上半年盘点：楼市盛宴下的地产商众生相

已经公布前5月销售情况的19家上市房企中，除了恒盛与首创之外，其余房企均比去年同期有了一定幅度的增长，其中开发中高端住宅的房企增长幅度尤为可观，瑞房、绿城、融创等增长幅度均超过100%。继去年的楼市回暖后，地产商们又一次迎来了“盛宴”，分别从销售市场和资本市场回笼了大量的资金。但在品尝美味的“午餐”时，赚得盆满钵满的房企亦有隐忧。一边是土地市场不断升温，地价一步步走高；另一边则是楼市二次调控的达摩克利斯剑，提醒房企不能疯狂。不同的判断，引发了不同的策略，最终也将会产生迥异的结果。

近半上市房企销售达标四开发商增长翻倍

每经实习记者 顾晟昱 发自上海

6月4日晚，万科公布了其今年前5月的业绩，销售金额为701.8亿元，同比增幅达到42.6%。随后，今年目标在千亿以上的保利、恒大也陆续公布了其前5月的销售数据，分别为513.37亿元、341.9亿元，均同比大幅增长。绿城、世茂、龙湖、金地等房企也相继公布了前五月的销售业绩。《每日经济新闻(微博)》记者对近20家上市房企前5月的销售业绩做了统计，除了恒盛与首创之外，其余房企均比去年同期销售情况有了一定幅度的增长。

9房企完成销售目标/

在这19家上市房企中，有四家房企同比增长幅度超过100%，其中除旭辉外，绿城、融创、瑞安房地产均为国内知名的中高端住宅开发商。绿城集团前5月累计实现销售面积约112万平方米，合同销售金额约236亿元，较去年同期增长119%。瑞安房地产前5月合约物业累计销售额更是达到55.16亿元，与去年同期比较增长达340%。

融创前5月销售额也同比增长了111%，华润置地的增长率虽然未突破100%，但也高达79%。在此前几年频频受困于调控的中高端开发商，今年缘何咸鱼翻身？

中原地产上海研究总监宋会雍认为，除北京外，今年高端市场并没有受到直接调控。调控效应减弱，必定是市场自我释放效应增强，高端市场销售的同比走高，是因为在前两年调控期内，中高端住宅市场持续收缩。如果按照正常年份计算，可能今年的销售还处于正常偏下的状态。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，出于控制房价的目的，部分城市对高端楼盘采取了限售等配额供给措施。这改变了供需双方的心理预期。购房者需求一步到位的倾向比较明显，高端住宅供给者尽快推盘也成为趋势。只要价格合适，就能以相当快的速度成交。

在《每日经济新闻》记者统计的19家上市房企中，已有9家开发商的销售指标完成率达标，完成率最高的为瑞安房地产，其前5月已完成全年指标的61.29%。

万科此前为2013年定下了1600亿元的销售目标，5个月过去，万科已完成全年目标的43.86%。以5个月41.67%的完成率作为参照悉数，万科已达标。

而在年度目标为500亿元以上的房企中，仅有恒大一家未达标，大型开发商仍然保持着强劲的发展势头。

仅首创、恒盛业绩下滑/

严跃进指出，今年市场需求依然旺盛，尤其对于一、二线城市，房企推盘的市场接受程度较乐观。而目前大型房企均有大量项目集中于一、二线城市，因此旺盛的需求支撑了房企获得较好的销售业绩。另外，大型房企品牌溢价效应释放。尽管部分房企曝出质量等问题，但总体上大型房企更受购房者的青睐。

即便部分房企前五月销售未达标，但从其表态和后续推盘计划来看，多数房企完成全年任务并不困难。宋会雍指出，目前销售任务是否能完成，跟企业自身的策略很有关系，产品供应和产品结构如果跟得上的话，完成销售任务一般没有问题。

不过，确实也有几家房企要完成全年任务有一定的难度。

去年未完成年度指标的恒盛地产，近日公布其前五月的销售业绩显示，累计实现合约销售额35.1亿元，同比减少13.6%；累计实现合约销售面积为28.7万平方米，同比减少39.6%。而恒盛地产2013年的目标销量为110亿元，目前仅完成31.91%。首创置业前五月共实现签约金额43.6亿元，与去年同期44.2亿元基本持平，仅完成全年目标200亿元的21.8%。

