“鬼城论”阴影下 回归二三线

7月21日，社科院发布的《西部蓝皮书：中国西部发展报告（2013）》称，2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象；克而瑞研究中心最新公布的研究报告显示，除了拉萨外，全国50个高风险城市中有49个是三线城市，甚至有人提出，在全国数百个城市中，真正可以搞房地产开发的只有90个，并由此提出了未来若干年间房地产将最终进入寡头阶段的观点。

业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕楼市区域性风险。

《每日经济新闻》记者本周的最新调查发现，多数转行的房地产上市公司其主要开发项目都位于三四线城市，而甚嚣尘上的三四线城市“鬼城论”、“崩盘论”已经牵连了诸如贵阳这样的二线城市。但是，今年上半年，正是由于扎根三四线城市的建设，河南建业才得以顺利完成上半年销售目标。三四线城市，究竟是房地产企业的“票房毒药”，还是“待掘金矿”？决定因素还在于企业有无城市价值挖掘能力。有此能力的房企，前方一片坦途，相反，则可能处处陷阱。

贵阳楼市的真实场景：超级大盘垄断定价

去年，贵阳楼市曾“被鄂尔多斯”过一次，如今，因几个千万级体量的超级大盘再现，被某些地产专家预言“崩盘”。不过，克而瑞研究中心在最新发布的《城市房地产发展前景排行榜》报告中，却将贵阳列为“中国房地产投资TOP50强”第29位。

面对如此相左的观点，人们不禁要问：贵阳楼市的开发前景到底如何？

多家贵阳当地房企的高层人士向《每日经济新闻》记者表示，他们并不回避当前贵阳楼市短期内的供需失衡、刚需被透支及利润空间日趋收紧等核心问题，但也绝非一些房地产专家所把玩的“数字游戏”，即便是千万级体量的超级大盘，也基本上是分阶段拿地开发的。在城镇化红利面前，贵阳楼市前景依然看好。只是，在本地超级大盘“花果园”和“未来方舟”等的垄断定价下，后来者可能需要更好的产品、更高超的营销及融资能力，才能把市场“钱”景转化为财报上漂亮的数字。

超级大盘林立

继号称“中国第一超级大盘”的花果园项目之后，如今贵阳的房地产市场再扩容。据中地行贵阳公司市场研究部提供的数据，目前贵阳千万级体量的超级项目有4个。其中，花果园项目总建筑面积达1830万平方米，目前这一“巨无霸”地位已被“中铁·龙里生态城”项目取代，后者建筑体量为2000万平方米，“中天·假日方舟”为1400万平方米，“大川·白金城”达1600万平方米。

近来提出“贵阳楼市也疯狂”等观点的中国企业资本联盟主席杜猛在接受《每日经济新闻》记者采访时解释称，“贵阳官方网站上已批的在建工程10000万多平方米，三口或四口之家可住500万人，而贵阳目前仅340万人。也就是说，贵阳新城（观山湖区）可再装一个贵阳的人口，而贵州9个地州人口都往贵阳流动，也需好几年，这是地道的‘鬼城’。”

“其实没有外界说的那么严重，有些开发商是为了宣传而制造概念，可能大量土地还没有拿到。”俊发地产集团贵阳公司总经理张播说。碧桂园集团战略发展品牌部总监林伟营也表示，公司现在拿到的土地才几百亩。

中铁置业贵阳公司副总经理、财务总监王成平亦表示，“总投资500亿元的国际生态城项目，当初规划是3万亩，这是未来好些年的规划，目前批下来的仅2000亩，即使是这2000亩，中铁也是分步骤滚动开发。”

贵阳大川地产营销总监朱晋仪亦称，大川·白金城的最大投资量将会在明年，总投资额为500亿元。

在中地行贵阳公司市场研究部高级项目主任刘定坤看来，贵州省人口4000万，贵州是个没有第二个大城市可以分流的中心单核城市，其城市化率要在10年后从目前33%达到57%，这个简单的人口转移运动还将持续，贵阳房地产还会持续快速发展。

超级大盘掌控定价权

业界公认，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。

数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长了25.4%；商品房均价4617元/平方米，同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中，位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套，位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对记者表示，花果园地处老城区，以成本价销售。

刘定坤认为，花果园成功的最大因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧改用地，相关税费大幅减免，行政审批一路绿灯，大大缩短了工程工期，使得销售加速，为后期资金保障提供了来源。

王成平表示，“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金，1平方米才3000多块钱，一些中小房企本身资金承受力较弱，经营压力是蛮大的。”

刘定坤认为，市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收，大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等，想取得如花果园的销售业绩不太现实。

在朱晋仪看来，贵阳大盘前期基本上是微利，开发商是靠后期大量人口的入驻，为项目商业带来持续现金流。

“（花果园的）客户主要来自地州，每个地州均有1名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户，每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。

