卓越或引入合作方共同开发 豪掷124亿抢前海地王

“前海必进！”当卓越集团成为深圳“前海土地第一拍”的最大“黑马”时，所有房企巨头才意识到，此前低估了这家民营开发商。

7月26日，卓越集团以123.69亿元价格抢下前海的两幅商务用地，刷新深圳总价地王。形成鲜明对比的是，卓越集团2012年销售总金额才102亿元。

这也让外界因此质疑卓越集团资金链问题。实际上，从去年开始，业界对这家以商务地产见长的开发商就猜测不断。

连日来，卓越集团执行总裁张远被记者反复追问着资金安排问题，他在接受《第一财经日报》专访时费解地问：“大家在怀疑我们什么呢？”

7月31日，按照政府的土地出让要求，卓越集团支付了62亿元的地块首期款，剩余50%的地价款将在一年内付清。

激进拿地

张远用“前海必进”来形容公司的战略部署，这里被定位为卓越集团继深圳福田中心、后海中心之后的又一战略要地。

对于资金来源问题，在张远看来并不复杂：“一家开发商劳师动众去竞拍这样的土地，它难道还没准备好资金？”

张远坦言，卓越集团的融资渠道与银行联系比较多，除此之外，就是公司手里拿着规模不小的可变现产品。

按照计划，目前卓越集团正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等五大综合体项目，将在今年集中入市。

2013年，卓越集团预计销售额将在去年102亿元的基础上，增长至130亿至140亿元，2014年销售目标将超过240亿元。

张远称，卓越拿下前海地王全靠自有资金，并没有融资合作方，但未来不排除引入合作方共同开发。

根据土地出让要求，三个月后前海两宗地将动工开建。张远表示，梅林卓越城从开工到销售仅用了13个月，因此他预计明年下半年有望入市销售，“可能明年再付款的时候，我们盖的楼已经售罄。”

按照通常的逻辑，开发商地价约占年度销售额的30%至60%之间，这属于相对合理区间。但卓越集团一次性拿地金额为年销售额的1.2倍，这在开发商中颇为罕见。

张远表示，前海拿地的另一考虑是补充土地储备，公司要实现40%以上的复合增长率，大量物业套现之后必然要不断补充新项目。

初步测算，卓越集团拿下51.89亿元的T201-0077地块，实际楼面地价约19300元/平方米；71.8亿元拿下的T201-0075地块，实际楼面地价约20500元/平方米。

目前该地块周边已有高档写字楼公寓售价达到4万~5万元人民币/平方米，深圳福田中心区卓越世纪中心写字楼的售价也已超过7万元人民币/平方米。

截至7月19日，前海入区企业1144家，注册资本总额1400亿元，金融类企业837家，引入世界500强企业17家。

张远称，作为前海首个项目的开发者，卓越不担心市场销售，公司前海项目入市时，这1000余家企业势必成为首批进驻客户。

模式再转型

在此次前海土地争夺战中，卓越集团力压绿地、金融街、华润以及万科和新世界联合体等众多大型开发商，大有势在必得的决心。在深圳地产界人士看来，这在很大程度上由卓越集团以商务地产为主的开发模式所决定。

作为成长于深圳的民营房企，卓越集团堪称深圳写字楼开发领域的标杆企业。自2003年起，卓越接连投资建设卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心。

仅在福田中心区，卓越集团就拥有七栋甲级写字楼、一座购物广场及一座五星级四季酒店，总面积超过100万平方米，成为深圳中心区域头号商用物业开发商。2012~2013年上半年，卓越集团在深圳写字楼市场占有率排名第一。

目前，深圳可供开发的土地已经屈指可数，前海金融和服务业为主的产业定位，势必成为未来深圳核心CBD重地。

过去的2012年，号称国内最大的写字楼开发商SOHO中国销售收入接连两年遭遇大幅下滑，2012年全年销售不到百亿。

相比之下，卓越集团2012年销售额却罕见地首次超过百亿，SOHO中国和卓越集团的差距逐渐拉近，“北SOHO，南卓越”的说法开始流行。

在2012年，SOHO中国因遭遇滞销，被迫转型，经营策略也由售转为持有，而卓越集团则反向操作“转租为售”。

面临同样的市场环境，两家企业作出了不同的市场选择，张远认为，这在根本上取决于政策和市场的变化。

张远称，卓越集团已经过了刚入行交学费的阶段，现在要思考更长远的战略。在完成资金积累之后，卓越集团进行“商住并举、货如轮转”的模式转型。

按照发展规划，“货如轮转”将带来高效的现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。在转型前期，将按照8∶2的资金配置销售型物业与持有型物业；深圳是这场模式转型的主战场。

在可售物业配比上，卓越集团发挥写字楼、商办公寓、住宅项目中街铺等非住宅销售业务优势，非住宅销售金额占比控制在30%的水平。

在张远看来，无论选择何种策略，都是企业适应市场的结果。2013年和2014年，卓越集团将迎来综合体项目集中爆发的时期，未来3年重启上市亦在计划之中。