泰禾集团：携金110亿全国攻城略地

2013年的房地产市场，“回归一线城市”几乎已成为有志于长远发展的房地产企业的共识。

伟业我爱我家市场研究院的统计数据就显示，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。值得注意的是，一线城市上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期大涨315%，同比翻两番。

在这场轰轰烈烈的回归一线城市行动中，击退万科、绿地、龙湖、融创等众多知名房企的开发商中，就有泰禾集团（000732.SZ）这家在土地市场表现最为抢眼的“新面孔”。

攻城略地

“黄总有点疯。”当地产大佬任志强（微博）忍不住在微博上如此点评的时候，泰禾集团已在2013年的前五个月里从北京土地市场斩获三幅土地。任志强所说的黄总，指的是泰禾集团董事长黄其森。

1月24日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以18.5亿元、配建2000平方米公租房的代价，摘得北京朝阳区孙河乡一幅地块，溢价率49.79%；4月11日，泰禾集团以19.3亿元，溢价率112%，将北京通州区台湖镇一公建混合住宅用地收入囊中；5月20日，泰禾集团又以11.25亿元竞得一幅台湖镇地块，配建公租房7.3万平方米，溢价率48%，楼面价达1.9万元/平方米，成为北京通州新地王。

“我看北京哪一个区域都可以拿地，北京什么项目都可以做。”这是黄其森对北京地产市场的判断。

或许正是基于这一判断，泰禾集团此后在一线城市的攻城略地并未结束，几乎每场土地拍卖都有泰禾集团的身影，并继续开花结果。

6月5日，福州泰禾房地产开发有限公司再以6.48亿元拿下上海闸北区商办地块，总面积5230.2平方米，溢价率达106.49%。

6月27日，泰禾与北京华澜恒泰联合体以14.3亿元的投标价获得石景山区银河商务区K地块，楼面价为13573元/平方米，溢价率42.3%。

“除了北京石景山地块还在走手续之外，其余的土地款我们已全部付清。”泰禾集团总裁助理沈力男表示，泰禾集团总体资金状况充裕，土地款大部分都由自有资金支付，今年泰禾集团董事会和股东大会授权的拿地额度为110亿元。据其介绍，“不仅在北京，去年下半年到今年，泰禾在福建、上海、北京等地拿下了多个项目，土地款事先均有精心的安排。”

至此，泰禾集团在北京、上海斥资近70亿共摘得五幅住宅及商业用地。

实际上，泰禾集团在全国的快速扩张步伐始于去年6月。

据太平洋证券的研报统计，自2012年6月~2013年6月，泰禾集团在全国土地市场共获得13块土地，增加储备235万平方米。增加的储备主要位于福建、北京及长三角的上海、江阴等地。项目储备类型按面积分，商业、高周转住宅、低周转住宅占比分别为45%、45%和10%。

数据显示，截至目前，泰禾集团的总土地储备已达360万平方米，总货值逾500亿元。

“进中求稳”

“我们的策略是进中求稳。”黄其森说。

“泰禾集团虽然目前在北京只有运河岸上的院子一个在售项目，但我们的企业已有18年的房地产运作实践，在福建这个区域市场已坐上了头把交椅。”对此，沈力男解释道，通过在福建大本营的锻炼，泰禾集团在项目决策、定位、开发、推广和管理方面积累了丰富的经验，对政策与市场的变化也能够及时应对、及时调整、敢于创新。

在“进中求稳”战略中，“进”显然是第一步。黄其森“进”的底气来自城镇化：“这是一个历史机遇，所以泰禾要抓住机遇，快速扩张。”

“新一轮城镇化规划即将出台，预计中国政府将通过一系列的体制改革以及科学规划来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状。”高纬环球中国区董事总经理张良军判断，以产业和实体经济为基础的新型城镇化将为经济增长的高质量及可持续性提供保障，而新型城镇化也将为房地产市场带来新的发展方向及增长潜力，甚至将改变房地产行业的规则和格局。

“北京现在人口是2000万，但很快就要到3000万了，真正要到世界城市了。”黄其森认为，“大的市场没问题，我们只需要细化到具体项目怎么做。”

然而，在“进”的同时，同样重要的是“稳”。

“我们财务上比较稳健。”或许是自身经历使然，黄其森认为自己对风险的管控能力更强。学习建筑出身的黄其森，毕业后进入银行工作，主要负责的就是房地产开发贷款业务。

“正因如此，泰禾比任何人都更关注风险。”沈力男表示，前几年泰禾集团认为“时候未到”时没有出手拿一块地，如今经过一定的积淀，泰禾集团做好了充分的准备，确实是到了该出击的时候。

黄其森说，泰禾集团的策略有两个，其一，布局更广泛。北京周边、长三角和福建大本营，“稍微打开一点，抵御抗风险的能力就比较强”；其二，业态上更加丰富，从住宅到商业地产，回旋的余地就大。

在泰禾集团内部，项目开发要严格坚持“高杠杆、高周转、高品质、高溢价”的四高原则。“有的走现金流，有的走利润，有的持有，有的是销售，不同的项目在整个公司的层面都有不同的安排和布局。”沈力男如是解释。

不仅如此，泰禾集团还进行多元化发展，除房地产外，泰禾集团在氟化工、矿业、金融证券、生物医药等领域也均有布局，这也是为泰禾集团抵御风险，全方位稳健发展创造条件。

全面超越

2012年，泰禾集团总销售额首次超过百亿。

在今年2月5日泰禾集团2012年终总结大会上，黄其森更是提出了“2013年泰禾集团的销售目标翻番，并且进入全国更多区域实现更为均衡的发展。”

另据泰禾集团一内部人士透露，集团刚刚制定的下半年工作目标，“又是一个创造历史的数字”。

不仅仅是拿地和住宅销售领域的高歌猛进，泰禾集团在商业地产领域也有着庞大的计划。

目前泰禾集团的商业项目主要集中在大本营福建。“万达是千店一面，但南北方的商业消费习惯完全不一样，市场需要细分。”沈力男说，凭借对当地市场和当地消费习惯的了解，泰禾集团在福州的泰禾广场已经超越了当地的万达广场。

“我们提出的口号是，学习万达，超越万达。”显然，黄其森正准备将这种超越延续到泰禾集团在其他城市的商业地产项目中。

泰禾集团2012年业绩报告显示，其将持续发展高端商业地产，未来3~5年内开发10~20个地标级、超大综合体。其中2013年将同时运作8~10个综合体，项目主要分布在福建省。

此后，黄其森在接受媒体采访时又称，“泰禾集团计划在3~5年内全国布局20~30座泰禾广场。”

“在商业地产里面，我们不敢讲老二，但假以时日前几名肯定有我们的位置。”在黄其森看来，泰禾集团的商业地产战略并非只为眼前。更为重要的是，作为上市公司，持有物业能够不断享受物业增值红利，对今后业绩意味着稳定的增长。

黄其森透露，泰禾集团接下来的布局除了北京，还将辐射到环渤海、长三角和广东。“布局完成以后，规模增长会更快。”