差异化突围

“下一步，我们将推洋房产品，价位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示，在当前刚需住宅短期失衡的情况下，市场更需要分流，产品也更需要多样化，客源也需要多维度拓展。

据媒体报道，今年下半年，贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中，中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外，乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，大打市场差异牌。

王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚开，在贵阳“宜居”与“气候”资源上，度假型产品需求才刚撬动起来，随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通，未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。

中期业绩九成来自三四线城市建业地产对走出河南说“不”

克而瑞最新发布的《城市风险与前景榜单》显示，入围风险最高的50个城市中，除拉萨等外，绝大多数都是三四线城市。在过去一年中，三四线城市已被业内视为房企“票房毒药”的代名词。

当房企把发展目标纷纷瞄准一二线城市的当下，三四线城市真的失去了机会吗？坚持在河南一省开发的建业地产控股有限公司（以下简称建业地产）的案例也许说明，三四线城市的市场也许并不像想象中那么灰暗。

九成业绩来自三四线城市

这家河南本地地产商，即使遭遇投资机构的看空、舆论的不看好，也始终扎根河南，到目前为止没有在河南以外买过一块地，更不要说布局北上广深了。

克而瑞研究中心发布的《城市房地产发展风险排行榜》指出，三线城市大多外出务工者占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对清淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应较为充裕，更使得三线城市土地供应过量雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

但建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在三四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。

首先，河南有1亿人口，起始城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业。

此外，早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6到7个不是本地开发商，欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的“根据地”，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，胡葆森选择扎根河南。

建业地产的业绩让很多人担心。但建业却用事实证明了三四线城市也有“金矿”。根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。

“谈某个城市市场是否出现泡沫有一个简单的判断，就是看供应量与价格之间的关系。如果明显供过于求，且价格持续上涨，基本可以判定出现了某种程度的泡沫。但供应量一时较大，而价格平稳或者下降，则称不上泡沫，只是市场阶段性的供需失衡，在市场机制的作用下会逐渐回归。”建业地产相关人士对《每日经济新闻》记者表示。

建业地产官网显示，2013年，建业地产将真正进入战略纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标达到300亿元。

新型城镇化带来机会

扎根三四线城市，给河南建业带来的不仅仅是房地产开发机会。《每日经济新闻》记者发现，这一做法也让建业地产有机会像万科一样成功转型城市运营商，并通过城市淘宝获取另一个盈利增长点。

房地产业对社区电商、城市运营商的转型探索，仅仅是最近一两年才大面积进行的事。

河南建业在这一领域的探索，却已有相当长的时间。记者获悉，建业今年正谋求整合足球、教育、酒店、商业、绿色基地、文化旅游等各项资源，全力打造一个覆盖业主生活基本需求的大服务体系，利用建业的业主资源和上述服务体系，组建一个社区型的销售平台，最终通过平台开发相应的产业链，获取收入。

在建业内部，扎根河南的策略，被认为与新型城镇化这一国家策略高度吻合。

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业在接受记者采访时表示，对像建业这样的区域龙头房企，扎根三四线城市反而比进入河南省外的一二线城市更有机会。

首先，对区域市场的把握已经炉火纯青，对区域客户的数量及需求特征了如指掌；其二，对区域内项目的开发成本、销售成本的控制、风险点及防治办法已经形成自己的体系。因此，建业模式发展稳健。

程浩业认为，建业地产的模式适合区域型房企和有扩张需要的中小地产公司效仿，前提是企业“区域内开发过的项目已成为精品或标杆”、“产品已经逐步形成精品系列，并有与之匹配的标准化开发流程”、“为当地政府解决过民生问题，是有责任的企业，与政府建立了较好的关系”。

不可否认的是，这一模式也是有成本的。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文认为，建业地产如果当初不选择“省域化”发展模式，可能规模会大于现在。

三四线城市泡沫隐忧多家中小房企被迫转型

尽管外有新型城镇化带来的契机，内有行业成交量与房价数据的坚挺，但对中小房企而言，退出房地产的现象也仍蔓延。

日前，停牌逾三个月的万好万家（600576，SH）公布其重组预案：山东莒南浩德投资有限公司（以下简称浩德投资）将以置换资产的方式，向万好万家注入镍合金资产，以实现借壳上市，交易一旦完成，万好万家主营业务将由房地产开发等变更为镍合金的冶炼与加工。这也是今年A股首例房企退出。

《每日经济新闻》记者留意到，今年上半年，房企分化加剧。以杭州为例，一边是万科、中海、龙湖等大鳄竞相拿地，一边则是中小房企沉默不语。除万好万家外，还有金都房产项目转让、美都控股(600175，SH)染指美油气田等。

