预售金监管加码 楼市调控迎强风暴

尽管在供需矛盾的情况下，一线城市房地产市场依然延续逢新盘必抢的局面，但二三线城市的泡沫却已显现：不但多地频频发布库存预警，济南、秦皇岛等地更是不断被曝出楼盘烂尾的消息。或许是看到了可能发生的风险，地方政府近期也扎堆出台预售资金监管政策，希望守住最后一道防线：一旦发生资金链断裂，还能确保已有项目顺利完工。业内人士表示，加强对预售资金的监管，等于卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮洗牌。

三四线城市频发烂尾项目

整整等了7年，济南的张先生依然没有住上用毕生积蓄购买的新房。

2006年，张先生买下了一套济南彩石山庄的房子。公开资料介绍，彩石山庄位于济南市东部高新区，项目占地约2400亩，总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。按照规划，彩石山庄分为B1、B2、B3区，分别命名水晶花苑、尚华居、白领公寓。

“依山傍水环境很好，价格也相对便宜”，张先生告诉北京商报记者，仅他所在的单位，前后就有300多人购买了该项目。

除了环境好之外，项目本身的各种“荣誉”和强大的“后盾”也是吸引业主的原因。多位业主回忆，中国房地产及住宅产业研究会人居环境委员会因该项目“特别宜居”，特别授予其“中国人居环境金牌建设试点项目”称号，这也是该地区第一个获此殊荣的地产项目；而齐鲁银行、工商银行等金融机构更是在项目还没有预售证的情况下主动为其提供银行按揭贷款。

2006年8月起，彩石山庄在还未办齐土地手续的情况下，开始以发展会员的方式发售楼花。先卖的是水晶花苑和白领公寓两部分，到2008年底共销售1753套。2007年开始销售五证齐全的尚华居，共403套。据来自住建部的统计显示，彩石山庄前后共销售房源2156套，总建筑面积达32.5万平方米，预售房款9亿多元。

交了钱、定了房的张先生开始等候交房。按合同，开发商最晚应于2009年1月交房，然而这个期限一推再推。随后，噩耗传来——三联因为债务问题资金链断裂，被法院查封银行账号和彩石山庄土地。如今，除尚华居已建好5栋多层楼房外，原规划中的部分别墅区、配套学校等均处于烂尾状态，部分楼房原本打好的地基浸泡在水中，大部分楼盘至今没有动工。

彩石山庄绝非个案，就在一线城市购房者为怎样能够买上一套新房绞尽脑汁的同时，二三线、三四线城市却已出现库存高企、泡沫渐现的趋势。此前便有媒体报道称，秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款遭遇施工方停工的情况；而北京商报记者近期也在内蒙古包头等地调查发现，尽管此前由于城镇化等概念的推出，吸引了大批包括保利等龙头地产的入驻，然而由于自身消化能力有限，城市内部到处是盖到一半便停工的项目。

预售资金监管缺失酿恶果

“事实上现在与高房价的一线城市相比，三四线城市房地产风险更高。”中国指数研究院近日发布的一份全国各城市房地产风险报告，对各个城市房地产的风险予以了量化评测：就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅最大，达1.71%。

在房价涨跌分化加剧的同时，各地库存也出现分化。

数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，除杭州以外，7月十大重点城市的库存同比全线下跌，其中北京和广州跌幅最大，都超过20%，而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06、山西大同供求比高达5.7、延安4.34，存在严重供过于求现象。

“7月数据显示，一方面，库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多，另一方面，北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加，且部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大。”CRIC研究中心分析师杨晨青称，2010年宏观调控以来，许多大型开发商纷纷进军三四线城市。按道理来说，一方面开发商颇受地方政府欢迎，能获取大量廉价的土地；另一方面市场也不限购，可供开发商大展拳脚。但从去年以来，越来越多的大型开发商都不再看好三四线城市前景，明确回归一线城市的战略。主要原因便是三四线城市产业经济尚欠发展、人口外流现象严重，对新增住房的需求相对冷淡；而这些城市中心区域土地供应较为充裕，使得供应过量的现象雪上加霜。三四线城市的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工，但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。

另外一个更为关键的问题，就是与北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度相比，部分三四线城市并未实行该制度或者仅形同虚设。

以上述彩石山庄为例，早在2006年初，2000多户业主就已交给开发商共9亿元的预售房款，而在2005年，济南市便已经发布《商品房预售款监管实施细则》，明确规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资，不得挪做他用，以保护购房人的合法权益。

业内专家给北京商报记者算了笔账：如果严格按照预售资金监管办法管理这9亿元，即便是后期开发商资金链断裂，按照2500元/平方米的建安成本计算，监管部门也可以凭借着9亿元至少完成36万平方米的住宅项目施工，远远超过项目本身的总建筑体量。

