房地产股权再融资短期难开闸

近期，上海绿地借壳金丰投资登陆A股的传闻甚嚣尘上，引发各界对于房地产股权再融资是否开闸的关注。据中国证券报记者多方了解，即便上述公司成功实现借壳上市，房地产再融资短期内恐难放开。

分析人士一致认为，当前全国房价上涨势头明显，局部市场仍需降温，房地产企业的资金状况整体较为充裕，因此房地产调控政策短期内不可能松绑。而一旦股权再融资渠道开启，流动性收紧对楼市带来的影响将极大地抵消。

政策面保持高压

自2010年房地产企业上市、重组、再融资被叫停至今，已有近三年时间。虽是出于房地产调控的考虑，但其对A股房企融资能力的削弱，极大地影响了A股和H股上市房企的格局对比。

近三年，房地产企业的A股上市之路几乎被堵死，大多数房企均尝试登陆香港市场，如融创、卓尔、旭辉等企业实现直接上市，绿地则在收购盛高置地后曲线登陆港股。此外，万科、招商、金地等房企通过收购H股公司的方式拓宽融资渠道。

房地产企业对海外融资的青睐，也凸显内地融资的困境。某港股上市房企负责人向中国证券报记者表示，海外融资的平均成本低，放款速度快。对资金密集型的房地产业而言，更受企业青睐。

但对于国内再融资的前景，该负责人称：“只是期待，不敢奢望。”据统计，2013年上半年TOP50榜单的上市开发商中，只有10个是在A股上市的企业，其余都是在香港上市的内房股或香港本土开发商。

房企股权再融资渠道被关闭，更多是基于房地产市场形势的判断，并落实房地产调控政策的结果。多数分析人士认为，在当前的市场形势下，股权再融资短期内仍难以放开。

来自国家统计局的数据显示，5月全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨，其中北上广深四个一线城市的涨幅均超过10%。同时，各地不断涌现高价地，推高后市房价预期。当前的市场形势，与上述政策推出时的情形相比，有过之而无不及。

分析人士认为，“国五条”出台以来，政策从紧的基调仍未改变，短期内上市房企再融资的渠道难以开闸。值得注意的是，近期银行流动性收紧，意在推进经济增长方式的转变。如此时开启股权再融资渠道，其对楼市调控将带来不利影响。

企业短期不差钱

虽然不断有房企呼吁股权再融资开闸，但事实上，当前房地产企业的资金状况远未到“撑不住”的时候。相反，其现金流状况正处于近两年来最为宽裕的水平。

国家统计局的数据显示，今年1-5月，全国房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32%。其中，受房地产销售放量的影响，定金及预收款的增速达到57.9%；个人按揭贷款则增长61.7%。

近期不少一线城市推行限价政策，而多数房地产企业宁愿推迟开盘，也不愿选择降价销售，足见其资金充裕程度。不少分析人士认为，即便流动性持续收紧，按照当前房地产企业的资金状况，仍足以维持年内市场的平稳运行。

多家机构的报告对后市也做出一致预判，未来一段时间，房地产市场的成交量将逐渐从低迷中恢复，房价虽受政策影响难以大涨，但仍具备充足的上涨动力。若热点城市供需关系不能很快改善，房价上涨动力就将继续存在。

对于在内地融资的房地产企业而言，真正的危机在于今后的偿债压力。来自用益信托的集合信托发行数据显示，受流动性偏紧的影响，6月集合信托融资规模较5月略有下降，当月的融资主力依然是房地产信托。受房地产信托发行占比突增影响，6月最后一周新发行产品的预期收益翘尾。

信托融资是近年来内地房地产企业的主要资金来源之一。有业内人士指出，今年下半年一些房地产企业将迎来信托兑付的高峰期，并将给企业带来一定的资金压力。该种压力是否会传导至市场层面尚难预估，但若流动性持续收紧，明年年初的房地产企业无疑将面临一段痛苦的日子。

此外，在融资渠道不足的情况下，大量的民间资本通过私募的形式也进入房地产业，虽然一定程度上缓解了资金饥渴，但由于私募对投资回报要求较高，若未来项目不能实现较高的利润率，同样将遭遇偿债压力。

在政策持续高压、市场长期走势不甚明朗的情况下，企业的盈利能力将受到不小的挑战。在度过最轻松的时段之后，接下来房企高成本融资的压力也将逐渐凸显。