资源错配滋生“天价学区房”

京城的“天价学区房”再次吸引眼球，因为紧临北京一所知名重点小学，故宫附近的一套约400平方米的四合院，单价卖到32万元/平方米。该房源虽然因价格过高而面临有价无市的局面，但拨开价格的“面纱”，背后的公共资源分配不均状况正日益凸显。

学区房向来是诞生高房价的温床。今年4月，位于北京五道口的一套学区房，曾以10万元/平方米的价格惊爆全城。学区房凭什么能卖这么贵？在影响房屋定价的因素中，公共资源的占有情况往往起到决定性作用，其中尤以教育、交通和医疗卫生资源为主。在当前社会对教育愈加注重，而优质教育资源分配不均的情况下，“学区房”的价格不断攀高便不足为奇。同样的道理，地铁、医院、商场等概念也被房企大做文章，使得其价格明显高于同类其他商品房。

在我国城市发展的过程中，公共资源分配不均的情况始终存在，并已成为“天价房”的重要推手。首先，在城市内部，公共交通网络尚未实现全面覆盖，而优质的教育、医疗等资源也主要集中在部分核心区域；其次，在城市之间，政治、经济、文化等资源的分配不均，使得城市竞争力和吸引力出现巨大差距；最后，在城乡之间，二元结构的存在，导致城乡公共资源分配鸿沟变得难以填补。

这种局面也决定了城市相对于农村、大城市相对于中小城市、大城市核心区相对于郊区，其区位价值呈现出阶梯式的抬升。这不仅导致人口集中向大城市流动，并造成城市负担过重和“城市病”，而且不利于推进以建设中小城市和小城镇为主的城镇化进程。北京出现的“天价学区房”，正是在资源错配的情况下，市场结出的畸形果实。

持续多年的房地产调控，已将大部分投机投资需求挤出，以首次置业和改善型需求为主的刚需占据市场主力。虽然一线城市仍存在一定的供需失衡局面，但公共资源分配不均对房价信号形成的干扰，同样值得重视和改善。否则，社会不公的局面有可能进一步加剧。

首先，应进一步推进基本公共服务的均等化。虽然现阶段仍面临不少挑战，但对于教育、卫生、文化、就业、安全等基本公共服务，仍需要从制度、财政等方面入手，向农村、中小城市和城市郊区倾斜，努力实现公共服务覆盖范围、质量等的均等化。

其次，逐步推进公共服务领域的市场化改革。房地产市场化改革已经启动多年，“随行就市”是商品房定价的基本原则，但相比之下，教育、医疗等公共服务领域尚未完全实现市场化。由于两者之间密不可分的关系，房价就不可避免地受制于政府对公共资源的分配。为改变这一局面，应逐步推进公共服务的市场化改革，将一部分公共资源的支配权交给市场，从而改变公共资源分配不均的状况，并使扭曲的房价信号得以缓解。但与此同时，要通过有效的制度约束，勿使公共服务改革变成“增收改革”，在一定程度上保留其公益属性。

最后，加快推进收入分配制度改革。使公民实现公共服务的“享受均等”，此举对提高居民的住房购买力也有着积极作用。

从房地产市场调控的角度而言，对于个别区域出现的供不应求局面，需不断加大供应，维持市场供需关系的平稳，避免因供需失衡而对价格信号造成扭曲。同时，政府部门应减少对市场的直接干预，防止“有形之手”对市场预期带来影响。