然而来自住建部的调查表明，正是由于预售资金监管不到位，三联先后将9亿元预售款中的6.66亿元挪用于归还银行贷款和利息，0.77亿元用于归还关联企业借款，仅将剩余1.6亿元用于项目启动。可想而知，预售款被挪用后，如此小的资金量难以撬动庞大的项目，烂尾成为命中注定。

“事实上对于三四线城市而言，它们招商引资的压力更大，所以不会对预售资金卡得太严，或者说不太敢管。”一位在三线城市有过开发经验的房企负责人坦言，尽管现在楼市从价格上看，依然处于上升通道，但三四线城市的风险已经非常明显，以目前的发展趋势来看，未来供应量过大的三四线城市物业，很可能将成为风险压力首先爆破的区域。

中国指数研究院也给北京商报提供了一份他们对东北某三线城市的追踪调研：在过去的三年间，2009-2012年，该地区累计出让住宅用地逾9000万平方米，在全国300个一至三四线城市中位居第四。仅沿海产业基地就有19个住宅在售，建筑总量逾500万平方米，而该市区只有不到70万的常住人口。即使该产业基地签约企业都落地投产，也不到1万人，根本无法完成园区消费的自循环。在业内看来，城镇化概念催生的投资热，以及对这些城市消化库存能力的高估，只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。

多地收紧预售资金监管

也许正是嗅到了房地产市场的风险，近期多个城市重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。一般来说，都会规定预售款交由银行管理，银行视工程进度按比例向开发商发放。

7月10日，去年刚刚开始实施商品房预售资金监管的武汉再下发通知，对开发商申请使用监管资金进行了更严格的规定。此外，青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法，加强对购房人交纳房款的监管。据统计，目前，全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。

一线城市在这方面有更早的经验。2010年北京实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。近期北京市开始执行修改后的新《办法》，同时，经适房预售资金和二手房交易资金也纳入了监管。

监管预售资金的目的显而易见，就是为了防止“烂尾楼”的蔓延。政府将预售资金纳入监管，防止开发商资金链断裂或者携款“跑路”，从而影响到房地产项目的开发进度，给购房者、银行等相关利益方带来损失。

不过，由于商品房预售资金是开发商的主要资金来源，特别是中小开发商自有资金有限，融资渠道相对狭窄，很大程度上都依赖预售款。业内人士认为，加强对预售资金的监管，卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮洗牌。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“预售资金大约占开发商资金的1/3，对大型房企来说影响不大。但对中小房企而言，腾挪之路被堵死了，必将面临资金考验”。北京美联市场研究部高级经理张磊认为，由于资金压力的增加，房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格，促进土地市场降温。

预售制存废再引争议

除了加强预售资金监管外，在烂尾项目频频出现后，关于预售制度的讨论也再度被提及。

商品房预售制度源于香港。上世纪90年代初，国内刚刚经历了住房制度改革，商品房需求十分旺盛，而开发商资金普遍短缺。在此背景下，预售制度大大降低了房地产市场的准入门槛，对新兴的房地产市场发展起到了巨大的推动作用。

以预售制度为支点，开发商熟练地进行着资金杠杆的游戏，以撬起高昂的利润。有统计显示，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。然而，预售证制度的普遍应用也带来了许多弊端。

一位购房者表示，现在买房子只能买图纸，房子质量怎么样只能冀望于开发商是否有良心，这让购房者处于十分被动的局面。而业内也有不少人认为，商品房预售制度是加速房地产泡沫和房价高涨的罪魁祸首，呼吁现房销售时代尽早到来。

今年“两会”，政协委员洪彗民提案建议取消商品房预售制度。他说，这等于改变开发商空手套白狼的盈利模式。如果能够得到落实，将淘汰一批资金实力弱的中小开发商，房价也有望下行。

对此，住建部部长姜伟新表示，商品房预售制度改革会推进，但短期内不会取消。据悉，新“国五条”细则中提出，2013年起各地区要提高商品房预售门槛，并稳步推进商品房预售制度改革。

近期地方政府加强预售资金监管政策一览

2013年5月  青岛市出台规定，从今年7月1日起，开发商除有特殊情况，并经监管部门同意外，否则将不得随意挪用购房人的购房款。

2013年6月  北京市发布政策，进一步规范房地产开发企业对预售资金使用行为。如开发企业项目出入账存在问题并未按期改正，情节严重者网上签约将被暂停。

2013年7月  武汉市房管局下发通知，对房地产开发企业申请使用监管资金进行了严格规定。

2013年7月  惠州市房管局发出通知，要求各开发企业配合，进行预售款进账情况的清查整顿工作。