同时，这些房企的项目开发不约而同地集中在三四线城市。它们的转型与三四线城市的泡沫隐忧是否有关？

退出房地产或跨界多元

7月3日，万好万家公布其重组预案，浩德投资将以置换资产的方式，向万好万家注入镍合金资产，以实现借壳上市。这是今年A股首例房企退出房地产行业。

“如果这次交易完成，公司将从房地产、连锁酒店投资等彻底退出来，公司主营业务将由房地产开发等变更为镍合金的冶炼与加工。”万好万家证券部相关人员向《每日经济新闻》记者表示。

事实上，近年来万好万家在房地产行业已“停步不前”。记者获悉，自房地产调控出台的2010年以来，该公司发展就出现减速或停滞，2012年度无新的项目开发，未新增土地储备。万好万家上述证券部人士称，“鉴于上述市场环境及公司整体战略调整，2013年公司将通过加强存量项目开发、工程建设、产品销售等工作完成现有项目的开发工作，保持房产公司工作的延续性，并适时逐步退出房地产行业。”

2013年已过半，伴随楼市回暖的却是中小房企的日子更加难熬。

金都房产是杭州老牌房企。6月2日晚间，融创中国（01918，HK）与绿城中国（03900，HK）均公告称，双方联合以12亿元的总代价收购了金都房产持有的浙江金盈50%的股权，金都房产为缓解资金压力，将旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城。

7月12日复牌的美都控股公告称，正在运作总计划投资41亿元的Woodbine油田产能建设项目，以推进公司对国内尚属空白的致密油气田、页岩油气田核心开发技术的掌握，寻找新的利润增长点。

资料显示，美都控股以房地产开发经营为主业，涉足贸易业、酒店服务业、金融及准金融业、股权投资等领域。

美都控股财报说明，“在房地产调控的大背景下，预计房地产市场抑制投资、投机需求将以常态化政策基调存在，房地产企业的竞争也将进一步加剧，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转型发展已成为必然趋势。”

美都控股证券部人员在电话中向《每日经济新闻》记者表示，公司将逐步转型成为综合类业务企业。

7月17日晚间，莱茵置业（000558，SZ）发布公告称，接大股东通知，拟筹划重大事项……自7月18日起停牌。有市场消息称，公司拟进军清洁能源行业，公司已经于近日公开招聘能源技术总监。对于该消息的真伪，昨日（7月22日），记者试图向莱茵置业核实，公司未予正面置评。

实际上，莱茵置业这家以房地产开发为主业的企业近期一直在多元扩张寻求突破，在矿业投资、园区开发、城市综合运营和新能源投资等方面展开探索。4月26日，莱茵置业发布公告，拟在杭州成立一家全资子公司，公司名称暂定为“浙江莱茵达新能源发展有限公司”，主营新能源项目的投资、开发、建设与经营。

三四线城市泡沫现隐忧

据Wind统计，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，29家“预喜”，占已发布业绩预告上市房企总数的47.54%；20家“预亏”，占比32.79%。

但是，中报业绩“预喜”的上市房企第一梯队，仍由“万保金招”等大型房企领衔；而在“预亏”的队伍中，则挤满了中小房企。市场分化一目了然。

“目前，房地产行业继续保持着从紧的楼市调控总基调，同时，因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难。”万好万家在其年报中直言不讳。

浙江省一规模较大上市房企高管向《每日经济新闻》记者分析，眼下一二线城市地价高涨，不少中小房企囊中羞涩，而三四线城市楼市泡沫很大，他们又不敢出手，因此普遍面临着土地储备缺乏，后续不足的尴尬境地。

眼下，这些变卖资产退出房地产行业，或者跨界发展的企业，不少项目都处于二、三、四线城市，如万好万家的房地产项目均地处温州市下属的瑞安市。美都控股的项目则主要集中在杭州以及杭州周边地区德清等地，“近年来，公司根据自身实际情况，逐步确立了房地产二三线城市的发展战略。”在2009年年报上，美都控股圈定了自己的地域范围。莱茵置业公告中称，公司项目主要分布在杭州、扬州、泰州、南京、南通、上海等长三角重点城市。

中小房企分化明显加剧，也引发了市场对三四线城市泡沫的担忧。近期，市场上关于三四城市“空城”、“鬼城”等观点不断被热炒。

高策地产服务机构董事长陶红兵日前向媒体表示，对房产开发商及未来市场来说，机会首先是在一线城市，然后才是二、三、四线城市。但是泡沫的分布正好相反，三四线城市泡沫最大，“从房价上看，这些城市没有泡沫，但从供应量上看，有巨大的泡沫”。

浙江大学经济学院金融系教授、产业经济研究所副所长向《每日经济新闻》记者表示，三四线城市的“鬼城”现象是泡沫化的表现，这些城市的市场需求并非部分开发商想象的那么大，在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力，这些城市缺乏有效需求以及产业支撑，实质为人为造城，而且目前呈现过快发展，存在房产投资虚旺的现象。