成交量骤降 香港楼市风险继续累积

对于长期“高烧不退”的香港楼市来说，成交量的骤然下滑，不仅引发了当地地产中介商的大规模游行，还令市场对香港楼市产生了极大担忧。在美联储暗示退出量化宽松的大背景下，随着香港政府增加住宅数量，供应过剩、利率上升，空置房遭抛售，成为香港楼市未来最大的风险因素。

房屋销售成交量骤降

周一（7月8日），汇丰银行的经济学家表示，“由于内地买家的需求放缓，未来更高的抵押贷款利率以及更加严格的产权限制条件，将给香港的房地产市场带来强烈的冲击。”

自今年二月，香港特区政府决定将购房印花税翻倍以遏制快速上扬的房价后，香港的住房成交量急剧下降。

香港土地局的统计数据显示，今年五月，香港住宅的销售量从去年的8349套下降到4276套，同比下滑近50%，而销售额减少了610亿港元，为2008年金融危机以来的最差表现。

地产中介商中原地产搜集的数据显示，今年上半年，新鸿基地产和长江实业两大地产公司总共才出售了4320套价值400亿港元的住宅，均为2008年以来的最低水平。

对此，汇丰的亚洲经济学家佛雷德里克·诺伊曼（FredericNeumann）表示，“通常住宅的价格与成交量是相辅相成的，如果住宅成交量持续下滑，那么房价也会随之下降，鉴于近年来亚洲房价的飞速上涨，在未来一到两年的时间里，至少会出现10%~20%的调整幅度，尤其是高端住宅的价格。”

房屋成交量的急剧下降，令那些曾经梦想在香港房地产行业淘金的人们面临着失业的压力，上周日，成千上万的房地产中介和房地产相关行业的工作人员走上街头，抗议政府在遏制房价方面的措施影响了他们的业务，威胁到他们的工作，事实上，不少小型房屋中介公司已经关门歇业。

三大风险因素压制楼市

据经济合作总署（ECA）的报告，由于创纪录的低利率以及内地买家的旺盛需求，自2008年以来，香港地区的住房价格飙升了120%，这是前所未有的现象。

为了遏制香港房价上涨过快的势头，除了提高印花税，限制投资型买家之外，香港特区政府还决定加大楼市供应。上周，特区政府宣布，将在新界北部修建6万套公共住宅；在过去几年的时间里，香港每年只增加2.5万套新住宅。如果算上旧屋翻新，那么在未来十年的时间里，香港还将新增45万套住宅。

近年来，香港新增家庭的增速为平均每年1.2%，按此计算，在接下来的10年时间里，香港的新增家庭数为33万个，而这也意味着，未来十年香港楼市将出现严重过剩。

根据香港特区政府的统计，目前香港还有大约4.8万~25.9万套房屋空置，这些都是属于用于投资的房屋，由于近年来极低的抵押贷款利率和飞速上涨的房价，令投资者纷纷涌入这一市场。

在未来18个月里，随着美联储逐渐退出量化宽松，美国上调基准利率将成为大概率事件，因港元与美元直接挂钩，随着美国利率的上调，香港的抵押贷款利率也将不可避免地上调，而急剧增加的融资成本，也将使业主考虑抛售手中闲置的投资房。

住房供应量过剩，抵押贷款利率上升，加上房地产投资者的抛售行为，将成为压垮香港楼市的三块巨石。根据以往的经验，房屋价格的降幅很容易达到30%甚至更多，而房地产行业在香港经济总量中又占到了40%的份额，可谓举足轻重，因此，随着房地产市场的降温，香港经济面临的下行风险也将与日俱增。