严跃进认为，恒盛、首创的业绩同比下滑，与其企业规模和城市布局有关。规模较小，使得此类房企往往专注于几个有限的大城市，持续的限购政策对这类地产公司产生影响较大。这从另一方面反映出此类房企在当前新政下，营销等经营策略存在明显偏差。若要实现年度目标，则必须改善相应的经营策略。

绿地购昆明最高价地块 宅地供应连续第二年减少

每经记者 沙斐 发自上海

绿地集团近日以4.86亿元的底价，拿下昆明市草海片区福海街道办三宗共173.87亩住宅用地，三宗地整体平均楼面地价约8894元/平方米，成为昆明楼面地价最高的地块。而在此前，泰禾、佳兆业、旭辉等房企都已有过高价拿地的纪录。开发商资金的充裕，和有限的土地供应，正在将土地市场的价格一步步推高。而持续上升的土地成本，势必给房企未来的房产开发和营销提出新课题。

拿地成本抬高/

6月6日下午，昆明市土地和矿业权交易中心拍卖了6宗土地，绿地集团拿下其中的草海片区福海街道办三宗共173.87亩住宅用地，交易金额14.23亿元，成交单价818万元/亩，平均楼面地价8898元/平米，其中一宗地楼面价最高达11054元/平米。

据悉，此次为绿地集团在昆明第二次拿地，据称是为绿地集团在昆明的第三个项目做储备。

计算显示，按总建面159919平方米，总成交金额14.23亿元计算，三宗地整体平均楼面地价约8894元/平方米，超过了原昆明市政府地块恒隆广场8712元/平方米的楼面价，成为昆明楼面地价最高的地块。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前昆明地区楼房的均价尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高势必会推高未来的房屋售价。

昆明中原地产策略中心总监林岚对记者表示，目前昆明超过15000元/平方米的，主要是别墅类产品，销售速度不快，多数项目一个月只能卖几套。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，昆明整体的房价增长速度还是低于收入的增长速度。从这个角度来看，该地区还是一个比较健康的房地产市场。此外，昆明旅游业非常有优势，加上昆明本身是一个单核型的城市，可以利用旅游资源吸引周边的消费。他认为，在昆明地区开发高端物业项目，关键要吸引整个云南省内以及周边的购买力，不能仅仅是昆明一个地方。

开发商“血拼”推高地价/

事实上，除了绿地在昆明摘得地王，近期地产开发商“血拼”拿地的事件早已频频上演。

5月21日，在经过41轮激烈竞价后，旭辉击退万科、滨江集团、绿地、复地等地产大鳄，以35.65亿元拿下杭州滨江区奥体单元FG03-R/C-02商住地块。

5月23日，佳兆业以79865万元的最高限价竞得广州白云区一地块，折合楼面价达24168元/平方米，与周边楼盘售价相差无几。而在这之前的近半个月时间里，佳兆业为抢地已猛砸超55亿元，其中包括一块广州“地王”。

6月5日，泰禾集团股份有限公司的全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司，以6.48亿元拿下上海闸北区103街坊27丘商办地块，出让总面积为5230.2平方米，容积率为4，初始出让价为3.14亿元，溢价率高达106.49%。

“即使是不理性的，开发商也很难控制住拿地的想法。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示。

业内专家表示，受房价上涨影响，开发商手上的房子少了，所以需要新的土地进行开发。与此同时，房企纷纷向海外融资。

中国指数研究院5月8日发布《中国房地产上市公司融资状况分析》，报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。

与此同时，商品住宅用地供应却有所减少。根据今年4月国土资源部公布的数据，2013年全国住宅用地计划供应总量15.08万公顷，其中商品住宅用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住宅供地连续第二年减少。

薛建雄表示，资本市场愿意向开发商提供资金，就企业自身来说也希望做得更大，因为你不扩张别人就会扩张，如果能融资就容易扩张。据了解，目前国内房地产私募融资的成本约在18%左右，而大型房企在海外融资成本要低得多。

