新华联转型旅游地产 2015年欲销售百亿元

 今年以来，新华联（000620，SZ）连续抛出了数次融资计划以支持旗下项目的运营，有统计数据显示，截至2013年6月，新华联不动产股份有限公司共融资9亿元人民币。《每日经济新闻》记者发现，公司去年下半年以来投资的多是文化旅游项目，这也印证了此前新华联曾提出的转型一说。

公开提出2015年百亿计划

6月6日，新华联投资逾17亿元竞得上海闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块，楼板价12028元/平方米。这是新华联首次进军上海的动作。此前公司一直以来立足北京，并以二、三线城市发展为主。

6月7日，新华联不动产股份有限公司发布公告表示，为推进公司未来在上海地区的项目拓展，新华联拟与全资子公司北京新华联长基商业地产有限公司共同投资1亿元，设立上海新华联房地产开发有限公司。

公告显示，新华联拟以现金出资5100万元，持股比例51%；北京新华联长基拟以现金出资4900万元，持股比例49%。同时，新华联在上海所拥有的项目，是其新获得的闵行区虹桥商务区核心区北片区09号商办地块，该地块为新华联及北京新华联长基组成联合体在6月6日以17.05亿元竞得。

然而，就在拿地之前，新华联的数次融资计划值得关注。

6月4日，公司下属全资子公司北京新华联恒业房地产开发有限公司、惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司、北京新华联置地有限公司，拟向新华信托受让部分应收债权约4.5亿元；与此同时，公司向中信银行借款1.5亿元，用于支付或置换其此前收购湖南新华联建设工程有限公司100%股权及承接债务的交易价款。

有统计数据显示，截至2013年6月，新华联不动产股份有限公司共融资9亿元人民币。“其实对于营业收入规模在20亿~50亿元规模的房企来说，期末现金的平均水平是在3亿~5亿元，相比来看，新华联的资金状况并不算差。”兰德咨询总裁宋延庆说道。

对于新华联来说，2012年的业绩答卷还不错，根据其2012年年报，公司实现营业收入24.6亿元，比上年同期小幅上涨0.02%；实现营业利润6.8亿元，实现净利润5.2亿元，其中归属于母公司净利润5.05亿元，比上年同期下降17.49%。

对于新华联未来的发展目标，新华联集团董事局主席，新华联不动产董事长傅军曾公开表示，2015年新华联不动产年营业收入要实现100亿元、年利润10亿元、年开复工面积100万平方米的发展目标。而100亿元年营业收入相当于公司2012年营业收入的4倍。

“如果要达到这样的规模，对新华联来说，面临一定的困难和挑战。”一位房地产行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，如果要在两年之后达到100亿元的规模，“复合增长率要在35%~40%，并且手头要有大约200亿元左右的货值，因为现有项目的货值不可能完全转化成销售收入，同时，公司最晚也要在今年下半年开始加紧拿地，这样才能保证在2015年末完成交付从而转成收入。”

拟投资多个文化旅游项目

资料显示，新华联2012年开复工面积创历史新高，年内开复工面积达186.99万平米，同比上年增长79.04%；竣工面积达60.46万平米，较去年同期增长288.73%。

而在土地储备方面，去年公司通过竞价摘牌或股权收购的方式取得建设用地11宗，新增土地面积约145.68万平方米。在北京拿下顺义12.47万多平方米综合用地，以及平谷建筑面积10.62万平方米的项目用地。

实际上，自去年下半年以来，新华联集团抛出的投资计划更是不容小觑。《每日经济新闻》记者梳理后发现，这些计划大多是以文化旅游项目为名，这也印证了此前新华联曾提出的转型一说。

据报道，2012年11月25日，新华联集团与安徽省芜湖市签署了芜湖新华联文化旅游老街项目投资框架协议。总投资为50亿元，总规划建筑面积约33.5万平方米。其中，文化旅游项目总占地面积约1400亩，住宅开发项目占地约540亩。

除芜湖外，去年9月，新华联还曾公开表示，拟投资250亿元开发神农谷、多巴、银川3个项目。项目类型也以生态住宅、生态小镇以及商业综合体为主。

在芜湖投资的计划刚刚公开不到一个月的时间，去年12月2日，新华联集团联合其他四家公司与湖南省炎陵县政府签订了神农谷旅游度假区项目，总投资约100亿元，建设用地约2400亩，开发周期预计5年。

随后，又有消息传出，新华联集团与长沙望城区政府签订合作协议，将投资100亿元，在湘江边建“唐风小镇”。

“其实现在越来越多的房企开始进军文化旅游地产也是有原因的。”宋延庆指出，目前旅游文化地产在土地出让方面不但可以用比较低的成本拿地，而且可以绕开招拍挂，通过协议出让的方式获取土地，“虽然一个项目的投资动辄上百亿，但一般自有资金只占到35%左右，而且，先期投资只需要少量的资金就可以撬动。”

“对于新华联这一规模的企业，有息负债额大约是在30亿~50亿元，如果还拥有一些持有型物业，还能增加10亿~20亿元的贷款，而且还可以通过项目持续开发所获得的开发贷、信托基金等融资，所以目前来看，公司资金压力并不算大。”上述分析师表示。