北京预售证管理趋严 开发商曲线售房将失灵

北京预售证管理趋严 开发商曲线售房将失灵国家应在交易程序上完善调控政策，同时对违反这些规定的开发商重罚

在房地产销售市场，从来就不缺少对“上有政策，下有对策”这句话淋漓尽致地诠释。从一套住宅被拆分为毛坯、精装修两部分进行出售，到玺源台以预售证为由不明确开盘日期，开发商对预售政策见招拆招，采用曲线售房的方式达到按照原定计划销售的目的。

“万能”的精装修

利用精装修做文章提高商品房预售价格是开发商的惯用手法。

位于朝阳区大屯路的一瓶·四和院共3栋楼，1号、3号楼同为19层塔楼。去年1号楼开盘时，为毛坯房，已于今年3月份售罄，均价为38000元/平方米。而预计在今年7月开盘的3号楼，则改成了精装修房，开盘预计均价55000元/平方米，涨价幅度高达45%。

北京版“国五条”落地后，位于南城一处住宅项目新一期楼盘开盘后，因为将一套住宅拆分为毛坯和精装修两部分，分别出售引起市场关注。为规避北京市发改委对预售价格的监管，一套80多平方米的两居室，在北京市住建委网站备案时，单价是27959元/平方米，但购房人还需额外支付40多万元的装修款才能购买，合计起来，这套房实际成交单价超过了32000元/平方米，比备案价格暴涨近5000元/平方米。

该项目给装修合同冠以“幸福家居解决方案”的名义，购房人在签约时，要签署一份实为装修合同的“解决方案”，其中一居室需额外支付20万元、两居室需额外支付42万元、三居室需额外支付53万元。

从表面来看，玺源台的做法却是反其道而行之，以高价报备而无法获得住宅预售证，成为项目迟迟不能开盘的合理理由。

城镇化与金融杠杆

是开发商的底气

捂盘惜售也好，提高精装修标准也罢，或是美其名曰“解决方案”的搭售方案，开发商的目的只有一个，按照原定预期顺利销售住宅。可是，在房地产调控从严之下，开发商豪赌未来房价上涨预期的底气究竟在哪里？

中国指数研究院执行院长陈晟说：“城镇化进程加速推进的预期增强，一方面会使得房地产数量增加，另一方面随着地铁、医院等配套的完善，房地产质量也会进一步提升，开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”

暨南大学教授胡刚从金融杠杆的角度解释了这一疑惑：“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但是目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。”

胡刚同时指出，房地产开发商豪赌政策实际上也冒着巨大的风险，一是房地产市场存在巨大泡沫，未来房价走势并不十分明朗；二是国家调控房价的决心没有丝毫改变，一旦持续严厉调控房地产，开发商很可能面临资金链断裂的风险。

北京严控豪宅市场

6月14日，北京市住建委发文表示进一步加强本市商品房预售许可管理。

通知称，从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

此前，北京市预售商品房条件是严格按照《城市商品房预售管理办法》规定，要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上，但对工程进度一直未作要求，预售许可门槛与其他省市相比偏低。

对工程建设实行硬性指标后，让商品房的原型先打造出来，有利于购房者更清晰地看到相应产品的结构功能，这样减少了信息不对称性，有利于其更好地决定购买行为。对于开发商而言，产品基本成型有利于降低未来竣工的不确定性。

此外，陈晟认为，国家应在交易程序上完善调控政策，要明确规定具备预售条件的楼盘必须要申请预售证，已经领取预售证的楼盘必须在法定期限内开盘，建好的一个楼盘应当要求一次性放盘，同时对违反这些规定的开发商进行重罚，这样才能逼迫实际上已经建好的楼盘顺利入市以增加供应。