流动性趋紧 地产商或临险境

下一个或者是房地产。

成都某股份制银行信贷员向本报记者描述6月20日的遭遇。“前一天还答应将款放给企业，第二天早晨领导都签字了，到了下午，就‘斩断’了。企业提出取款的也全部压后。”此外，该行信贷额度压缩18亿，原计划今年的放贷规模是600亿至700亿。据她了解，其它银行也如此。

银行间流动性收紧的信号，房地产最敏感，地产股也成为此轮股市暴跌的推动板块。但地产商并没有资本市场表现得那么敏感。在4月底的一个论坛上，华远地产董事长任志强（微博）对本报记者说，“国五条”等政策已经难以左右地产的走势。

但如果流动性环境生变呢？宏观经济走向低迷呢？

地产商尚未感受到压力

当下的流动性紧张似乎与楼市无关，地产商仍在挥斥重金拿地。今年前5个月，全国四个一线城市合计土地出让金收入高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元，增长348.92%。从资金层面来看，国内十大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元。

尽管前述信贷员告诉记者，银行信贷如果投向地产会遭到严格限制，但会支持一些大企业，和地点较好稳赚不赔的项目。今年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。

中国信托业协会最新数据显示，今年一季度末信托资金对房地产的配置比例虽然继续下降，但仍达7702亿元，超过2011年年底的规模。4月以来，房地产信托发行持续火热。去年二季度楼市回暖后，房地产投资加大导致的融资需求增加，但中小型房地产企业通过银行途径获取资金仍然较为困难，导致房地产信托重新抬头。

“从企业的投资额和融资额来看，这些数字目前是近十年来的最高水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，有能力拿地，甚至拿“高价地”。

21世纪不动产分析师张磊认为，银行间流动性的紧张，与房地产吸走了相当部分资金大有关系。很显然，如果监管部门对包括影子银行在内的资金流向进行结构性调整，以配合经济转型的需要，也许下一步就轮到房地产紧张了。

迟滞的反应

市场主体对资金松紧的感受并不相同。近一年时间，联东集团投资集团副总裁梁环宇为了谈项目，经常要和地方政府打交道。他的感受是，从去年开始，地方政府变得很缺钱。他认为，民间并不缺钱，但资金错配现象十分严重。钱并没有更多流入实体经济，而是流入了地方政府和一些低效率的企业，这些企业又拿去炒股或者是买楼。

银行间流动性紧张的压力，会不会传导到购房群体？中国银行总行一位信贷员告诉本报记者，目前首套房8.5折的优惠利率仍然有，但审批越来越严。鸿坤集团副总经理朱灿认为，手中持有货币的有钱人很多，但如果就业不景气，经济不景气，宏观经济整体下行，房价缺乏上涨的动力，整个房地产行业必然也会受到影响。朱灿和梁环宇不约而同地提到，宏观经济有可能遭遇结构调整的阵痛，但阵痛将会是短期的。

高华证券最新的一份报告指出，今年以来中国经济增长一直弱于预期，并将对未来几个月房地产交易量造成压力。高华对过去几年土地销售与人口/人均居住面积增长的分析表明，如果经济持续疲软导致需求增长放缓，35个主要城市中有半数可能出现商品房供应过剩。鉴于此，高华取消了原先关于2015年房价同比上涨5%的假设，改为预计从现在起到2015年底房价持平。

中信证券相对乐观。它认为，融资成本会逐渐提高，但相比2011年，房企的被动型资金需求更弱。未来即使流动性紧张，楼市重现2011年困境的可能性也较小。中信证券表示，流动性变局还会降低企业的地价成本压力。对于保利地产和招商地产等房企来说，流动性收紧实际上提供了下半年低价拿地的机会。现在来看，上半年加速卖货，下半年大举拿地是正确的周期判断。

不过，张磊指出，近期A股大跌；而房地产市场的反应要慢6-12个月，因此，到2014年二季度，即使调控政策不变，我国房地产市场的资金流入增幅将大为减少。到那时，房地产企业将再次深刻体会到“钱紧”。