他认为，当所有的开发商都怀着一样的心态去竞争，地价就会变得不理性，这主要还是归咎于房价的上涨。

高端物业开发需新思路/

高昂的拿地成本加大了开发商的开发成本，势必将影响未来房产的开发和营销，定位高端显然是不二之选。

陈晟对此认为，产品必须真正符合高端物业特征，只要是真正高端的项目，就不怕卖不掉。

薛建雄表示，首先从规划角度来考虑，高端物业就应该往大户型去做，比如说350平方米以上的别墅或平层，因为只有通过豪华的大户型才能吸引城市高端人群入住，这样物业才能卖出较高的单价。

此外，通过大户型吸引顶级消费人群入住的同时，也要保持有效的销售速度，同时要考虑城市中需要改善户型的人群。在以大户型为主的基础上，再开发一些高品质的中小户型改善类物业，可以保证开发商更快获得销售回款。

业内专家强调，只有好的产品才能卖出好的价格。除了豪华户型，房型结构与内部装修也决定了高端物业是否好卖。

房企增投商业地产海外开发成新热点

每经记者 杨羚强 发自上海

虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的事，即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作，能看出一些端倪。

商业地产租金回报偏低/

从2010年开始，万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元，到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前，万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行，但若以增长速度而论，万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

一些地产研究人士说，与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产 （主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值，也接近公司净资产四成。

但是，目前商业地产领域较低的租金回报水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说，大部分开发商的商业地产租金回报率，都要低于银行同期的贷款利息。

与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。事实上，此前盛高置地之所以在出售了多个项目公司后，仍然被绿地收购，或多或少与前者前期投入商业地产过多有关。

在这样的背景下，房企为持有商业物业所投入的资金比重，以及开发的商业物业类型，一定程度上对公司的整体经营业绩将产生重大的影响。

不过，对于万科而言，其在商业地产领域的投资如果与公司的总体规模相比，其实比例并不高，仅占净资产的2.92%。根据万科方面透露，公司开发、持有的商业地产，主要服务自己开发的住宅小区。以上海万科五街坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘培课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五街坊的住户。

对此，中房信研究总监薛建雄说，万科投入持有的社区商业，一方面占用的资金不高，另一方面又有租金收入持续稳定增长的特性。同时，还能提升万科住宅项目的销售附加值。事实上，其他房企也采用类似的策略，来提升住宅物业的价值。只是像万科这样主要持有自己开发的社区商业的公司，还不多见。

开发商海外投资掀热潮/

除了增加对商业地产投入，以分散房地产开发的投资风险外，上半年房企还积极参与海外项目的开发，以分散房地产开发投资的风险。

今年5月，万科置业表示，将以现金代价7.22亿港元，向母公司万科置业（香港）收购荃湾西站六区项目（TW6）20%项目权益连同所有股东贷款。资料显示，TW6项目涉及一幅邻近香港新界西港铁荃湾西站非工业发展用地，可提供不少于894套住房。

此前的4月，万科还宣布与吉宝置业有限公司签署战略合作协议，共同在中国和新加坡开发房地产项目。双方的首个合作项目位于新加坡成熟住宅区，为新樟宜路上段项目，计划建造一座有726套公寓的住宅楼。万科置业以现金约1.355亿新加坡元（约6.6亿元人民币）向吉宝置业收购该项目30%的股份。

今年2月，万科与美国房产巨头铁狮门签署协议，双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。项目位于美国旧金山市东北部的湾区，总建筑面积约为7.5万平方米，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两栋多层建筑组成，共655套公寓。据了解，在合作中，铁狮门将作为项目的主要操作者，负责整个项目的设计、开发、销售和运营，万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目。

积极谋求在海外拓展业务的，并非只有万科一家。中国香港地政总署6月5日公布，两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中海旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。公告显示，两幅地块分别为位于九龙启德地盘1H1上的新九龙内地段第6516号，及地盘1H2上的新九龙内地段第6517号的土地。且两幅用地均按规定批予出价最高的投标者。中海表示，两幅地块位置便利，加上拥有海景景观，属优质地皮，预期连地价合共总投资额达90亿港元。

此前，早就在马来西亚和韩国获取了海外开发项目的碧桂园和绿地，也积极推进在当地的项目。5月28日，瑞信集团发表研究报告指出，碧桂园位于马来西亚的三个项目销售表现强劲。马来西亚项目销售，将会占到碧桂园下半年合约销售的20%。而为了提升销售率，碧桂园还在上海、北京等多个城市设立销售点，销售包括马来西亚项目在内的旅游地产。