房企也应“去杠杆”

近期，国内外金融环境正在出现变化，美元走强致热钱流出主要新兴经济体；央行重申稳健的货币政策，下半年流动性预期偏紧。对房地产企业来说，这意味着融资成本可能会持续增加，资金链受到考验，一些高价拿地、扩张速度过快或负债率偏高的房企暗藏风险。业内人士认为，金融机构去杠杆化也将迫使房地产企业去杠杆化，控制融资风险，保障资金链畅通。

事实上，从决策层近期的表态来看，激活货币存量、用好货币增量表明下半年市场流动性相对偏紧。兰德咨询总裁宋延庆认为，银行提高贷款利率，甚至惜贷将会变得更普遍。下半年房企的资金来源中，银行贷款的占比可能从30%降到25%。据兰德咨询统计，二季度房企银行贷款利率为8.6%，比一季度提高了0.6个百分点，比一至三年期基准贷款利率6.15%高2.45个百分比。

此外，作为房企重要资金来源渠道的房地产信托，也将面临兑付风险和利率进一步提高的问题。据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，峰值出现在2013年6月和9月。今年以来，房地产信托已发生多起兑付危机案例。3月，安信信托因为“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金，已对纯高公司提起诉讼。新华信托旗下于6月底到期的鄂尔多斯房地产项目，依然深陷烂尾楼的噩梦。

在资金价格走高的背景下，房企想利用信托融资，其利率也会水涨船高。宋延庆介绍，目前房地产信托项目的利率在12%-14%左右，下半年可能还会提高至少两个百分点。

对于海外发债的大型房企来讲，虽然整体融资成本比国内低，但美元走强将推高融资成本，融资难度有所增加。

实际上，大型房企去海外融回来的资金多半都用在土地购买上面，今年上半年一二线城市土地市场火热，地王频现与此密切关联，但下半年部分房企拿地将不得不变得谨慎。

今年初以来，房地产市场一片唱多之声，一些房企纷纷激进拿地。旭辉控股董事长林中近日透露，上半年公司新购11幅土地，涉及47.12亿元。泰禾集团中期业绩预告显示，上半年泰禾集团旗下的全资子公司已经竞得北京、上海等地8块土地，耗资总额95.92亿元。

激进扩张策略使得泰禾集团出现巨额对外担保问题。根据泰禾集团公告显示，截至目前，公司实际对外担保总额为109.4亿元人民币，占公司最近一期经审计净资产的486.80%，全部为对下属控股公司提供的担保。而泰禾集团今年一季度财报显示，泰禾集团的净资产为24.4亿元，负债率为82.64%；总负债高达122亿元，是净资产的5倍，而货币资金仅为14.8亿元。

从财务安全的角度来看，房企在“低资产、高负债”的情况下拿地，极具财务风险和经营风险。一旦某个环节出点问题，就会发生连锁反应。因此，在下半年“钱紧”的形势下，房企应当降低财务杠杆，防控融资风险，保障资金链畅通。

总体而言，融资环境的变化会使得风险系数偏高的房企在销售策略上采取加快回款的方式，在拿地方面更谨慎，计划建设或在建项目的进度会有所放缓。而财务相对稳健的房企虽自有资金比较充裕，但也得放慢拿地、扩张的步伐，减少风险。若房企实施以价换量策略，全国主要城市的整体房价涨幅或趋于平和，这将有利于楼市的稳定。