拿这幅地块。

中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，175.26亿元只是起拍价，没有算进可能出现的拍卖溢价。即使是以起拍价拿下，按照正常估算，开发这个项目的总投资成本也将高达250亿元左右，对拿地企业的资金提出了极高要求。同时由于体量较大，且是商业地产，所以开发年限在5年以上，使得开发整个项目的财务成本有可能超过300亿元。他认为，新鸿基地产和凯德置地有可能去角逐该幅地块，因为这两家企业有足够的经验和资金去开发这类巨无霸项目。

一位知情人士透露，来自香港的新鸿基地产以及香港置地都有意参与该地块的争夺。还有地产界人士表示，九龙仓为了竞得徐家汇地王已经积极筹备了数百亿元资金，恒基兆业、香港怡和等几家老牌港资房企龙头，也在积极为拿地做准备。另一位开发商代表则认为，徐家汇中心项目总价偏高，估计一家企业"吃"不下来，几家港资公司联合拿下的可能性很高。

“从资金实力对比来看，大陆的房企并不比港资差。但是对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，国内龙头房企似乎落后一步，不及新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等这些港资企业。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉中国证券报记者，“对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就局限于市中心优质地块，擅长高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。毫无疑问，这些优势成为他们首先向"徐家汇中心项目"抛绣球的重要原因。”除此外，港资房企还可以通过地产基金等方式竞拍和运营“徐家汇中心项目”，这也是其巨大的资金优势。

张宏伟格外指出，这块地块要求开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这就使得房企不得拖延，杜绝囤地现象。

18年空置谁来扭乾坤

对于该地块的最终成交总价，有上海本地开发商认为，虽然对这块地感兴趣的港资背景企业有多家，但该地块的最终成交价超过200亿元的可能性很小，预计会在200亿元以内。因为该地块本身的总价够高，地价款对房企而言压力很大，而且历来高总价的地块溢价率都不太高。此外，现在徐家汇商圈的商业办公空置率较高，所以成交溢价不会太高。

不过也有分析人士认为，最终成交价很可能超过200亿元，作为徐家汇最核心地段的地块，徐家汇中心项目的起拍楼板价偏低，合理价格区间应为3.5万至3.6万元/平方米，还存在一定的溢价空间，成交总价可能会超过200亿元，但不会超出太多。

“徐家汇中心项目的建设不仅将树立浦西地区城市空间新地标，更将为徐家汇城市副中心综合竞争力的提升添加重要的砝码，必须把它建设成精品、经典。”徐汇区规划和土地管理局相关人士表示，自1995年以来“徐家汇中心项目”地块接连换了三家开发商，都无法走出失败的泥潭，至今仍是空地一片。

徐家汇中心项目地块自1995年进入市场后迟迟未能得到开发。该地块在1995年由韩国大宇公司获得，并与徐汇商城共同出资1亿美元成立上海大宇公司，计划打造浦西最高楼。但随后，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%股权转让协议，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务。

2005年，该地块被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资旗下的上实城开。上实城开方面原计划投资250亿元至300亿元，打造浦西第一高楼，但此后项目并未正式启动。今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，从上实城开手中收回了该幅地块，双方达成土地调整协议，将上实城开持有的徐家汇中心项目地块调整为位于徐汇区滨江的4块土地，上实城开正式放弃“徐家汇中心项目”地块。

地王争夺战或助涨房价

尚未竞拍，“徐家汇中心项目”已然成为上海史上总价地王，或许还将成为今年全国总价地王。搜狐焦点网统计，近十年来全国土地市场出让的所有地块中，交易额超过200亿元的仅有两宗，即广州（楼盘）的亚运城（楼盘）地块和南京（楼盘）下关1号、3号地块，成交总价分别255亿和200.34亿。到目前为止，没有任何一幅地块能超过这两个总价地王。

在此之前，上海的总价地王是外滩国际金融服务中心地块，2010年由上海证大置业有限公司以92.2亿成交竞得，目前在全国地王排行榜位居第三。

今年以来，一线城市土地市场火爆，上海已诞生多块高总价、高单价的区域地王，北京（楼盘）、广州、深圳（楼盘）等城市土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象，万科、保利、中海、绿地等大型房企纷纷加入，主演了一场场激烈的“地王争夺战”，客观上助推一线城市房价上涨。

“一二线城市楼市供不应求、需求旺盛，开发商建起来的房子能够销售出去，风险较小，而三四线城市供应量大，开发商面临着销售风险。”有分析人士指出，纵观近期大型土地交易，主要发生在一线城市，从北京的夏家胡同到深圳的前海等土地拍卖案例都表明房企正在回归一线城市。不断涌现的地王，助推了房价的上涨，无益于房地产去泡沫化。不过今年下半年，银根收紧的信号或将让开发商改变预期，开发商拿地策略将会有所转向，从“拼地王”转向策略性拿地。