前海首批土地出让启动 拿地企业需营收逾百亿

 曾经是一片滩涂和汪洋的前海深港现代服务业合作区（下称“前海”）正式拉开土地出让的序幕。

25日，前海土地出让进入实质性启动阶段。前海管理局在发布《前海土地供应暂行办法》（下称《暂行办法》）的同时，发布了三宗地块的土地使用权出让公告，以一次竞价方式公开挂牌出让这些地块的使用权。这标志着备受关注的前海首批土地出让正式启动。

此次出让三宗土地涉及土地面积约17万平方米、建筑面积约127万平方米。三宗地块都位于商务中心区——前海桂湾片区二单元，分别是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075、02街坊的T201-0078，均为商业性办公用地，土地使用年限为40年。

按照此前披露的进度，前海年内要启动建筑工程面积400万平方米，此次出让的仅是首批地块，接下来会按照土地出让的节奏，进行更多批次的土地出让。

不涉及公告出让和争议性地块

公告出让是前海土地管理的重要创新之一。《暂行办法》中规定，不适用行政划拨和招拍挂出让方式供应的用地，经公示只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。产业带动性强、项目辐射面广、事关前海发展全局的特别重大高端项目用地，试行公告出让。

对此，前海管理局相关负责人对《第一财经日报》记者表示，首批出让的三宗地块均不涉及公告出让和协议出让的创新方式，而是市场化的、一次竞价的方式，设置了一定的门槛，充分竞争，报价高者才能获得地块开发权。竞买人的地价报价不得低于挂牌起始价。

前海地价底价也将会在7月初公布。公告出让等优惠方式还在后续研究中，将在今年年内的后续出让中涉及。

在前海1490万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际（00144.HK）、中集集团（02039.HK）及深圳国际（00152.HK）三家公司拥有，前海土地出让将涉及和这三家公司的协商以及土地性质的变更。因这三家均为上市公司，投资者普遍关注的是，土地是否会给上述三家公司带来一定的收益。

目前看来，首批建设的金融峡谷并不涉及上述三家公司所拥有的地块。

上述前海管理局负责人表示，目前，深圳市规划国土委正在牵头和前海管理局共同进行土地整备工作，已经跟这几家企业商谈，但还没有一个成型的解决方案。

但他补充说，土地整备的基本原则就是等价原则，即原来是物流用地的，要用现在物流用地价格进行评估，政府在土地整备时，给予等价补偿。

重点发展金融业

此次出让的三宗地块均位于前海桂湾片区。按照规划，前海土地被分成三个片区，桂湾片区被规划为商务中心区，800米长、众多金融机构聚集的“金融峡谷”也位于这个片区，该片区重点发展金融、贸易、会计等现代服务业，吸引企业总部聚集。

其余两个片区为妈湾片区和荔湾片区。其中，妈湾片区重点发展现代物流、航空服务、供应链管理、创新金融等，荔湾片区重点发展科技、信息等现代服务业。

前海管理局新闻发言人王锦侠曾对本报表示，位于桂湾片区的金融峡谷的建设是作为头号工程来安排的。

为何会选择这三宗地块进行首批出让？上述前海管理局相关负责人对本报说，这是综合考虑的结果，结合前海开发的时序和产业发展的需求，将桂湾片区二单元先行启动，尽快形成城市功能，也将起到一定的展示作用。按照规划，二单元将在三年内建成50%的建筑，四年内建筑全部竣工。

为了保证出让地块能够按时开发，前海管理局规定，本次出让宗地在超过《出让合同》约定动工开发日期满1年未动工开发的，由前海管理局按成交价（不计利息）收回。

上述前海管理局相关负责人表示，对于出让宗地建成后，办公楼物业的租售对象也进行了限制，要求租给符合前海产业导向和入区规定且注册地在前海的法人或者其他组织。商业用房也仅限于整体转让。

竞买申请人营收要百亿以上

前海土地寸土寸金，对于拿地企业自然会设置高门槛。5月24日，前海管理局局长张备在一次会议上介绍了前海土地管理改革的创新之处，同时对到前海拿地的企业进行了门槛界定，即到前海单独拿地5000~8000平方米的企业，要求上一年的税收要10亿元以上，或者上一年的营销收入要达到百亿元以上。

按照这一思路，前海首批出让的这三宗地块门槛也很高。以T201-0078宗地为例，竞得人须履行的承诺事项包括：竞买人竞得本宗地一年内，须在前海设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币。

同时，该宗地项目建成后两年内，吸引入驻企业合并纳入前海统计核算的年度纳税额（不含代扣代缴个人所得税）不低于10亿元人民币。

三宗土地都提出了竞拍主体的营收要求，T201-0077、T201-0075宗地竞买申请人主体资格要求中国境内外房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币。

T201-0078地块竞买申请人主体资格则更加严格，第一，竞买人须为在香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；第二，竞买人2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；第三，竞买人须在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。

什么样的企业可能符合标准？张备曾表示，这样的高标准并非拍脑袋决定，经过筛选，香港和深圳上市的企业达到税收10亿元以上或上一年营收百亿元以上标准的有288家。前海不允许失败，必须优中选优。

值得关注的是，前海此前明确土地管理的创新之处还包括，打破目前国内以法定最高年限一次性出让土地使用权的制度，实行弹性年期。