六成房企中期预增 楼市判断出现分歧

楼市回暖，上市房企中期业绩捷报频传。截至7月12日，两市已有35家房企披露了中报预告及快报，其中预计中期业绩实现增长的房企共21家，占比约六成。业内预计，由于众多项目进入结算期，上半年房地产上市公司业绩整体将实现增长，重点公司平均业绩增幅将在两成以上。

不过，关于楼市未来走向，上市房企们已现分歧，这从各家公司的不同业务布局上可见一斑。

结算周期左右业绩

Wind数据显示，截至7月12日，两市已有35家房企披露了中报预告及快报。其中，预计中期业绩实现增长的家数占比约六成。

作为两市首家披露中报快报的房企，保利地产上半年实现净利润33.98亿元，同比增长35.37%。公司称，收入与利润取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目竣工交付并结转收入。

不仅是保利地产，由于项目进入结转期，招商地产上半年预计实现净利润25-26亿元，同比增长105%-113%。泰禾集团则预计盈利4.1亿元，同比增长874%。

从会计处理上看，房企开发楼盘完工、综合验收后，才能正式结转销售收入，而在未完工前收到的房款均计入预收账款。通常情况下，房地产商拿地后的开发周期一般在两年左右，而随着房企加快项目周转速度，这一周期正在大幅缩减。

可以看到，正是由于进入项目结转期，无论“万保招金”等全国性房企，还是泰禾集团、荣盛发展等区域性房企，不少开发商在上半年的经营业绩表现都十分抢眼。

由于开发项目荣安府余房及荣合公馆、荣安心居交付并结转收入，荣安地产上半年净利润大幅上升。公司预计盈利1.7亿-2亿元，同比增长107.1%-143.64%。此外，滨江集团、深物业A、世荣兆业、冠城大通等房企的业绩预增幅度均超过100%。

与大型房企不同的是，一些中小房企因为在手项目有限，结算周期对公司业绩的影响就更为显著。受项目结算“空窗期”的影响，部分中小房企经营出现大幅下降甚至亏损。

金宇车城预计上半年亏损1100万-1500万元。公司称，亏损增加主要是由于房产公司新项目在下半年才能实现收入。上半年同样预亏的中航地产也表示，由于公司部分地产项目未达到结转收入条件，导致地产业务亏损。

尽管目前房企披露中报预告的比例尚不足三成，但是业内普遍预计，房地产上市公司中期整体业绩将实现增长。中金公司预计，重点公司中报业绩平均增长约为21%，住宅开发公司增速将显著高于商业地产公司。

房企资金面回暖

尽管6月份市场遭遇“钱荒”冲击，流动性一度陷入紧缺，但是从房企上半年的整体情况看，资金面已经较去年有了明显改善。这不仅体现在销售回款的增加上，也表现为融资规模的快速扩张。

总体来看，2012年楼市“由冷到热”，特别是第四季度以来的“翘尾行情”，令房企积累了大量预收账款。一季度末，上市房企的预收账款已经达到6455.71亿元，创下历史最高值，这一数值在中报期有望得到进一步提高。

从主要地产公司的负债水平看，一季度也出现了一定改善。数据显示，去年年底A股主要地产公司净负债率均值为62%，今年一季度为64%，均好于2008年高峰值时约80%的水平。同时，房企“一年到期负债/在手现金”的比例也有所下降，去年年末的均值仅为0.84，一季度更是下降至0.80。相比之下，2008年时的平均值在1.5以上。

今年上半年，房企销售增长势头强劲，甚至被业内誉为“最好的上半年”。这也为未来业绩释放打下了基础。上半年，万科累计实现销售金额836.7亿元,同比增长33.79%；远洋地产实现协议销售额178亿元，同比增长29.5%；保利地产和金地集团的销售额也增长了26.54%和46.5%。

销售有“底气”的同时，房企融资额也大幅增长。尽管二级市场并未对房企再融资完全放开，但是房企仍然通过海外融资、发债融资等渠道大举获取资金。中原地产数据显示，上半年十大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，同比增长75.6%，已经超过了2012年的总和。

基于资金成本的考虑，当前房企赴海外融资的现象屡见不鲜。对此，远洋地产总裁李明表示，虽然6月份出现流动性紧张，但是国际资本市场的利率并没有太多变化，仍然维持相对较低的态势，因此对房企的海外融资没有影响。业内人士也指出，房企赴海外的融资成本大约在5%左右，明显低于国内平均资金成本。

近期监管层在房地产再融资表态上似有“松口”迹象，这也被业内解读为未来房企融资政策可能会有条件地放开。一旦房企二级市场再融资阀门逐步放松，将带动房企资金面的继续回暖。

后市分歧加大

“楼市在今年可以说已经复苏了。”李明在接受中国证券报记者采访时如是说。年初至今，房地产市场成交量攀升，资金压力缓解，无疑增加了很多房企的信心。不过，即使是在市场环境回暖的情况下，房企在经营、拿地等业务布局上也显露出对未来市场的分歧。

首先便是在土地市场的布局上。今年以来，万科、保利等大型房企频频出手拿地，房企回归一二线城市的势头十分明显。中国指数研究院数据显示，上半年，北京、上海的住宅用地出让金同比增长超过2倍，杭州涨幅高达30倍。十大房企拿地金额增长两倍以上，主要是因为加大了在一二线城市的布局。

相比之下，一些开发商继续保持谨慎保守的经营策略，甚至调整了土地布局。雅戈尔便将2010年拿下的杭州地块退地，并因此损失了4.84亿元的定金。远洋地产近两年也仅仅在天津出手拿下一宗地块，对此，李明认为，不出手在北京、上海拿地，是因为这些城市的土地价格在“年内就会下降”。

从近期开发商及专家对于房地产市场未来发展的观点来看，也呈现出“两极分化”的态度。先是万科总裁郁亮抛出“房地产将长期过冬”的言论，后是一直看空楼市的谢国忠突然转向唱多楼市。近期华远地产董事长任志强（微博）关于“钱荒将至房价暴涨”言论也引发市场热议。无论如何，这都反映出开发商对于未来资金以及市场走向的分歧。

不过，仅从供应端来看，前两年住宅供地不足的影响将在今年逐步显现。亚豪机构数据显示，在北京下半年入市的40个新盘项目中，有30个项目的土地均为2011年及以前年份出让。目前，北京市场的土地转化为可上市房源的时间多在一年以上。显然，即使上半年土地市场成交火热，也并不能立刻解决下半年供应紧缺的风险，而这将对未来房价产生直接影响。