房地产信托年中发力 疑为缓冲第二波兑付洪峰

正如市场预计的那样，房地产信托在蛰伏了两年之后重出江湖，然而其回归之强势让人在惊叹之余，不免多了一分揣测。因为，2013年年中同时也是房地产信托兑付第二波洪峰来临之际。

房地产信托强势回归

房地产信托全面胜出出现在今年5月，距离“国五条”发布两个月之后。

自2011年开始，房地产市场经历了长达两年的持续宏观调控，连带房地产信托融资需求也迅速降温，房地产信托发行一度蛰伏。

今年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。“国五条”中被视为利好房地产开发的两则，在之后的两个月里被验证推动了房地产市场的复苏，从而奠定了房地产信托恢复增长的基调。

根据用益信托研究室公布的集合信托月度数据显示，今年4月，基础产业信托、房地产信托以及工商企业信托产品三者之间成立规模相差并不大，分别位列成立规模前三位。当月共成立房地产信托61款，募集资金136.64亿元，占总成立规模的22.90%，成立规模占比与2012年持平。

在之后的5月里，房地产信托再度发力，当月共成立58款产品，募集资金166.20亿元，占总成立规模的32.46%。相比工商企业信托、基础产业信托占比高出10个百分点，在预期收益率上也仅次于基础产业信托0.07个百分点。

“信托融资好比冲浪”

从6月最新一周的数据来看，成立规模最大依然是房地产信托，且规模占比有放大的趋势。当周共成立14款房地产信托产品，募集资金52.01亿元，占总成立规模的43.3%。虽然在产品数量上不占优势，但成立规模却超过了总规模的四成。

房地产信托如此强势的回归姿态，除了与房地产市场复苏预期增强密切相关外，也与房地产信托第二波兑付高峰来临在时点上高度契合。根据中金公司预计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，峰值出现在2013年年中。

对于资金压力相对较大的中小型房地产开发商来说，信托融资虽然成本更高，但操作便捷，是资本市场与银行信贷渠道受限背景下的不二选择。一头是兑付压顶，一头是市场回暖，正是这样的环境助推了房地产开发商奋力一搏的心态，也促使更多的中小房地产商频繁通过信托渠道融资。

一西部信托公司副总这样描绘，“地产商通过信托融资就好比冲浪，融得了资金，抓得住时机就能顺势而上，在行业里站住脚。这个行业来的人很多，走的人更多，没有谁是永远的王者，每一次契机都必须抓住”。

从上证报此前对房地产信托的报道中可以发现，不少信托公司早已开始布局房地产信托，有老牌的中融信托、中信信托，也有后来者中诚信托、重庆信托等。“市场在做多房地产信托的同时，也在一定程度上缓释了兑付风险，解决了地产商的流动性问题，也就是解决了房地产信托的流动性风险”，一大型信托公司信托部门负责人这样说。