石家庄房地产市场乱象尽显 违规销售现象普遍

据经济参考报消息，近年来，国内房地产市场形势不断变化，石家庄市房地产领域出现开发企业质量良莠不齐、违规现象屡禁不止、信访矛盾日益突出等问题，给市场监管工作带来困难。房管部门建议，亟须统合加强监管力量，完善强化监管措施，建立一套严格、有效、顺畅的监管体制，促进房地产业健康良性发展。

行业准入门槛过低企业质量良莠不齐

石家庄现有1300多家房地产开发企业，2008年以来，新增注册企业500家。开发企业不仅数量大，而且质量良莠不齐。其中，三级以上企业只有160多家，曾开发过房地产项目的只有400家，近300家属于完全没有开发实力的公司，大部分靠倒卖手续、陪标为生。

房地产开发企业质量不高体现在注册条件过于宽松。据石家庄市住房保障和房产管理局房产市场监管处处长夏恩国介绍，有的企业注册地点在公司相关人员住宅内；有的企业法定代表人是花钱外聘的；有的企业名义上是外资，实际上是“借壳”，具体操控的是国内人员；有的企业所谓的专业技术人员是“借”来的“这类企业如此注册目的是方便钻法律空子、逃避责任。”

据了解，从2011年8月开始，石家庄市房管局负责房地产开发企业资质管理，不到两年时间就对648件资质申请实行退件处理。夏恩国介绍说，“我们在审批过程发现，不少企业的法定代表人、经理法律知识贫乏，不熟悉房地产行业规则，除了‘有关系、能拿项目’外，策划、项目预算、设计、工程技术、营销等各类专业技术人员都没有。”

记者了解到，由于现行法规已经不适应房地产市场发展形势，房管部门在房地产开发企业资质管理中遇到难题。石家庄市房管局局长李义增说，目前的房地产开发企业资质管理办法对部分企业存在的违规销售甚至涉嫌非法集资的预订、售后包租等行为，只有比较轻的经济处罚，没有吊销资质、清出市场的硬性规定，企业违法成本过低。“这种不痛不痒的处罚措施，不足以震慑企业的违法行为，如果没有硬性法规层面的清出手段乃至触犯刑律规定，房地产开发乱象难以根治。”

李义增认为，不能把房地产业视为一般性第三产业，要解决房地产开发企业质量良莠不齐问题，应提高准入标准，特别要大幅提高注册资金门槛。“目前，河北省建设行政主管部门规定房地产开发企业的注册资本为500万元以上。按照目前石家庄市的土地价格和建安成本，500万买不来2亩地，这样的企业根本没有能力开发房地产项目。”

违规销售现象普遍监管面临取证难题

在房管部门的管理权限内，房地产开发企业的违规行为主要是违规销售。按照规定，房地产开发项目必须取得“四证”且已投入开发建设的资金达到总投资的25%以上才能取得《商品房预售许可证》，合法对外销售。实际操作中，很多开发企业资金链紧张，急于回笼资金，未取得预售许可擅自销售，以团购、内部认购、办理VIP卡等形式变相违规销售现象较普遍，监管部门面临取证难题。

石家庄市房管局房产市场稽查大队在专项整治中发现，近年来，房地产开发企业违规销售的花样不断翻新，规避处罚的手段愈发“高明”。从过去的现场售房转为隐蔽的网络售房；过去预售款打到房地产公司账户，现在改为打到个人账户；有些房地产开发企业不收现金，要求购房者提交个人银行存单，再与银行串通锁死存单；有些房地产开发企业的售楼部以接待村民回迁和招商为名，行违规销售之实。

石家庄市房管局房产市场稽查大队队长张春和说“查处违规销售面临的最大问题是取证难。判定违规预售的确凿证据是收据和协议，收据和协议都在购房者手里。一般情况下，如果房地产项目开发过程中不出问题，购房者不会投诉，我们拿不到确凿证据。即使拿到确凿证据，我们没有行政强制权，既不能查账、封账，也不能封门。”

令房管部门头疼的是，很多购房者明知违规销售的楼盘有风险，为贪图便宜，仍抱有侥幸心理购买，项目出了问题责怪“房管局不作为”。张春和说，“房管局不是不作为，而是难作为。除了取证难，还有一部分项目由三级以上资质企业开发，这些企业的资质归省级以上建设部门管理，地级城市的房管部门对其违规行为只能给予经济处罚，在资质管理上不能有效对其制约。

监管部门难聚合力致违规项目做大

记者采访了解到，石家庄有不少房地产项目已经销售、入住，但由于种种原因不能及时办理房产证。据统计，2012年，石家庄市区需供暖住宅面积比房产登记面积多2000万平方米，占房产登记面积的20%，除部分村民住宅外，相当一部分属于因各种原因没有通过项目综合验收，无法办理房产证。

据了解，房地产开发周期长，先后涉及土地征收(征用)、收储、出让、建设项目用地规划和工程规划、建筑工程施工管理、商品房销售、竣工验收等环节，涉及十几个部门，手续繁琐。石家庄房管局产权中心主任宋苏生介绍说，房产证不能办理一部分是由开发项目前期手续不完善、开发企业违规建设、销售所致。特别是近几年，一些开发企业借河北省实施“城镇面貌三年大变样”之机，以“特事特办”“一事一议”“先上车后补票”“边建设边完善”为借口逃避监管，未批先建、违法超建等违规行为比较普遍。

李义增说，如果房屋没有合法的产权手续，老百姓在房产交易、房屋抵押以及户口迁移、子女入学等方面面临无法逾越的现实问题。石家庄很多项目不能办理房产登记，购房者到政府上访。一些开发商不正视自身问题，鼓动群众上访，甚至花钱雇人上访给政府施压。这些房屋一旦确权登记，违规行为就被合法化，将严重冲击房地产市场秩序，法律严肃性也会受到极大损害。”

据基层房管部门介绍，按照现行法规，国土、规划、建设、房管部门对房地产开发企业的违规行为大多只有罚款，没有强制停工、强制拆除措施，监管不到位，形不成合力，致使违规项目生米做成熟饭，最终矛盾集中到房屋确权环节。

石家庄房管部门建议，破除房地产市场分段式管理格局，在城市规划审批委员会框架内，建立房地产开发项目审批联席会议制度，将国有土地出让、规划审批、建筑市场管理和销售及交易登记管理等审批和监管职能、信息整合起来，或成立一个统管房地产行业的政府行政部门，避免职能交叉、政出多门、多头管理。