并购方式构建“房地产航母”梦想落空

相对于其他产业的迅速扩张而言，华润集团希望同样以并购方式来构建其庞大的“房地产航母”的梦想却最终落空。

无论是控股老的华远地产，还是入股万科，华润集团房地产业务的并购之路堪称屡屡受挫，不得不扶持自己的子公司华润置地。

与宁高宁时代侧重于规模扩张不同，华润集团的地产业务在宋林时代更多地转向产业融合与协同，由外延式扩张走向内涵式发展。

两次并购折戟

以2012年财报推算，华润集团持股68.01％的华润置地（01109.HK），其2283亿港元资产总额占华润集团约17%，但其却以72亿港元的利润贡献，占华润集团的38%，接近四成，在华润集团七大业务板块中的地位不断上升。

2012年，华润置地实现销售总金额522亿元人民币，首次进入五百亿军团，在内地房地产企业中排名第八位。但如果当初华润集团地产并购计划得以成功推进的话，那么现在中国房地产行业格局一定会是另一番模样。

此前1996年，宁高宁主导了华润并购华远地产，成为华远大股东。以此为基础，持有华远地产约70%股权的华润北京置地成功在港上市，即现在的华润置地。但仅仅在6年之后双方突然分手，主要原因是双方的战略分歧无法弥合，华润准备收购万科，但是华远无法接受收购万科后的角色定位。

当时，任志强（微博）转让其在北京华远房地产公司约18％股权，并收回“华远”的名称、标志等全部品牌，重新建立“新华远房地产公司”，另立门户。导致华润与华远地产分立的另一个原因是万科。2000年华润的野心是将其时中国房地产界南北两大领头羊万科及华远合并，组建中国房地产航母企业。但作为中国地产南北的老大，万科和华远一样不期望屈膝人下。

王石和任志强两位地产大佬，当时因为各自公司在华润集团的地位和角色问题，而相互产生分歧，万科也最终放弃了合并方案。

华润收购万科的最终结果是，华润置地成为华润集团控股子公司，而华润成为万科最大的股东。华润集团董事长宋林此后在接受媒体采访时仍坦言，收购万科失利是其职业生涯中的一大憾事。

时至今日，万科已经成为中国房地产行业的龙头老大，任志强主导下的新华远地产亦风生水起，华润置地无奈变成华润集团的唯一地产上市平台。

“输血”地产板块

实际上，华润集团旗下的地产业务远不止上述三家公司，其下属还有华润物业、华创物业、泰国长春置地，以及华润深圳公司的商业地产公司等在做地产业务，既有住宅，也有商业地产，甚至还有产业地产等。

地产业务混乱让华润颇为头疼。有媒体报道称，宋林在2005年担任华润集团总经理后第一次专题会议就是研究地产业务的战略。

熟悉华润地产业务的深圳某上市房企高管向《第一财经日报》表示，宋林时代一直对华润旗下的物业进行不断整合，确立了华润置地的商业模式。

在宋林的主导下，华润置地重新确定了发展定位和新的商业模式，即“住宅+商业物业+服务的综合性房地产公司”。

最为著名的战略莫过于是“集团孵化模式”，也就是华润集团对华润置地“先放后取”的商业模式，涉及土地资源、融资和商业资源等方面。

根据第一上海研究报告，从2005年至今，华润置地通过定向增发注入母公司“孵化”过的优质资产已达9次，注资总金额约400亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分约100亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。截至目前，通过母公司注入的资产已超过2000万平方米。

不仅如此，华润集团旗下的多元化产业协同战略，也给华润置地的发展提供更多平台和资源。自2005年开始，华润集团层面就开始着力整合商业地产资源。

目前，华润置地已经形成了比较清晰的商业地产架构，明确了三种商业开发模式，即“都市综合体，住宅+区域商业中心和住宅+欢乐颂”。

2005年的华润置地只有十几个项目，而截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。华润置地从一个小公司跻身至行业第二梯队，这与华润集团的背后支撑可谓关系密切。