中海45亿港元香港拿地 券商称其“未善用资本”

虽然并不是第一次在香港拿地，但在拿地之后被券商分析师指责称“未有善用资本”对于中海来说或许却是第一次。

6月5日，瑞信发表研究报告表示，中海以45.4亿港元夺得香港启德两幅住宅用地接近市场预期上限价，项目回报率会偏低，再次印证中海近期未有善用资本。

香港45亿夺地

香港地政总署6月5日公布，两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中海旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。

中海表示，两幅地皮位置方便，加上拥有海景景观，属优质地皮，预期连地价合共总投资额达90亿港元。

公告提示，两幅地块分别为位于九龙启德地盘1H1上的新九龙内地段第6516号，及地盘1H2上的新九龙内地段第6517号的土地。且两幅用地均按规定批予出价最高的投标者。

其中，新九龙内地段第6516号的地盘面积约为7,771平方米，指定作非工业(不包括办公室、仓库、酒店及加油站)用途；最低及最高的楼面总面积分别为23,313平方米及38,855平方米，其中不超过38,077平方米的楼面面积可作私人住宅用途。发展项目的住宅单位总数不得少于545个。

此外，新九龙内地段第6517号的地盘面积约为8,585平方米，指定作非工业(不包括办公室、仓库、酒店及加油站)用途；最低及最高的楼面总面积分别为25,755平方米及42,925平方米，其中不超过42,066平方米的楼面面积可作私人住宅用途。发展项目的住宅单位总数不得少于600个。

而据市场分析，中海此次拿地价格属市场预期上限，每呎地价5157港元。

随后，据高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚分析显示，这两块土地位置理想，靠近未来铁路站，又有启德发展概念，一定程度会抵销发展限制，令造价理想。

香港资深测量师陈东岳称，以土地造价计算，将来出售时实用呎价将达1.2万港元，以每个单位平均500呎实用面积计算，入场费至少要600万港元，相信会主攻中产家庭市场。

资本平衡与拿地需求

当日，瑞信立即发布报告并称，两幅港人港地落成后按同区现时二手楼价出售，经营溢利率仅19%，低于中海的36%，亦较香港发展商至少30%的经营溢利率低；而项目内部回报率预计9-13%，远低于中海本身所设定新购地皮回报率至少21%的指引，而且项目亦受其他条款限制，存在操作风险。

标普分析师符蓓并不如此认为，其对观点地产新媒体表示，中海获得这两块土地的成本确实不低，但按照中海之前的财务平衡能力来看，应该不会有太大问题。

其特别表示，即使最新项目的利润率远低于中海此前的基本要求，但也不会影响中海地产整体财务水平。

符蓓认为，香港的发展模式和内地并不太一样，尤其是香港的土地少，刚性购买需求一直比较强硬，预计未来房价下降空间并不太大。

上述人士进一步称，中海今年销售表现颇佳，因此虽然5日获得的两宗土地成本较高，但也不会对中海造成太大压力。

从此前发布的数据来看，2013年1至4月份，中海累计合约销售额520.3亿港元及累计合约销售面积340.9万平方米，全年千亿目标已经完成过半。

符蓓甚至认为，按照此进度来看，中海于今年上半年累积完成过700亿港元的销售应该不成问题。

但符蓓也同时表示，虽然中海这几个月的销售表现良好，也不代表其会在下半年加速销售，表现更为激进。“中海还是一直比较沉稳的，”符蓓认为，中海接下来可能表现进取的会是土地方面。在近期如此快速的销售之后，中海急需补充土地储备是非常自然的事情。

“当然，中海如果利用自有资金拿地比较合理，如果举债拿地就会影响我们对中海的评级了。”上述人士强调。

而从近年来看，香港已经成为中海补充土地储备的重地。

有数据统计，连同刚取得的启德地块，中海3年间已斥近百亿港元在卖地场上吸纳6幅土地，涉楼面约140万平方呎，而上述数字还未计算该公司在私人市场取得的土地。