北京房地产业洗牌提速 商品房预售资金监管趋严

继2010年北京市公布了对商品房预售资金实施监管之后，今年6月6日，北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)，称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1~2个使用节点。此外，经适房预售资金也纳入监管。新办法将于今年7月1日起实施。

北京市统计局发布的数据显示，2012年，全市房地产开发项目本年到位资金为6112.4亿元，比上年增长14.1%。其中，金融贷款为1498.4亿元，增长28.3%；自筹资金为1626.1亿元，下降6.9%；定金及预收款为2086.8亿元，增长37.5%。

超过2000亿元的定金及预售款，占到整个房地产开发资金的1/3，“这一政策的重申势必会加速整个市场的洗牌。”高和投资金融分析师李慧忠在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，在开发商所有的资金链中，相当一部分核心来源是通过预售实现的，“这将会影响到接下来开发商拿地及推盘的策略。”

新增加1至2个支取节点

预售资金的监管，对于房地产市场来说，并非新政策。早在2010年，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》就曾明确：“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。”

而对比6日北京市住建委发布的《办法》，商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1~2个使用节点。此外，经适房预售资金也纳入监管。新办法将于7月1日起实施。

根据规定，新《办法》实施后，旧《办法》将废止。记者对比新老《办法》发现，在暂行《办法》中规定，开发商项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。而新《办法》中，增加了1~2个节点。其中规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。

值得注意的是，去年4月份对《办法》进行征求意见时，经济适用房并未列入预售资金监管的范畴。而最新发布的《办法》中，将经适房预售资金监管也纳入其中，以保障购房者的资金安全。

“房地产调控政策大致可以分为三大类别：供给层面、需求层面和资金层面。供给层面主要涉及土地供给政策、预售证等问题；需求层面主要涉及限购令等问题；资金层面主要涉及购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。”李慧忠告诉本报记者。而此前的行政手段主要集中在供应及需求层面。

“预售资金监管政策出台的目的，主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度，进而给购房者、银行等利益方带来损失，以及防止‘烂尾楼’的出现；其次，实施专款专用，可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。”李慧忠认为，这样或有意或无意产生一种效果：开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不再取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。在竣工之前，销售款中的相当部分仍是死钱，开发商只能加快施工进度。

“理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心，加快销售才是首选。但加快销售又得不到钱，开发商也面临着困局。”李慧忠说道。

中小开发商受冲击最大

“这次重申这一政策，在执行环节会更严一些，但很可能只是一个过渡政策。”一位房地产分析人士告诉《每日经济新闻》记者，短期来看，相比于限购、限价，对预售资金的监管是较为有针对性的政策，“不再是一味的去堵，但这依然不能解决核心问题。”

在《每日经济新闻》记者的采访中，多位分析人士都表示，预售资金监管的从严，不排除是为日后房产税的出台“烘托气氛”。

上述分析人士指出，在其看来，未来三个月之内就很有可能出台房产税，“去年我们也和政府职能部门有过沟通，去年年底就有这样的苗头，但当时一些市场变化未能实现，而现在的时机更合适一些。”

“近段时间以来，房地产市场的资金链偏松，但整体供应量又非常少，民间的需求又十分旺盛，调控的效果与理想存在差距。”李慧忠补充道，从之前的限购、限价，到北京市有意执行“限地价、竞房价”的土地出让，“这其实都是整体调控政策的优化升级。”

但该政策的从严，对房地产市场来说，又将面临新一轮的洗牌。对于中小开发商而言，其自有资金有限，融资渠道相对狭窄，很大程度上将依赖预售款再进行开发，“预售资金监管制度若严格执行，中小开发商受到的冲击最为明显，被淘汰的可能性不是没有。”李慧忠进一步指出，而对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，他们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。

李慧忠不无担心地指出，预售资金的收紧，会让基于预售情况而制定拿地节奏的开发企业，彻底打乱节奏，“现在土地市场比较热，但开发商的资金链一旦吃紧，拿地结构放缓，从而叠加出现的则是在推盘策略上的放缓。”李慧忠表示，一旦预售资金从严，开发商则会借助于现房销售来弥补损失。